שמאי מכריע - המדריך השלם לשנת 2024

שמאי מכריע

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין מוסמך, אשר משמש בתור גורם מכריע במקרים מסוימים הדורשים החלטה של צד שלישי שאינו חלק מהצדדים המתדיינים. שמאי מכריע מתמנה על ידי שר המשפטים לכהן בתפקיד מעין שיפוטי של הכרעה בסכסוכים שומתיים. על השמאי המכריע חלות מגבלות עיסוק חמורות המשתוות למגבלות הקשורות לשופט בבית משפט.

שמאות מקרקעין וערכאות מקצועיות בשמאות מקרקעין

מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר בחוק המסמיך את מועצת שמאי המקרקעין להסדיר ולפקח על הפעילות בענף, לרבות ביצוע בחינות להסמכת שמאי מקרקעין , ניהול פנקס שמאי המקרקעין, פיקוח ורישום של מתמחים, טיפול בתלונות ועוד. החוק מתיר את העיסוק בעריכת שומת מקרקעין לשמאי הרשום בפנקס השמאים בלבד. החוק אינו מגדיר באופן מפורש מהי שומת מקרקעין, אך התקנות קובעות כי דו"ח השומה חייב לכלול לכל הפחות את הפרטים הבאים: זיהוי הנכס, תיאור הנכס והסביבה, הזכויות המוערכות, מצב תכנוני החל על הנכס, מטרת השומה, מועד ביקור בנכס, מועד קובע לעניין השומה ועקרונות שעל פיהם נערכת השומה.

באופן כללי, בישראל קיימות שלוש ערכאות מקצועיות להכרעה במחלוקות שמאיות בתחום המקרקעין:

שמאי מכריע

שמאי מקרקעין שהתמנה על ידי שר המשפטים, אשר מתפקד בתור גורם מכריע במחלוקות בין הרשות המקומית לבין האזרח בכל הנוגע לגובה תשלום היטל השבחה או גובה פיצויים בעקבות ירידת ערך מקרקעין. בנוסף, שמאי מכריע מוסמך לקבוע את גובה פיצויי הפקעה הניתנים. ישנה אפשרות להגיש ערעור על החלטות שמאי מכריע לוועדת ערר.

השגות על שומות מטעם רשות מקרקעי ישראל

אזרח אשר רוצה להוציא לפועל עסקה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י),נדרש לתשלום התמורה בעסקה בהתאם לשומת מקרקעין, עליה הוא זכאי לערער באמצעות צירוף שומה נגדית שנערכה ע"י שמאי מקרקעין מטעמו. הליך ההשגה מול רמ"י כולל שני סוגי ערכאות- דיון מול שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין (השמאי הממשלתי) במשרד המשפטים, וועדות השגות. על ההחלטה בהליך ההשגה הראשון יש להגיש השגה שניה נוספת, אשר נידונה מול ועדת השגות במשרד המשפטים. ועדה זו מורכבת משלושה חברים: עובד מדינה בעל סמכות להיות שופט בית המשפט השלום (המשמש בתור יו"ר ועדה),השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, ושמאי מכריע. ניתן להגיד על החלטת הוועדה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי.

וועדת ההשגות על שומות לפיצויי הפקעה

הוועדה מוסדה ב-2010 ותפקידה העיקרי הו הכרעה בסכסוכים בעניין גובה הפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין. הרכב הוועדה מורכב משלושה חברים וזהה להרכב של ועדת ההשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל . ניתן להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי על החלטות הוועדה.

הסדרת תפקיד שמאי מכריע בחוק

פעילות השמאים המכריעים הוסדרה ביוזמת עו"ד שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ויו"ר מועצת שמאי המקרקעין באותה תקופה, בעקבות קשיים בהתנהלות של ערעורים על גובה היטל ההשבחה וחשש לניגודי עניינים של העוסקים בקביעת גובה ההיטל. ההסדרה יושמה באמצעות תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, אשר נכנס לתוקפו ב-1 במאי 2009. מטרת התיקון לחוק היתה יצירה של מנגנון יעיל ומוסדר להכרעה בסכסוכים שומתיים על ידי בעלי מקצוע בעלי ניסיון ורקע מתאימים, ללא חשש לניגוד עניינים, בחלון זמן קצר (בהשוואה לסכסוכים דומים קודם לכן),ובעל התנהלות שקופה. למרות החשש ואף ההתנגדות שנלוו להקמת המנגנון של שמאי מכריע , המנגנון המפיק הכרעת שמאי מכריע נמצא יעיל במשך השנים ומספק לציבור שירות מקצועי בטווח זמן העומדים בתקנים

היחידה המופקדת על תפעול מערך השמאים המכריעים לפי חוק התכנון והבנייה , תשכ"ה-1965, היא יחידת שמאות מכריעה במנהלת היחידות המקצועיות (הסדרת מקצועות הרישוי) במשרד המשפטים. תפקיד היחידה הוא קליטת בקשות למינוי שמאי מכריע או שמאי מייעץ וניתוב הבקשות לטיפול השמאים המכריעים, מעקב ובקרה אחרי תפקוד השמאים המכריעים, פרסום השומות המכריעות באתר האינטרנט הייעודי, טיפול בפניות באשר לתיקים המתנהלים אצל שמאים מכריעים (בקשות לאיחוד תיקים, בקשות להחלפת שמאי מכריע, בקשות לקביעת שכר חריג, בקשות לקביעת שכר חלקי, בקשות להסתרת פרטים בעת פרסום השומה המכריעה וקיום הליכי איתור לשמאי מקרקעין הכשירים לכהן בתור שמאים מכריעים.

הליך בחירת שמאי מכריע, תקופת כהונה וגובה שכר

שמאים מכריעים נבחרים באמצעות הליך איתור מיוחד על ידי 'ועדה מייעצת לשר' המורכבת מ-8 חברים, חלקם עובדי מדינה וחלקם נציגי ציבור.

כחלק מהליך איתור שמאי מכריע , כל מועמד מתבקש להמציא שאלון למועמד הכולל פרטים אישיים וקורת חיים, ובנוסף גם פירוט של 25 השומות האחרונות שערך, פירוט שומות נוספות הרלוונטיות לתפקידו כשמאי מכריע, ופירוט שומות שנדונו אצל שמאי מכריע או שהתקבלה באשר להן פסיקת בית משפט או ועדת ערר.

תקופת הכהונה של שמאים מכריעים מוגבלת ל-10 שנים או עד גיל 70, המוקדם מבניהם. שכר השמאי המכריע משולם על ידי הצדדים המתדיינים בפני השמאי המכריע. גובה השכר של השמאי המכריע נגזר מגובה התביעה הכספית והוא קבוע בתקנות כך שאין לשמאי המכריע אפשרות להשפיע על גובה השכר. שיעור השכר המקסימלי הוא 3% מסך התביעה הכספית בתביעות קטנות, ומגיע עד ל-1% מקסימום בתביעות בהיקפים גדולים. שיעור השכר נקבע מתוך כוונה להשתוות לשכר של שופט בבית המשפט המחוזי.

מנגנון שמאי מכריע הוא מנגנון הדומה למנגנון שיפוטי, אך ההתנהלות שונה מהתנהלות של בית משפט, בכך שההכרעות שמאי מכריע ניתנות על ידי בעלי מקצוע שנבחרו על פי כישורים וניסיון בהיקף מסוים, שכר השמאים המכריעים משולם על ידי הצדדים המתדיינים בתור שיעור מסוים מגובה התביעה הכספית, על פי התקנות. לשמאי המכריע אין אפשרות להשפיע על השכר שלו. בנוסף, שמאים מכריעים מחויבים על פי התקנות בחוק להכריע בסכסוך המובא מולם בחלונות זמן קבועים בחוק, הנחשבים מצומצמים יחסים לפרקי הזמן הנהוגים כיום בבתי המשפט במדינת ישראל.

בקשה למינוי שמאי מכריע

כאשר מתקבלת בקשה להכרעה שומתית מהציבור (או בקשה למינוי שמאי מכריע),הפנייה מגיעה על מועצת שמאי המקרקעין של משרד המשפטים, המשמשת בתור 'מזכירות בית דין' הפותחת את התיקים ומנתבת אותם לשמאים המכריעים השונים, מווסתת את העבודה ומטפלת בבעיות מנהלתיות ומשפטיות שוטפות.

לאחר העברת התיק לשמאי מכריע, מתנהל הליך אשר נקבע בתקנות סדרי הדין בתדירות מרבית קבועה. לפי התקנות, הפרוטוקולים של הדיונים נמסרים לצדדים וההחלטות של השמאים מפורסמות באתר משרד המשפטים ובמאגרים משפטיים אלקטרוניים.

שמאים מכריעים מנועים במשך כל תקופת הכהונה שלהם מעיסוק אחר, בדומה לשופטים, מלבד נסיבות מיוחדות ובאישור מראש של שר המשפטים (כגון הרצאות באקדמיה או פעילות התנדבותית).

החלטות שמאי מכריע

שמאים מכריעים מחליטים בסוגי סכסוכים כדלקמן:

ערעור באשר לגובה היטל השבחה

היטל השבחה נקבע בתחילה על ידי שמאי של הועדה המקומית. קיימת אפשרות להגיש השגה על החיוב במהותו או על היקף החיוב. ההשגה מבוצעת על ידי שמאי מטעם המגיש, אשר מגיש שומה נגדית, כאשר ההכרעה מתבצעת מול שמאי מכריע , המפרסם את החלטת שמאי מכריע.

תביעת פיצויים לירידת ערך מקרקעין על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

התביעה מוגשת למשרדי הוועדה המקומית שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. הגשת התביעה נעשית לרוב על ידי עורך דין וכולל חוות דעת של שמאי מקרקעין להערכה ירידת הערך הנובעת מאישור התוכנית. הוועדה המקומית מחליטה תוך 90 יום מהגשת התביעה האם לקבלה ומהו הסכום המוצע לפיצויים, או לדחותה. הוועדה מודיעה על החלטתה והנימוקים לה. במקרה בו הוועדה חולקת על סכום הפיצוי, הצדדים רשאים למנות שמאי מכריע לבירור המחלוקת.

שמאים מכריעים גם מחליטים בסוגי סכסוכים כמו חברות בהרכב הפוסק בערעור נוסף (השגה שניה) על שומות שנערכו מטעם רשות מקרקעי ישראל . חברות בהרכב הפוסק בערעור על פיצויי הפקעה שהמדינה הציעה לשלם למי הנכס מופקע ממנו, ייעוץ לוועדת ערר שליד הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (שמאי מייעץ),בקשה לחוות דעת שהתבקשה מטעם בית המשפט, בכפוף לאישור שר המשפטים, טיפול בתיקים נוספים על פי אישור שר המשפטים ועוד.

משרד המשפטים מאפשר לבצע חיפוש החלטות שמאי מכריע במאגר החלטות שמאי מכריע , באמצעות טופס ייעודי באתר מועצת שמאי המקרקעין. ניתן לחפש החלטות לפי פרמטרים כמו שם השמאי המכריע, תפקיד השמאי (שמאי מכריע\שמאי מייעץ),סוג השומה (תביעת פיצויים, היטל השבחה , תיק הפקעות),גוש\חלקה, ישוב, תאריך ההכרעה ותאריך הפרסום. בין היתר, ניתן לבצע איתור שומה מכרעת והחלטות של ערכאות שמאות גם במערכת מידע גיאוגרפית (GIS).

סיכום

לסיכום, שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין מוסמך, הנכלל במנגנון אשר הוסדר בישראל על מנת לפתור מחלוקות בנושאי שומה. שמאי מכריע משמש בתור גורם מקצועי המכריע בין טענות והערכות שני הצדדים, בנושאים כגון היטל השבחה , פיצויים בגין ירידת ערך של נכס מקרקעין, ועוד. שמאי מכריע משמש גם בתור חבר בוועדות המקבלות השגות בנושאים שונים בתחום המקרקעין.

כאשר לדעת האזרח הוטל עליו היטל השבחה שגוי, או שסכום הפיצויים שנפסק לו נמוך מידי, ביכולתו להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע אשר יפסוק, בצורה דומה לשופט בבית משפט, באשר לשומה המתאימה למצב. ניתן לערער על החלטת שמאי מכרעי לוועדת ערר.

כמו כן, לעתים ממונה שמאי הנמצא ברשימת השמאים המכריעים לשמאי מייעץ עבור וועדת ערר שליד הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

שמאי מכריע ממונה לתפקיד על פי סף מוגדר של ניסיון ויכולות, כאשר ניתן להגיש בקשה למועמדות למינוי בתור שמאי מכריע בישראל.

שכר השמאי המכריע נגזר מהיקף התביעה הכספית במקרה, על פי ספים מקסימליים הקשורים להיקף הסכום.

ניתן לבצע חיפוש ואיתור החלטות שמאי מכריע באמצעות טופס חיפוש ייעודי באתר משרד המשפטים.