בת ים: חברת פ.פ. אפריקה אינווסט תשלם בגין תוכנית "מתחם החרושת" עד 36.6 מיליון שקל היטל השבחה

חברת פ.פ אפריקה אינווסט תשלם עד כ-36.6 מיליון שקל היטל השבחה עבור קרקע באזור התעסוקה של בת ים המיועד להתחדשות – הוא "מתחם החרושת". החברה טענה כי התוכנית המקדמת את התחדשות המתחם אינה גוררת השבחה , אך השמאי המכריע עו"ד דוד דדון חשב אחרת – וקבע את ההיטל על סכום קרוב מאוד לזה שדרשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

המדובר הוא בשתי חלקות קרקע בפינת הרחובות אורט ישראל-קינמון-החרושת בעיר. במקום בנויים חמישה מבני תעשייה ותיקים בגובה עד שתי קומות, והם מיועדים להריסה, במסגרת תוכנית בי/598 אשר כוללת גם איחוד וחלוקה ושינוי הייעוד מעסקים ובידור למגורים, מסחר ותעסוקה.

התוכנית ממוקמת בצפון הרובע, בסמוך לקו רכבת קלה מתוכנן. היא מציעה בינוי הכולל קומת מסחר מלווה רחוב, קומות תעסוקה מורחבות שמעליהן מגדל תעסוקה, ושני מגדלי מגורים עבור 170 יח"ד. הגובה המרבי: שני מגדלי המגורים יהיו בני 33 קומות, ומגדל התעסוקה – בן 27 קומות"

תוכנית בי/598, תוכנית "מתחם החרושת", "תואמת את מדיניות התכנון לרובע העסקים בבת ים, ומהווה מנוף למימוש הפוטנציאל של הרובע", כך השמאי המכריע בשומתו. "התוכנית ממוקמת בצפון הרובע, בסמוך לקו רכבת קלה מתוכנן. היא מציעה בינוי הכולל קומת מסחר מלווה רחוב, ומעליה קומות תעסוקה מורחבות שמעליהן מגדל תעסוקה, ושני מגדלי מגורים עבור 170 יח"ד.

הגובה המרבי: שני מגדלי המגורים יהיו בני 33 קומות, כולל קומת מסחר וקומה טכנית, ומגדל התעסוקה – בן 27 קומות, כולל קומת מסחר וקומה טכנית. מטרת התוכנית היא התחדשות עירונית ויצירת מתחם אינטנסיבי בעירוב שימושים של תעסוקה, מסחר, מגורים ושטחים לטובת הציבור, הכולל חזיתות פעילות לרחובות אורט ישראל, אהוד קינמון והחרושת. התוכנית פורסמה למתן תוקף ביוני 2019".

החברה, באמצעות שמאי המקרקעין גלעד המאירי, טענה כי אין השבחה על המקרקעין בעקבות התוכנית המדוברת. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים, באמצעות שמאי המקרקעין יורם ברק, טענה כי היטל ההשבחה הנדרש במקרה של מימוש מכר הוא 43,178,955 שקל, ובמקרה של  היטל השבחה מימוש בהיתר בנייה - 38,474,415 שקל.

החברה טענה כי אין השבחה על המקרקעין בעקבות התוכנית המדוברת. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים טענה כי היטל ההשבחה הנדרש במקרה של מימוש מכר הוא 43,178,955 שקל, ובמקרה של  היטל השבחה מימוש בהיתר בנייה - 38,474,415 שקל

טרם קביעת היטל ההשבחה, נדרש השמאי המכריע עו"ד דדון לשתי שאלות מעניינות. הראשונה: כיצד יש להפחית את עלות המטלה הציבורית אשר תבוצע במסגרת הפרויקט, וכיצד יש לאמוד את היקפה? "שמאי המבקשת גורס כי יש להפחית את עלות הקמת השטח הציבורי מהיטל ההשבחה, שכן חובת הקמת השטחים הציבוריים מהווה מטלה ציבורית וזו מהווה מעין חלף היטל השבחה ", מציין השמאי המכריע בשומתו.

"שמאי המשיבה מאידך מציין כי יש להפחית את עלות הקמת המטלה, מההשבחה בהתאם להחלטת ועדת הערר 19-05-8027. בחנתי את עמדות הצדדים למחלוקת, שם נכתב כי 'בהיעדר הסדר נורמטיבי כולל של נושא הקצאת השטחים המבונים לרשות ציבורית - שבמסגרתו ניתן יהיה לאזן באופן מיטבי בין השיקולים והאינטרסים המעורבים - יש לקזז את עלויות הבנייה מסכום ההשבחה ולא מהיטל ההשבחה'. פרשנות שונה מההחלטה המשפטית הקרדינלית של ועדת הערר אינה ראויה, ולפיכך, עלות ביצוע המטלות הציבוריות תופחת מההשבחה ולא מההיטל".

השאלה השנייה שעלתה במהלך קביעת ההיטל הראוי היא: האם יש להביא בחשבון השפעת תכנית המטרו - קו M3 שאינה פורסמה למתן תוקף במועד הקובע? "חלק מהמקרקעין נשוא ההחלטה ממוקם בתחום הקו הכחול של תוכנית תתל/103/סעיף 78-77", מציין השמאי המכריע. "בהוראות נקבע כי בתחום התוכנית, בתת-הקרקע, לא יינתנו היתרי בנייה, היתרים לשימוש חורג או הרשאות.
נקבע כי יותרו עבודות בתחום תוואי תת"ק העובר בשטח שאינו מיועד לדרך, ובלבד שעומקן עולה על חמישה מטרים ובכפוף לאישור מתכננת הוות"ל. תוקף התנאים – שנתיים ממועד הפרסום או עד להעברת התכנית להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור, המוקדם מבין השניים.

לאור המפורט לעיל ולמען השמרנות, אני סבור כי יש להביא בחשבון כי גם במצב החדש חלות מגבלות אלו לתקופת זמן של כשנתיים, שבהן קיים קושי להפיק היתר בנייה למימוש הזכויות בתוכנית, בראייה לעתיד מהמועד הקובע. להבנתי ניתן עדיין לקדם את הליכי הרישוי והתכנון הנדרשים לצורך מתן היתר בנייה"

לאור המפורט לעיל ולמען השמרנות, אני סבור כי יש להביא בחשבון כי גם במצב החדש חלות מגבלות אלו לתקופת זמן של כשנתיים, שבהן קיים קושי להפיק היתר בנייה למימוש הזכויות בתוכנית, בראייה לעתיד מהמועד הקובע. להבנתי, חרף העובדה שקיימות מגבלות להוצאת היתרי בנייה, ניתן עדיין לקדם את הליכי הרישוי והתכנון הנדרשים לצורך מתן היתר בנייה בהתאם לתוכנית, לרבות תוכנית עיצוב ופיתוח, תוכנית פיתוח הנדסית-סביבתית מפורטת לניהול נגר וכדומה, בהתאם לתב"ע. 

לפיכך, מצאתי לנכון להביא בחשבון כי ההשבחה תידחה לתקופת זמן של כשנתיים וחצי מהמועד הקובע, עד למועד קבלת היתר בנייה, המשקף את ההנאה הדחויה מההשבחה עד למועד משוער של הפקת היתר בנייה".

עו"ד דדון קבע כי אכן ישנה השבחה בעקבות התוכנית: במקרה של מימוש מלא במכר, ההשבחה תהיה 73,360,000 שקל והיטל - 36,680,000 שקל; במקרה של מימוש מלא בהיתר בנייה, ההשבחה תעמוד על 62,870,000 שקל, וההיטל על 31,435,000 שקל

בהתאם לכך, ובהתאם להכרעות נוספות שאליהן נדרש עו"ד דדון במסגרת השומה שניסח, הוא קבע כי אכן ישנה השבחה בעקבות התוכנית – ובסכום לא מבוטל. כך קבע השמאי המכריע כי במקרה של מימוש מלא במכר, ההשבחה תהיה 73,360,000 שקל והיטל - 36,680,000 שקל; במקרה של מימוש מלא בהיתר בנייה, ההשבחה תעמוד על 62,870,000 שקל, וההיטל על 31,435,000 שקל.

לעיון בשומה המכריעה במלואה לחצו כאן