הקבעת וגם חייבת? אבסורד גביית הארנונה של הרשויות המקומית על שטחי התארגנות

אבסורד חדש נגלה לאחרונה במחוזותינו: קבלני ביצוע מדווחים כי הם מקבלים, בשנה האחרונה במיוחד, שומות מאת הרשות המקומית שעבורה הם מבצעים פרויקט, על שטחי התארגנות שבהם הם פועלים, וזאת כאשר הרשות עצמה היא אשר מגדירה לקבלן מהו היקף השטח, והיא גם בעלת השליטה על משך זמן ביצוע העבודה – ובכך משפיעה באופן ישיר על גובה השומה שהיא דורשת. 

כך לדוגמה, קבלן פיתוח התקשר בהסכם עם עירייה באזור השפלה, לביצוע עבודות פיתוח תשתיות בשכונה חדשה בעיר. בשנת 2017 עלה על הקרקע והחל לבצע את העבודות לפי ההסכם. מדובר בביצוע עבודות תשתית ופיתוח בקרקע בבעלות העירייה.  

בסוף שנת 2020, למרבה ההפתעה, הוא קיבל שומת ארנונה רטרואקטיבית בסך של מאות אלפי שקלים, בגין שטח ההתארגנות והמבנים המוצבים בשטח - המשמשים בין היתר את המפקח מטעם העירייה. השומה - מתחילת 2018. 

לעירייה, באופן טבעי, יש שליטה רבה על המתבצע באותו שטח: היא קובעת את הזמנים ואת המועדים שבהם מותר לקבלן לעבוד, קובעת מי מוסמך להיכנס לשטח, קובעת מהו היקף השטח אשר יגודר על ידי הקבלן , קובעת את זכותה וסמכותה להכניס לשטח קבלנים נוספים בתחומים אחרים שיבצעו עבורה עבודות ועוד

לעירייה, באופן טבעי, יש שליטה רבה על המתבצע באותו שטח שלגביו היא מבקשת לגבות ארנונה: היא קובעת את הזמנים ואת המועדים שבהם מותר לקבלן לעבוד, קובעת מי מוסמך להיכנס לשטח, קובעת מהו היקף השטח אשר יגודר על ידי הקבלן , קובעת את זכותה וסמכותה להכניס לשטח קבלנים נוספים בתחומים אחרים שיבצעו עבורה עבודות ועוד. כך נוצר לו אבסורד בלתי נסבל מבחינת הקבלנים המבצעים בשטח.

בית המשפט אישר גביית ארנונה על שטחי התארגנות של הקבלן – אך לא על שטחי הרשות המקומית

לפני כמה שנים אושר בבית המשפט נוהג של רשויות מקומיות לגבות ארנונה על שטחי התארגנות של קבלנים המבצעים פרויקטים לבנייה ברחבי הארץ. סוגיה זו נדונה ונבחנה, ונקבע כי שומת ארנונה עבור שטח התארגנות מגודר והמבנים המצויים בו (בסיווג תעשייה) היא שומה חוקית, וכי הקבלן המבצע הוא המחזיק בנכס לצורכי ארנונה.

בשנה האחרונה, וכחלק מניסיונן של הרשויות המקומיות להעשיר את קופתן מכספי ארנונה, אנו עדים לשומות ארנונה המוטלות על שטחי התארגנות, אך הפעם ביחס לשטחים של הרשות המקומית שבהם מתבצעות עבודות פיתוח ותשתיות על ידי קבלן מבצע שנבחר בהליך מכרזי. 

לא רק ששומות כאלו יוצאות חדשות לבקרים, אלא שהן מוטלות אף למפרע, וזאת על אף שהרשות המקומית ידעה בזמן אמת על מועד עלייתו של הקבלן לשטח ועל תחילת ביצוע העבודה"

עו"ד נעמה טולדו, מומחית מיסוי מוניציפאלי במשרד גולדפרב זליגמן, מנתחת את התופעה ואומרת: "נראה כי הרשויות המקומיות לקחו את רעיון הגבייה צעד אחד קדימה, ולא רק ששומות כאלו יוצאות חדשות לבקרים, אלא שהן מוטלות אף למפרע, וזאת על אף שהרשות המקומית ידעה בזמן אמת על מועד עלייתו של הקבלן לשטח ועל תחילת ביצוע העבודה.
 
האבסורד כה גדול, שכן הרשות המקומית היא זו שמגדירה לקבלן בהסכם (לאחר ביצוע מכרז) מהו היקף השטח שיגדר, אילו מבנים יציב בשטח ההתארגנות (לדוגמה: מבנה עבור מפקח מטעם הרשות), ולאחר שהקבלן עולה על השטח, הוא מקבל חיוב ארנונה של מאות אלפי שקלים (ואף יותר מכך בחלק מהפעמים) – חיוב שלא לקח בחשבון בעת ההצעה שהגיש להשתתפות במכרז.

לכך יש להוסיף כי בפעמים רבות לרשות יש שליטה על משך זמן ביצוע העבודה, שכן היא מסנכרנת את ביצוע הפרויקט עם גורמים נוספים, וככל שמתארך זמן הפרויקט, היא מעשירה את קופתה בעוד ועוד תשלומי ארנונה. 

בימים אלו מתנהלים מספר תיקים מסוג זה מול עיריות שונות ברחבי הארץ. עורכי הדין המייצגים את הקבלנים פועלים בשני מישורים: הן הגשת עתירה מנהלית בפני בית המשפט לעניינים מנהליים כנגד החיוב הרטרואקטיבי, והן הגשת ערר בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כנגד עצם החיוב"

בימים אלו מתנהלים מספר תיקים מסוג זה מול עיריות שונות ברחבי הארץ. עורכי הדין המייצגים את הקבלנים פועלים בשני מישורים: הן הגשת עתירה מנהלית בפני בית המשפט לעניינים מנהליים כנגד החיוב הרטרואקטיבי, והן הגשת ערר בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כנגד עצם החיוב".