שני שמאים מכריעים קבעו: הרכבת הקלה אינה משביחה את הקרקעות בתוכנית חוף התכלת בהרצליה

שני שמאים מכריעים קבעו, בשני מקרים שונים: תוכנית הרכבת הקלה בהרצליה (הר/2200/ב) אינה משביחה את הזכויות של בעלי קרקעות בחוף התכלת. מדובר בשני מקרי בוחן שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה העבירה לשני שמאים מכריעים, בהפרש של כמה חודשים, זאת במטרה לבחון את סוגיית ההשבחה בעסקאות מכר שנעשו בשטח תוכנית חוף התכלת, מאז ניתן לה תוקף.

בדרישת הוועדה נקבע כי השווי החדש הוא 5,263 שקל למ"ר, זאת לעומת 1,650 שקל למ"ר במצב הקודם. כך למשל חויבה מוכרת קרקע בשטח של 120 מ"ר בהיטל השבחה בסכום של 206,000 שקל

הוועדה המקומית טענה כי הרכבת הקלה יצרה השבחה , משום שיצרה ודאות תכנונית אף מבלי שהקרקע הופשרה. בדרישת הוועדה נקבע כי השווי החדש הוא 5,263 שקל למ"ר, זאת לעומת 1,650 שקל למ"ר במצב הקודם. כך למשל חויבה מוכרת קרקע בשטח של 120 מ"ר בהיטל השבחה בסכום של 206,000 שקל.

קרדיט: Depositphotos

בעלי קרקע המיוצגים על ידי משרד עורכי הדין יוסף גיא מוסרי ומורן חביב שות' הגישו בקשה למינוי שמאי מכריע , לאחר שהגישו שומה נגדית בשם בעלי הזכויות. כתוצאה מכך החליטה הוועדה המקומית להעמיד שניים מהתיקים למבחן, ומינתה שני שמאים מכריעים לבחינת העניין. את כל שאר הנישומים החתימה על כתב התחייבות שינהגו לפי שומות אלו.

השומה המכריעה הראשונה, של השמאי המכריע עו"ד דוד דדון, התקבלה בחודש יוני, ובה נקבע כי אין השבחה . השמאי דדון כתב בשומתו, בין היתר: "שמאי המשיבה (הוועדה המקומית) מעריך שווי מצב חדש במועד הקובע בכ-2,642,000 שקל. ההשבחה בסך של 1,814,000 שקל מהווה כ- 68.6% משווי המצב החדש. קרי ברמה התאורטית, לגרסת שמאי המשיבה, ללא אישור התוכנית שווי המצב הקודם הינו כ-31.4% משווי מצב חדש.

המסקנה כי ההשבחה בגין תוכנית אשר לא קידמה בהוראותיה בצורה ישירה את פיתוח המתחם, לא שינתה ייעודי קרקע, לא קבעה זכויות בנייה וכד' וכל מטרתה הוא לקבוע כי חלקות בתחום התת"ל יהיו זכאיות להקצאה בתוכניות איחוד וחלוקה בהתאם לשווין הקודם, מהווה 68.6% מהשווי, אינה ראויה במקרה זה"

המסקנה כי ההשבחה בגין תוכנית אשר לא קידמה בהוראותיה בצורה ישירה את פיתוח המתחם, לא שינתה ייעודי קרקע, לא קבעה זכויות בנייה וכד' וכל מטרתה הוא לקבוע כי חלקות בתחום התת"ל יהיו זכאיות להקצאה בתוכניות איחוד וחלוקה בהתאם לשווין הקודם, מהווה 68.6% מהשווי, אינה ראויה במקרה זה".

לעיון בשומה המכריעה של שמאי עו"ד דדון לחצו כאן

הועדה המקומית בחרה שלא להגיש ערר לוועדת הערר על שומה זו. השומה המכריעה השנייה ניתנה בתחילת החודש, וגם היא קבעה חד-משמעית: אין השבחה . השמאי המכריע ערן ירקוני כתב, בהתייחס להחלטת השמאי המכריע עו"ד דדון כי "בהחלטה זו נקבע כי אין חבות בהיטל השבחה עקב אישורה של תכנית הר/2200/ב', מאחר שהתוכנית לא קידמה בהוראותיה בצורה ישירה את פיתוח המתחם, לא שינתה את ייעודי הקרקע ולא קבעה זכויות בנייה. העקרונות בהכרעתי דומים לעקרונות שנקבעו בהחלטת השמאי המכריע דוד דדון".

לעיון בשומה המכריעה של שמאי ירקוני לחצו כאן

עורכי הדין מוסרי וחביב: "זעקת הבעלים לפיה דרישת ההשבחה היא שוד לאור היום, הוכחה כצודקת. כעת נסתם הגולל על ניסיונותיה של העירייה לגבות היטל. אין בתכנית הר/2200/ב יותר מאשר קביעת מסגרת כללית לגושים ולחלקות אשר ייכללו בתוכנית העתידית של חוף התכלת, כולל החלקות המופקעות במסגרת הרכבת הקלה. 

העירייה מתעלמת מכך שהחלקות הנמכרות היו ממילא בתוך מסגרת איחוד וחלוקה מחדש כבר לפני שנים רבות, והבעלים אינם נהנים מעליית שווי עקב אישור תוכנית הרכבת הקלה, אלא ההפך. הציפייה לתוכנית חוף התכלת נעשתה לאחר קידום תוכנית משך שנים רבות בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, ולא נעשתה על בסיס שווי חקלאי

התוכנית אינה משנה את ייעוד הקרקע, והיא עצמה לא יותר מאשר תוכנית הבאה לכלול, ובצדק, את מי שחלקותיו מופקעות בתוואי הרכבת הקלה המהווה חלק משמעותי מהתוכנית. העירייה מתעלמת מכך שהחלקות הנמכרות היו ממילא בתוך מסגרת איחוד וחלוקה מחדש כבר לפני שנים רבות, והבעלים אינם נהנים מעליית שווי עקב אישור תוכנית הרכבת הקלה, אלא ההפך. הציפייה לתוכנית חוף התכלת נעשתה לאחר קידום תוכנית משך שנים רבות בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, ולא נעשתה על בסיס שווי חקלאי. ניתן לראות זאת בקלות בדיווחים לרשות המיסים".

תוכנית חוף התכלת כוללת 12,500 יח"ד ושטחי תעסוקה, מלונאות ומסחר. בשנת 2017 פורסמה למתן תוקף תוכנית להקמת קו רכבת קלה במתחם חוף התכלת, ובנובמבר 2019 הוועדה המחוזית החליטה לתת תוקף לתכנית, בקובעה כי כל החלקות המשתתפות בתוכנית כלולות בתוך הקו הכחול לצורכי איחוד וחלוקה. המשמעות - גם אם הרכבת הקלה עוברת בשטח זה, בעלי הקרקע יקבלו זכויות בנייה ולא פיצוי.