חוקי המשחק בפינוי-בינוי ישתנו לחלוטין? המחוזי קבע: יש לכלול את דירות היזם בחישוב היטל ההשבחה

בית המשפט המחוזי בתל אביב משנה את המוסכמות לגבי חישוב היטלי השבחה בפרויקטים לפינוי-בינוי – ועלול להביא לעצירת רבים מהם. מחשיפת כלכליסט הערב (א') עולה כי השופטת ירדנה סרוסי החליטה, בפסק דין תקדימי לכל הדעות, כי בחישוב היטלי ההשבחה ייכללו מעתה גם הדירות שמקבל היזם במסגרת הפרויקט – מה שעשוי להפוך רבים מהפרויקטים לפינוי-בינוי לפרויקטים לא כלכליים.

פסק הדין התקבל ביום חמישי האחרון, במסגרת התנהלות בין עיריית תל אביב-יפו לחברת אשדר , שהחלה כבר ב-2013 – זאת סביב תוכנית להריסת שישה בניינים ברחוב רקנאטי בשכונת רמת אביב ג', ובניית שלושה בניינים חדשים במקומם, עם 198 יחידות דיור

פסק הדין התקבל ביום חמישי האחרון, במסגרת התנהלות בין עיריית תל אביב-יפו לחברת אשדר , שהחלה כבר ב-2013 – זאת סביב תוכנית להריסת שישה בניינים ברחוב רקנאטי בשכונת רמת אביב ג', ובניית שלושה בניינים חדשים במקומם, עם 198 יחידות דיור.

עיריית תל אביב-יפו טענה במסגרת ההתדיינות מול אשדר כי השטח שעליו מתוכנן הפרויקט התייקר ב-42 מיליון שקל בעקבות אישור התוכנית, ולכן על אשדר לשלם 21 מיליון שקל כהיטל השבחה . שמאי מכריע קבע כי ההשבחה מסתכמת ב-18 מיליון שקל בלבד, ולכן ההיטל הנדרש עומד על תשעה מיליון שקל. העירייה פנתה לוועדת הערר, שפסקה באופן דומה לשמאי המכריע, תוך שהיא קובעת כי דירות היזם לא צריכות להיכלל בחישוב ההיטל, שכן הן "נקודת האיזון" בפרויקט ובלעדיהן הוא לא יצא לפועל.

כל עוד המחוקק לא ייחד הוראות לחישוב ההשבחה בתוכנית פינוי-בינוי, יש להתייחס לעקרונות חישוב ההשבחה בתוכנית זו כבכל תוכנית משביחה אחרת, כלומר חישוב הפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, בניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש"

העירייה הייתה נחושה לשנות את ההחלטה, ופנתה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. שם אימצה השופטת ירדנה סרוסי את עמדתה של הרשות, וקבעה כי יש לכלול בחישוב ההשבחה גם את דירות היזם. "כל עוד המחוקק לא ייחד הוראות לחישוב ההשבחה בתוכנית פינוי-בינוי, יש להתייחס לעקרונות חישוב ההשבחה בתוכנית זו כבכל תוכנית משביחה אחרת", קבעה השופטת, "כלומר חישוב הפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, בניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש".

את הכדור השאירה השופטת בידיים של הוועדות המקומיות, וציינה את הפרט הידוע לפיו הן יכולות על פי שיקול דעתן להחליט על מתן פטור מלא מהיטל השבחה . "על הוועדות המקומיות לשוות לנגד עיניהן את טובת הציבור בכללותו – לשאוף לחדש ולפתח את המקרקעין שבתחומן על ידי תמרוץ היזמים, ולדאוג לכך שהרווחים הגלומים במשאבים הציבוריים לא יזלגו באופן לא סביר לכיסיהם".

עוד ציינה השופטת כי "אין בהחלטתי זו כדי לקבוע כי דווקא שיטת המערערת היא בהכרח המתודה  השמאית הנכונה לחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי... כל עוד חישוב ההשבחה נעשה בהתאם להוראות הדין, אין יתרון גורף לשימוש במתודה אחת על פני השנייה".