נוף הגליל: העותר מחזיק ב-7.5% מהנכס – אך חויב בארנונה על השטח כולו; ביהמ"ש דחה עתירתו נגד החיוב

האם אדם המחזיק בנכס עם עוד שני שותפים אחראי לחוב הארנונה הכללי של הכנס – גם אם הוא מחזיק בפועל באחוז קטן מאוד ממנו? על פי דרישת עיריית נוף הגליל, ועל פי פסיקת בית המשפט המחוזי בנצרת, התשובה חד-משמעית: כן.

המדובר הוא בעתירה נגד החלטת העירייה לחייב את העותר - בעלים במשותף, כחלק מקבוצת זועבי המחזיקה בנכסים בעיר - במלוא חיובי ארנונה לשנת 2020 ביחס לנכס המדובר, למרות שלעותר חלק מזערי, 7.5% בלבד, מכלל זכויות הבעלות בנכס. העתירה למעשה מבקשת הכרעה ביחס לפרשנותו של סעיף 316 לפקודת העיריות, אשר מתייחס לנכס שבבעלות משותפת של כמה בעלים.

הנכס המדובר הוא קרקע בשטח 70 דונם ובה בית מלון המהווה חלק ממתחם "גני נצרת". במתחם מצוי שטח נוסף, קרקע של כ-66 דונם, בבעלות קבוצת שותפים אחרת. סך כל המתחם,גודלו כ-136 דונם כאמור. בין שתי הקבוצות נערך הסכם שיתוף וחלוקה, הכולל נספח תשריט חלוקה בעין, באופן המחלק את המתחם לשני שטחים מסוימים. דרישת הארנונה שבדיון מתייחסת לשנת 2020, ונוגעת לנכס של כלל קבוצת זועבי, הכולל כאמור בית מלון, שלו צמודה גם בריכה.

"העירייה פועלת שלא כדין"

לטענת העותר העירייה פועלת שלא כדין עת היא מטילה עליו את מלוא חיוב הארנונה בגין הנכס, הרלבנטי לשלושת הבעלים השותפים בקבוצת זועבי, זאת תוך שהיא מפרשת באופן שגוי את הוראותיו של סעיף 316 לפקודת העיריות. לטענתו, על העירייה להטיל עליו חיוב יחסי בלבד, המשקף את חלקו היחסי בנכס על פי מעמדו כבעלים משותף, ובשיעור השווה ל-7.5% מסך הזכויות בנכס. לטענת העותר בינו לשותפים האחרים בקבוצת זועבי אין יחסי שותפות עסקית ולכך, לטענתו, רלוונטיות ביחס לפרשנות סעיף 316 לפקודת העיריות.

ניתן להחיל את סעיף 316 לפקודת העיריות, המתיר גבייה מאחד או מאחדים מתוך הבעלים המשותפים בנכס, זאת רק מקום שבו מדובר בבעלים משותפים שלהם שותפות עסקית כמשמעות המונח בפקודת השותפויות"

"ניתן להחיל את סעיף 316 לפקודת העיריות, המתיר גבייה מאחד או מאחדים מתוך הבעלים המשותפים בנכס, זאת רק מקום שבו מדובר בבעלים משותפים שלהם שותפות עסקית כמשמעות המונח בפקודת השותפויות", טען העותר. "פרשנות לפיה סעיף 316 מקנה לעירייה את הזכות לגבות את מלוא חוב הארנונה ביחס לנכס משותף אחד, יהיה חלקו של השותף בנכס אשר יהיה, היא פרשנות מרחיקה לכת ובלתי מידתית.

פעולת העירייה לגבות את מלוא חוב הארנונה כלפי העותר בלבד היא בבחינת פעולה בלתי מידתית ולא צודקת, הנגועה באי-הגינות ובחוסר תום לב. בפועלה כאמור, משתמשת העירייה בעותר כגובה מטעמה תוך שהיא מנצלת את העובדה שהוא אדם פרטי, בעוד היא מתקשה לגבות את יתרת החוב מהבעלים המשותפים האחרים שהן חברות".

העותר טען עוד כי נודע לו על חיובי הארנונה רק כאשר הוטלו עיקולים על חשבונו. נציין בהקשר זה כי כנגד חיובי הארנונה לשנת 2020 לא הוגשה השגה, ולא הוגשו ערר או ערעור מנהלי

העותר אף התייחס לכך שהתעכב בהגשת עתירתו, וטען כי לא השתהה בהגשה שכן את דרישת הארנונה קיבל רק בסוף שנת 2020, והעיכוב מאז, שנמשך כמה חודשים בלבד, מקורו באילוצי מגפת הקורונה. הוא טען עוד כי נודע לו על חיובי הארנונה רק כאשר הוטלו עיקולים על חשבונו. נציין בהקשר זה כי כנגד חיובי הארנונה לשנת 2020 לא הוגשה השגה, ולא הוגשו ערר או ערעור מנהלי. 

"גם העותר אינו טוען כי בין השותפים קיים הסכם הקובע חלוקה של החזקה בנכס המשותף"

העירייה טענה מנגד כי פעלה כדין עת שלחה חיוב כולל לכל אחד מהשותפים ללא קשר לחלקו הקנייני בזכויות הבעלות. "גם העותר אינו טוען כי בין השותפים קיים הסכם הקובע חלוקה של החזקה בנכס המשותף, ולמעשה מוסכם כי כל שותף מחזיק באופן ערטילאי בנכס שעליו הוטל החיוב", טענה העירייה בתשובתה. 

"את דרישת הארנונה לשנת 2020 שלחה העירייה כדין וכמקובל בסוף שנת 2019, ואף אחד מהשותפים, לרבות העותר, לא טען, אף לא בעתירה שבדיון, כי לא קיבל את דרישת הארנונה האמורה. משבחר העותר להגיש עתירתו רק בחלוף יותר משנה משנשלחה אליו דרישת הארנונה לשנת 2020, ברור כי לוקה עתירתו בשיהוי כבד. 

אף אם נמנה את מספר הימים שחלפו, רק ממועד התראת החיוב שאליה התייחס העותר (סוף 2020),הרי שגם ממועד זה ועד להגשת העתירה קם שיהוי של כמה חודשים, המצדיק גם הוא את דחיית העתירה"

לחילופין, בעניין השיהוי, ואף אם נמנה את מספר הימים שחלפו, רק ממועד התראת החיוב שאליה התייחס העותר (סוף 2020),הרי שגם ממועד זה ועד להגשת העתירה קם שיהוי של כמה חודשים, המצדיק גם הוא את דחיית העתירה. לאורך השנים האחרונות נשלחו דרישות לעותר ואף הוגשו השגות ותביעות, הכול מבלי שהעותר העלה כל טענה לעניין חיובו במאוחד עם השותפים, וגם מטעם זה קם לחובתו שיהוי. טענות העותר כנגד חיובו כמחזיק, מקומן להתברר במסגרת השגה. משעה שלא הגיש העותר השגה שכזו לשנת 2020, יש לראותו כמי שלא מיצה הליכים. גם מטעם זה, דין העתירה להידחות על הסף". 

העותר מודה שאין לו חזקה מסוימת בחלק כזה או אחר בנכס של קבוצת זועבי; גם הסכם החלוקה והתשריט שנערך מוכיחים כשלעצמם כי בין יחידי הקבוצות אין חלוקה פנימית. הוראת סעיף 316 לפקודת העיריות, הדנה בנכס שבבעלות משותפת לכמה בעלים, קובעת מפורשות כי החיוב הכולל חל על כל אחד מהשותפים יחד ולחוד"

העירייה טענה עוד כי הבעלים המשותפים הם הבעלים של כלל הנכס, והם בגדר המחזיקים בכלל הנכס על פי הגדרת מחזיק בפקודת העיריות. "העותר מודה שאין לו חזקה מסוימת בחלק כזה או אחר בנכס של קבוצת זועבי; גם הסכם החלוקה והתשריט שנערך מוכיחים כשלעצמם כי בין יחידי הקבוצות אין חלוקה פנימית. הוראת סעיף 316 לפקודת העיריות, הדנה בנכס שבבעלות משותפת לכמה בעלים, קובעת מפורשות כי החיוב הכולל חל על כל אחד מהשותפים יחד ולחוד, לצד הזכות לשיפוי בין השותפים לבין עצמם בהתאם לחלקם היחסי".

"ממועד קבלת דרישת הארנונה ועד למועד הגשת העתירה חלפה יותר משנה"

לאחר ששמע את הצדדים ציין השופט דני צרפתי כי "העותר לא הציג כל הסבר, ודאי לא כזה המניח את הדעת, לשיהוי שבהגשת עתירתו. לא נטען על ידי העותר בכתב עתירתו או עד למועד הדיון בעתירה, כי לא קיבל את דרישת הארנונה לשנת 2020 במועד וכדין כבר בשלהי שנת 2019. משלא חלק ולא טען כי לא קיבל את דרישת הארנונה כדין ובמועד, אין לזקוף לחובת העירייה על שלא צירפה את הדרישה עצמה לתשובתה בהתאם. ממועד קבלת דרישת הארנונה ועד למועד הגשת העתירה חלפה יותר משנה, ומכאן שבפנינו שיהוי כבד. 

את טענת השיהוי יש לבחון גם על רקע התנהלות העותר, אשר לאורך כל השנים לא חלק על חיובו, יחד ולחוד עם שותפיו האחרים, ובאופן המקים כנגדו השתק המונע ממנו להעלות את הטענה רק היום"

אף אם אבחן את טענת השיהוי רק ממועד קבלת דרישת החוב מסוף 2020, הרי שגם ממועד זה ועד למועד הגשת העתירה באפריל 2021 חלף פרק זמן ארוך מהמתחייב על פי התקנות, באופן המלמד על שיהוי. אדגיש כי את טענת השיהוי יש לבחון גם על רקע התנהלות העותר, אשר לאורך כל השנים לא חלק על חיובו, יחד ולחוד עם שותפיו האחרים, ובאופן המקים כנגדו השתק המונע ממנו להעלות את הטענה רק היום".

לאחר שהתייחס לטענות השיהוי, התייחס השופט צרפתי למיצוי ההליך בערוצים המקובלים: "טענת העותר משמעותה כי יש לראות אותו כמי שאינו 'מחזיק' בכלל הנכס שבגינו חויב, אלא רק בחלק מהנכס על פי חלקו היחסי בבעלות. טענה כאמור 'שאינני מחזיק' מקומה להתברר כדרך המלך, במסגרת השגה בפני העירייה, כמו גם מיצוי הליכי ערר וערעור מנהלי. 

הימנעות העותר ממיצוי הליכים כאמור פועלת לחובתו ומצדיקה את דחיית עתירתו על הסף, גם בהנחה שעל דרך הכלל, טענות שמסוג ענייננו, על פי מהותן, יכול ותתברנה באופן מקביל בבית המשפט לעניינים מנהליים"

הימנעות העותר ממיצוי הליכים כאמור פועלת לחובתו ומצדיקה את דחיית עתירתו על הסף, גם בהנחה שעל דרך הכלל, טענות שמסוג ענייננו, על פי מהותן, יכול ותתברנה באופן מקביל בבית המשפט לעניינים מנהליים".

"ניתן להטיל את מלוא החיוב על כל אחד מהשותפים, יחד ולחוד"

לסיום, התייחס השופט גם לטענות עצמן: "שעה שאין מחלוקת כי בענייננו לא קיים הסכם לחלוקה פנימית בין השותפים בקבוצת זועבי, ובאופן שלא ניתן לקבוע חלוקת חזקה מוגדרת בחלקים כאלה ואחרים בנכס, הרי שיש לראות את כל הבעלים המשותפים כבעלים המחזיקים בכל חלק וחלק בנכס, בהתאם לדיני הקניין ובאופן שניתן להטיל את מלוא החיוב על כל אחד מהם, יחד ולחוד.

למעשה, כך קובעת לשונו הפשוטה והברורה של סעיף 316 לפקודת העיריות, שעה שהיא מתייחסת לבעלים משותפים המחזיקים על דרך בעלות משותפת בנכס ומקום שבו לא ניתן להוכיח כי למי מהשותפים חזקה מסוימת, בחלק כזה או אחר בנכס ושיאפשר קביעה כי הוא בעל הזיקה הקרובה יותר לאותו חלק, בהשוואה לבעל משותף אחר שעימו הוא שותף בבעלות על הנכס.

ניסיון העותר לצמצם את פרשנותו של סעיף 316 כך שהוא יתייחס רק לבעלים משותפים בנכס שהם גם שותפים בהכנסות בנכס וכסעיף שאינו חל על בעלים משותפים קניינית בלבד, הינו חסר בסיס"

ניסיון העותר לצמצם את פרשנותו של סעיף 316 כך שהוא יתייחס רק לבעלים משותפים בנכס שהם גם שותפים בהכנסות בנכס וכסעיף שאינו חל על בעלים משותפים קניינית בלבד, הינו חסר בסיס. נוסף על כך, מהראיות לכאורה שהוצגו הרי בין יחידי שותפות זועבי בהחלט קיימת שותפות עסקית כפי שהדבר עולה מהסכם השכירות המלמד כי השותפים השכירו את הנכס לצד ג'". 

בהתאם לכל אלו הורה השופט צרפתי על דחיית העתירה, "ממכלול הנימוקים שפורטו בפסק דין זה", כדבריו. "לאור התוצאה, אני מחייב את העותר לשאת בהוצאות משפט ושכר טרחת העירייה בסכום כולל של 15,000 שקל".

לעיון בהחלטה לחצו כאן