הגג שכמעט עלה ביוקר: בני זוג מת"א חויבו בהיטל של 160,000 שקל בשל תוכנית ג'1 – 13 שנה לאחר המכירה

אם הייתה בבעלותכם דירה בקומה האחרונה של בניין מגורים בתל אביב, ומכרתם אותה כבר לפני שנים – כדאי שתקראו היטב את הכתבה הזו: ייתכן מאוד שגם אתם, כמו בני הזוג מצפון תל אביב, תגלו לפתע שעליכם לשלם עשרות אלפי שקלים כהיטל השבחה לעירייה. הסיבה? שינוי בחוק התכנון והבנייה הנוגע לחיוב דיירים בהיטל השבחה בבית משותף – אשר על פי פרשנות מסוימת אמור לחול גם רטרואקטיבית, על דירות שכבר נמכרו.

על פי התיקון המדובר, שנכנס לתוקף בשנת 2018, "חלה חובת תשלום היטל השבחה לגבי מקרקעין שהם רכוש משותף בבית משותף, ושלפי טיבו של הרכוש המשותף ניתן להצמידו לדירה פלונית, כגון חדר יציאה לגג או הרחבה, תחול חובת תשלומו על בעל הדירה שאליה אפשר להצמיד את הרכוש המשותף בלבד". במילים אחרות קובע התיקון כי במקרה של בניית חדר יציאה לגג, הנהנה ממנו – כלומר בעל הדירה הצמודה – הוא זה שאמור לשאת בתשלום היטל ההשבחה.

תוכנית ג'1 של עיריית תל אביב, שמאפשרת בנייה על גגות בתים משותפים, אושרה בשנת 2007. בני הזוג מכרו את דירתם בשנת 2008, וכפי שנהוג לעשות – ביקשו מהעירייה, לאחר השלמת המכירה, אישור על כך שאין להם כל חובות בקשר לנכס. ואכן, קיבלו השניים אישור כי הם לא חייבים בהיטל

במקרה המדובר היו בני הזוג בעליו של פנטהאוז ברחוב ארתור רובינשטיין בצפון תל אביב. תוכנית ג'1 של עיריית תל אביב, שמאפשרת בנייה על גגות בתים משותפים, אושרה בשנת 2007. בני הזוג מכרו את דירתם בשנת 2008, וכפי שנהוג לעשות – ביקשו מהעירייה, לאחר השלמת המכירה, אישור על כך שאין להם כל חובות בקשר לנכס. ואכן, קיבלו השניים אישור כי הם לא חייבים בהיטל.

חלפו השנים, ולפתע קיבל הזוג דרישה מעיריית תל אביב לתשלום חוב. הסכום: 158,260.31 שקל. העילה: היטל השבחה בגין תב"ע ג'1. "ב-2008, שנת מכירת הנכס, הפסיקה הרווחת בוועדות הערר ובבתי המשפט הייתה ברורה: הזכויות לבניית חדר על הגג שייכות לכל הדיירים ברכוש המשותף", מסביר שמאי גיל עטר, שייצג וליווה את בני הזוג. "ולכן אם מכרת דירת גג, לא חויבת בזמנו בהיטל השבחה , משום שהיא נתפסה כרכוש המשותף של דיירי הבניין.

לאורך השנים הפסיקות התחילו להשתנות, עד שתיקון 126 לחוק התכנון והבנייה קבע (כפי שציינו לעיל) שהיטל ההשבחה יחול על בעל הדירה שיכול לנצל את ההשבחה – וזאת למרות שהזכויות אינן שלו מבחינה קניינית. ברגע שעבר החוק, העירייה החלה להוציא חיובים ישנים ולגבות היטלי השבחה רטרואקטיבית"

לאורך השנים הפסיקות התחילו להשתנות, עד שתיקון 126 לחוק התכנון והבנייה קבע (כפי שציינו לעיל) שהיטל ההשבחה יחול על בעל הדירה שיכול לנצל את ההשבחה – וזאת למרות שהזכויות אינן שלו מבחינה קניינית. ברגע שעבר החוק, העירייה החלה להוציא חיובים ישנים ולגבות היטלי השבחה רטרואקטיבית".

בני הזוג, באמצעות שמאי המקרקעין עטר, לא ויתרו – ופנו לקבלת שומה מכריעה. השמאי המכריע עומר סרחאן בחן את המקרה, שמע את טענות הצדדים, ביקר בנכס ובסביבתו וקבע: אין השבחה במקרה זה, כלומר החיוב מבוטל באופן מוחלט.

לעיון בשומה המכריעה במלואה לחצו כאן

"בבואנו לשמאי המכריע טענו בפניו טענות רבות", מסביר עטר, אשר ייצג את בני הזוג גם בהליך זה. "טענו להתיישנות, לסופיות הדיון ועוד. חשוב לזכור, נוסף על כך, שבניית חדר על הגג היא עניין מורכב מאוד, ומצבים כמו אלו המתוארים כאן רק מוסיפים למורכבות הזו.

ייתכן שתידרש כאן התערבות של המחוקק, כדי לעשות לזה סוף. מדובר בסיפור מורכב, שבמקרה הזה הסתיים ללא כל תשלום של היטל השבחה , אך מדובר בסוגיה רוחבית שצריכה, לדעתי, לעניין הרבה מאוד אנשים"

זהו מצב שיוצר אנומליה גדולה מאוד, שיכולה לגרום לחשש אצל רבים מהמוכרים. ייתכן שתידרש כאן התערבות של המחוקק, כדי לעשות לזה סוף. מדובר בסיפור מורכב, שבמקרה הזה הסתיים ללא כל תשלום של היטל השבחה , אך מדובר בסוגיה רוחבית שצריכה, לדעתי, לעניין הרבה מאוד אנשים".