שמאי המקרקעין שמוליק כהן: "עלייה של מאות אלפי שקלים במחירי הדירות עקב 'טירוף' מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י"

האם מחירי הדירות עומדים לנסוק? סקירה שערך שמאי המקרקעין שמוליק כהן מספקת תחזית עתידית על מחירי הדירות בפריסה ארצית, בהתבסס על המחירים הנגזרים ממכרזי הקרקעות של המדינה, ושם הוא קובע: מחיר כל דירה בישראל צפוי לזנק במאות אלפי שקלים בשנים הקרובות, בין היתר בעקבות קפיצה חדה במחירי הקרקעות, כפי שמשתקף בתוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י),שנסגרים בתקופה האחרונה בסכומים שוברי שיאים.

לאחרונה נסגרו כמה מכרזים יוקרתיים של רשות מקרקעי ישראל במרכז הארץ. הבולט שבהם הוא המכרז על הקרקע הראשונה ברובע שדה דב, ששווק בסכום כולל של כארבעה מיליארד שקלים וחצי, ומאחוריו ניצב המכרז עבור "משולש הבורסה" ברמת גן, ששווק תמורת סכום של קרוב למיליארד שקלים

נזכיר כי לאחרונה נסגרו כמה מכרזים יוקרתיים של רשות מקרקעי ישראל במרכז הארץ. הבולט שבהם הוא המכרז על הקרקע הראשונה ברובע שדה דב, ששווק בסכום כולל של כארבעה מיליארד שקלים וחצי, ומאחוריו ניצב המכרז עבור "משולש הבורסה" ברמת גן, ששווק תמורת סכום של קרוב למיליארד שקלים.

הניתוח המקיף שביצע שמאי המקרקעין שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין, המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על פרויקטי נדל"ן, בחן את נתוני המכרזים האחרונים של רמ"י ומספק תחזית עתידית של מחירי הדירות בפריסה ארצית. 

המחקר נערך, מחד, על בסיס סקר שוק מקיף ומקצועי של יח"ד חדשות ודומות במאפייניהן והמשווקות כיום והדומות לאלה שבמכרז, ומאידך בין שווי ממוצע של קרקע ליח"ד - על בסיס נתוני המכרז, כולל הוצאות פיתוח. המחקר הביא בחשבון, נוסף על עלויות הקרקע, הכוללות את הוצאות הפיתוח, אומדן עלויות הקמה המשתנה בהתאם למקום הנכס, לגודל הדירה ולרווח יזמי של 15% + מע"מ. התוצאה המתקבלת - השווי העתידי החזוי של יח"ד. 

ממצאי המחקר הראו כי מחירי הדירות בממוצע ליח"ד צפויות לזנק בכ-500,000 שקל בממוצע לדירה, גידול ממוצע של 27%. "אם נביא בחשבון זמן המתנה ממוצע של שלוש שנים לטופס 4, אזי בפריסה ארצית של המחירים צפוי גידול 9% לשנה במחירי הדיור לעומת כ-7% כיום", נכתב בסקירות של השמאי כהן

ממצאי המחקר הראו כי מחירי הדירות בממוצע ליח"ד צפויות לזנק בכ-500,000 שקל בממוצע לדירה, גידול ממוצע של 27%. "אם נביא בחשבון זמן המתנה ממוצע של שלוש שנים לטופס 4, אזי בפריסה ארצית של המחירים צפוי גידול 9% לשנה במחירי הדיור לעומת כ-7% כיום", נכתב בסקירות של השמאי כהן. 

"כמו כן ניתן לראות את פער המחירים האדיר (עד 100%),כפי שבא לידי ביטוי בשומת רמ"י, לבין מחירי הקרקעות אשר זכו בפועל. כך למשל, מניתוח מכרז רמ"י בבית שמש שתוצאותיו פורסמו ב-23.5.21, השווי הממוצע לקרקע ליח"ד עפ"י שומת שמאי רמ"י, כולל הוצאות פיתוח, עמד על 525 אלף שקל, בעוד שהשווי לקרקע ליח"ד לאחר תוצאות המכרז טיפס ל-770 אלף שקל – זינוק של 47%. 

במכרז באור יהודה מ-23.5.21 נרשם פער של 770 אלף שקל במחירי הדירות, פער המהווה 30%; במכרז בעיר לוד נרשם פער של 520 אלף שקל במחירים, 27%; במכרז בכרמי גת בקריית גת הפער עמד על 380 אלף שקל, 23%. פערים של 14%-20% במחירי הדירות שהסתכמו ב-240-540 אלף שקל נרשמו במכרזים בערים רמת השרון, באר שבע ואשקלון". 

השתוללות מחירי הקרקעות, בין היתר מפאת שיווק קרקעות בחסר על ידי רמ"י זה שנים רבות, מגיעה בניגוד להערכת השווי של רמ"י עצמה – מחירי הקרקעות המשתקפים מתוצאות המכרזים גבוהים בכ-165% בממוצע יותר מההערכות של הרשות"

שמאי שמוליק כהן: "המחקר מראה כי השתוללות מחירי הקרקעות, בין היתר מפאת שיווק קרקעות בחסר על ידי רמ"י זה שנים רבות, מגיעה בניגוד להערכת השווי של רמ"י עצמה – מחירי הקרקעות המשתקפים מתוצאות המכרזים גבוהים בכ-165% בממוצע יותר מההערכות של הרשות. 

הביקוש ההולך וגדל לדירות, לצד ההיצע הנמוך, מביא לתחרות בין היזמים על כל פיסת קרקע ובהתאם לעלייה במחירים שהם מוכנים לשלם ממכרז למכרז. הפער הזה עלול להוביל לזינוק חד במחירי הדירות בכל הארץ, ומי שישלם את המחיר אלה הם רוכשי הדירות, בעוד שהמרוויחה הגדולה, עם כל האבסורד, היא לא אחרת מאשר המדינה, זו שמתיימרת להוריד את המחירים לציבור". 

טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת , מוסיפה כי "בשנת 2021 פורסמו לא מעט מכרזי קרקעות לאחר שנתיים ויותר שלא פורסמו כאלו בכלל, ואנחנו כחברה יזמית ומבצעת זכינו ב-4-3 מהם. אחד מהם הוא בשכונת עיר היין באשקלון, שמחירי הדירות בה עלו בשנים האחרונות - דירת 3 חדרים שעלתה 1.1-1 מיליון שקל עולה כיום 1.3-1.2 מיליון שקל, ולפי תוצאות המכרזים מחירה יעלה בעוד כשנתיים ל-1.6-1.5 מיליון שקל".

היזם רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, מציין כי "ניתן לכנות את מה שהמדינה עושה במכרזי הקרקעות כ'ספסרות' וגם כ'חלמאות של ממש' - היא מנסה למקסם רווחים מהקרקע שבבעלותה, אבל היא עושה זאת על חשבון רוכשי הדירות, הציבור שאותו היא אמורה לשרת. 

במכרזי הקרקע האחרונים של רמ"י מחיר המינימום שדורשת המדינה הוא לרוב מחיר הזכייה של המכרז הקודם ואף יותר. המדינה מעלה ומעלה את מחיר הקרקע ממכרז למכרז, למחירים הזויים, ומעודדת בכך 'מחול שדים' במרוץ אחר הקרקע"

במכרזי הקרקע האחרונים של רמ"י מחיר המינימום שדורשת המדינה הוא לרוב מחיר הזכייה של המכרז הקודם ואף יותר. המדינה מעלה ומעלה את מחיר הקרקע ממכרז למכרז, למחירים הזויים, ומעודדת בכך 'מחול שדים' במרוץ אחר הקרקע. היזמים והקבלנים הם אלה שנכנסים למרוץ המטורף בלית ברירה, אבל מי שיסבול בסוף הם רוכשי הדירות".