דיוריות בפרויקטים של פינוי בינוי: שוק הנדל"ן צועד קדימה, אבל מה עם רשויות המס?

ענף הנדל"ן נמצא בהתפתחות מתמדת, עובר שינויים ומתקדם בהתאם לצרכי השוק, הצרכנים והתקופה. אך כדי לאפשר שינוי והתקדמות ממשיים, נדרשת יכולת הסתגלות והשתנות של כל המעורבים בדבר וכאן, במקרים מסוימים, זה כבר מתחיל להיות הרבה יותר מורכב.

תופעה חדשה שצוברת תנופה בחודשים האחרונים היא תופעת הדיוריות בפרויקטים של פינוי בינוי . מדובר במצב שבו בעל דירה בפרויקט פינוי בינוי מבקש מהיזם לחלק את הדירה החדשה, שאותה הוא יקבל כתמורה בפרויקט, לשתי דירות: אחת גדולה, שתשמש אותו ואת משפחתו, ואחת קטנה יותר, מעין יחידת דיור צמודה, שאותה יוכל להשכיר ואגב כך גם לשלם ארנונה פחותה.

אם, לדוגמה, התמורה המגיעה לדייר בפרויקט היא דירה חדשה של 100 מ"ר, הוא יוכל לבקש מהיזם לחלק אותה לדירה של 75 מ"ר ולדיורית – דירה קטנה – של 25 מ"ר

אם, לדוגמה, התמורה המגיעה לדייר בפרויקט היא דירה חדשה של 100 מ"ר, הוא יוכל לבקש מהיזם לחלק אותה לדירה של 75 מ"ר ולדיורית – דירה קטנה – של 25 מ"ר.

היכן מתעוררת בעיה? הדיוריות הן דוגמה מצוינת לאופן שבו שוק הנדל"ן מקדים את רשויות המס והחקיקה, שקצב ההתקדמות שלהן איטי יותר משלו. התוצאה – רעיון חדשני ועתיר יתרונות, שעלול להיתקל בבעיות לא מעטות מבחינת המיסוי.

על מנת להבין את הבעייתיות בנוגע למיסוי הדיוריות, פנינו אל עורך הדין ד"ר בני קלדרון, שותף במשרד עורכי הדין יוסי אלישע קלדרון ושות' ומומחה בתחום המיסוי.

גם בפרויקטים של תמ"א 38 וגם בפרויקטים של פינוי בינוי הכלל הוא שהדייר מפנה יחידת מגורים אחת, וזכאי לקבל בפטור – דירת מגורים חדשה אחת בלבד. ברגע שמחלקים את הדירה החדשה לשתיים ויוצרים את הדיורית, רשויות המס עלולות לראות את הדייר כמי שקיבל שתי דירות"

מקור הבעיה, לדבריו, בהגדרת התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית : "גם בפרויקטים של תמ"א 38 וגם בפרויקטים של פינוי בינוי הכלל הוא שהדייר מפנה יחידת מגורים אחת, וזכאי לקבל בפטור – דירת מגורים חדשה אחת בלבד. ברגע שמחלקים את הדירה החדשה לשתיים ויוצרים את הדיורית, רשויות המס עלולות לראות את הדייר כמי שקיבל שתי דירות, כיוון שהבחינה המיסויית ל"דירת מגורים" היא בחינה פונקציונלית.

רשויות המס לא מסתכלות על הרישום מבחינת דיני המקרקעין או הטאבו, אלא רואות מבחינתן שתי יחידות דיור עצמאיות. אם מבחינת רשויות המס, הדייר מקבל שתי דירות - התמורה שלו חורגת מהפטור ולכן יש לשלם עליה מסים ( מס שבח , מס רכישה ומע"מ)".

לא גחמה של דיירים אלא פתרון ממשי לבעיות דיור

אופן ההגדרה הנוכחי של הדיוריות מבחינת רשויות המס עלול לסכן ואף לסכל פרויקטים ככל שהדרישה לדיוריות תלך ותתגבר. הדיירים, מצידם, אינם מעוניינים לשאת במס וגם היזמים אינם יכולים לקחת על עצמם את חבויות המס ( מס שבח , מע"מ ומס רכישה) בלי לפגוע ברווחיות הפרויקט. אך עוד לפני שאנחנו עוסקים בשאלה מי יישא בנטל המס, האם בכלל יש לו הצדקה?

"יש מחשבה אינטואיטיבית שאומרת ששתי דירות זאת תמורה כפולה", אומר עו"ד קלדרון, "אבל למעשה, הדייר שמבקש דיורית יקבל את אותה דירה בדיוק, באותו סטנדרט, והשינוי היחיד הוא שהיא תהיה מחולקת. לא בנו לו דירה נוספת, לא נתנו לו יותר מהאחרים (מי שלא ירצה דיורית, יקבל מזומן או זיכוי כספי שווה ערך למשל), אז אין סיבה להתייחס אליו כאילו קיבל שתי דירות.

אם הדייר היה מקבל דירה רגילה, לא מחולקת, ואחרי סיום הפרויקט פונה לבעל מקצוע ומחלק את הדירה על חשבונו - בהנחה שזה בהיתר ואין בעיה תכנונית - לא ניראה שהייתה מתעוררת עם זה כל בעיה מיסויית. היינו רואים את זה כדייר שקיבל מאיש מקצוע שירותי בנייה"

לצורך העניין, אם הדייר היה מקבל דירה רגילה, לא מחולקת, ואחרי סיום הפרויקט פונה לבעל מקצוע ומחלק את הדירה על חשבונו - בהנחה שזה בהיתר ואין בעיה תכנונית - לא ניראה שהייתה מתעוררת עם זה כל בעיה מיסויית. היינו רואים את זה כדייר שקיבל מאיש מקצוע שירותי בנייה. אז מה ההבדל אם הוא מקבל אותם מהיזם לפני מסירת הדירה?"

הדרישה לפתרון מיסויי שיאפשר לדיירים לקבל דיוריות אינה מגיעה מתוך רצון לענות על כל גחמה של בעלי הדירות, אלא מתוך הסתכלות על נושא הדיוריות כעל פתרון דיור מוצלח, שקיבל רוח גבית גם מהרשות להתחדשות עירונית וממשרד השיכון, כיוון שהוא עונה על צרכיהן של שכבות שונות באוכלוסייה.

"יש עניין לעודד את הדיוריות, יש בהן היגיון, הן יכולות לפתור בעיות דיור שונות", מסביר עו"ד קלדרון, "ניקח לדוגמה פרויקט של פינוי בינוי שממוקם ליד אוניברסיטה – למה לא לאפשר דיוריות? הן יכולות לתת מענה מצוין לסטודנטים.

ברוב המקרים אלה יהיו בעיקר דיירים במעמד סוציו אקונומי לא גבוה או דיירים מבוגרים, שגם ייהנו מההכנסה הנוספת ומחיסכון הארנונה, וגם מזה שיש מישהו שנמצא ממש בסמוך, למקרה שהם זקוקים לעזרה. לא בטוח שצריך לבוא ולהחמיר דווקא איתם"

אם ניקח את תל אביב, לדוגמה, היום אין כמעט יכולת לצעירים ללמוד ולגור בעיר בתנאים טובים בשל עלויות גבוהות. אז הדיוריות הן פתרון שמתאים לאוכלוסיות מאוד מסוימות שייתכן מאוד שלמדינה, מבחינת מדיניות, יש עניין להיטיב עמן. וזה גם מסייע לדיירים הקיימים, הרי מי ירצה לפצל את הדירה שלו? ברוב המקרים אלה יהיו בעיקר דיירים במעמד סוציו אקונומי לא גבוה או דיירים מבוגרים, שגם ייהנו מההכנסה הנוספת ומחיסכון הארנונה, וגם מזה שיש מישהו שנמצא ממש בסמוך, למקרה שהם זקוקים לעזרה. לא בטוח שצריך לבוא ולהחמיר דווקא איתם".

תמיד אפשר למצוא פתרונות יצירתיים

לדבריו של עו"ד קלדרון, ניתן בהחלט למצוא פתרונות לבעיית המיסוי של הדיוריות, והוא אף מצביע על תקדים ממנו ניתן ללמוד, בו רשות המיסים התאימה את עצמה לצורך שנוצר בשוק - סוגיית קרן התחזוקה ההונית: כאשר בניין ישן עובר פינוי בינוי , ומגדל מגורים חדש נבנה במקומו, נוצר פער מאוד גדול בדמי ועד הבית המושתים על הדיירים.

"ניקח דיירים שגרים בבניין ישן ודמי הועד שהם משלמים הם נמוכים מאוד או מינימליים", מסביר עו"ד קלדרון, "עכשיו בונים להם בניין חדש והכל טוב ויפה, אבל פתאום דמי הוועד הופכים לעלויות של מאות שקלים בחודש – יש חברת ניהול, יש שלוש מעליות בבניין, יש דחסנית, פיר אשפה, ספרינקלרים, כל מה שנדרש לפי הסטנדרטים החדשים, והתחזוקה של הבניין עולה הרבה כסף. אותו דייר מבוגר שגר בבניין הישן או דייר שחי מהבטחת הכנסה, אין לו יכולת לעמוד בעלויות התחזוקה האלה".

לצורך פתרון הסוגייה, ועל מנת למנוע מצב בו דיירים יסרבו מראש לפרויקט מסיבה זאת, הגדירו חוקי המקרקעין בתחום ההתחדשות העירונית קרן תחזוקה הונית. באמצעות הקרן, היזם יממן את דמי הניהול של דיירים מסוימים, כמוגדר בחוק, במשך חמש שנים מסיום הבנייה.

החלטה זו עוררה שאלה מיסויית הדומה לזו שעולה בעקבות נושא הדיוריות, כיוון שאם אותם דיירים מקבלים מהיזם מימון של דמי הניהול, האם זה נחשב לתמורה נוספת שעליה הם עשויים להיות חייבים במס? במקרה זה, החליטה רשות המיסים להגמיש את דרכיה ולא לראות את קרן התחזוקה ההונית כמשהו שפוגע בפטור ממסים של הדיירים אלא כתוספת שווי המצרפת לתקרת הפטור שלהם הם זכאים.

ברגע שהייתה חקיקה שאמרה שהיזם חייב לממן את דמי הניהול האלה למשך חמש שנים עבור קבוצות מסוימות, דיני המס נדרשו להתאים את עצמם ולתת פתרון. במקרה של הדיוריות חסרה תשתית חקיקתית חוץ מיסויית שתאפשר לרשויות המס להוציא החלטת מיסוי דומה לזו שניתנה ביחס לקרן התחזוקה ההונית"

"ברגע שהייתה חקיקה שאמרה שהיזם חייב לממן את דמי הניהול האלה למשך חמש שנים עבור קבוצות מסוימות, דיני המס נדרשו להתאים את עצמם ולתת פתרון. במקרה של הדיוריות חסרה תשתית חקיקתית חוץ מיסויית שתאפשר לרשויות המס להוציא החלטת מיסוי דומה לזו שניתנה ביחס לקרן התחזוקה ההונית", טוען עו"ד קלדרון, אך באותה נשימה מציין כיצד ניתן בהחלט למצוא פתרונות גם במצב הקיים.

"בפרויקט של תמ"א 38 אסור לדייר לקבל מזומן כתמורה, אבל בפרויקט פינוי בינוי מותר, תחת תקרת פטור מסוימת. נגיד שנעריך מה הרווח שלי על זה שקיבלתי דיורית מהיזם – למעשה, קיבלתי ממנו שירותי בנייה, נכון? נעריך אותם, לצורך הדוגמה, ב-300 אלף שקל, אז אפשר להגיד שקיבלתי מהיזם דירה אחת ועוד 300 אלף שקל במזומן ומיד עשיתי במזומן שימוש בדרך של תשלומם ליזם, בכובע נפרד כקבלן מבצע, כדי שייתן לי שירותי בניה לבניית הדיורית. אם אני עדיין עומד בתקרת השווי, וברוב המקרים אני אעמוד – למה לא לאפשר את זה?

יתרון נוסף הוא להסתכל על העסקה כעסקת פינוי בינוי (מכר מלא) ביחס לדירה החדשה שנבנית, "העיקרית", בשילוב עם עסקת קומבינציה , שבה זכויות בקרקע נמסרות ליזם תמורת שירותי בנייה, לשם יצירת הדיורית".

האפשרות להקמת דיוריות עשויה בהחלט להפוך לסטנדרט בפרויקטים עתידיים של פינוי בינוי , והנושא נבחן בימים אלו ממש מול רשות המיסים. מהמגעים עמה עולה כי הרשות מבינה במישור העקרוני את הצורך לתת מענה הולם לנושא, אך מתקשה, לפחות לעת עתה, לאשר פטור מלא ממיסים בעניין הדיורית.

זאת, כך ניראה, מתוך חשש שבעקבות מתן פטור בנושא זה, יובן על ידי ציבור הנישומים כי גם בהקשרים אחרים של חוק מיסוי מקרקעין (למשל, לעניין בחינת פטורים אישיים ממס שבח), דירה "מחולקת" אינה מהווה שתי דירות מגורים, בניגוד לעמדתה הנחרצת של הרשות.

עם קצת רצון טוב, תמיד אפשר למצוא פתרונות יצירתיים. אנחנו לא מדברים על לפרוץ את המסגרות, גם במסגרת החקיקה והחלטות המיסוי הקיימות אפשר למצוא את הדרך לפתור את זה, ולהוציא לפועל רעיון שיועיל לקבוצות אוכלוסייה מתאימות"

הממשלה החדשה, כך נראה, עסוקה כרגע בבקרת נזקים בשל משבר הקורונה ובתוכניות אחרות, כך שפתרון חקיקתי כנראה לא יגיע בזמן הקרוב, אך עו"ד קלדרון שומר על אופטימיות: "עם קצת רצון טוב, תמיד אפשר למצוא פתרונות יצירתיים. אנחנו לא מדברים על לפרוץ את המסגרות, גם במסגרת החקיקה והחלטות המיסוי הקיימות אפשר למצוא את הדרך לפתור את זה, ולהוציא לפועל רעיון שיועיל לקבוצות אוכלוסייה מתאימות ויקדם מהלכי התחדשות העירונית שבהם גם המדינה חפצה".