מחזור משכנתא - המדריך השלם לשנת 2024

מחזור משכנתא

משכנתא היא הלוואה הנלקחת לטווח ארוך במיוחד, לרוב עשרות שנים, בהן עשויים להשתנות חלק מהתנאים, הרגולציות והפרמטרים שעשויים להיות רלוונטיים בלקיחת הלוואה, כגון שיעורי ריבית, רמת ההוצאה של משק הבית, נתוני מק"מ, מדד המחירים לצרכן, שער הדולר מול השקל ושער האירו מול השקל, תשואות אג"ח ממשלתיות, סוגי משכנתאות חדשים ועוד. עבור מקרים אלו, חשוב להכיר את תהליך מחזור משכנתא , המאפשר לקחת מחדש את ההלוואה בתנאים טובים ומתאימים יותר לשוק ולמצב הנוכחי של משק הבית.

תהליך מחזור משכנתא מורכב משני חלקים נפרדים: הראשון הוא לקיחת משכנתא חדשה במקום הישנה, והשני הוא תשלום החוב שנותר במשכנתא הקודמת באמצעותה, ומעבר לתשלום חודשי של החזר המשכנתא החדשה. מחזור משכנתא מתאפשר רק כאשר הסכום שנותר לתשלום במשכנתא הקיימת גדול מ-10% מסכום המשכנתא המקורי וכאשר בעלי המשכנתא עומדים בדרישות לקבלת משכנתא חדשה.

בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון המקבלים סיוע במשכנתא ומעוניינים לבצע מחזור משכנתא , יהיו פטורים מתשלום עמלת פירעון מוקדם על ההחזר של המשכנתא הקיימת, אך אם עשויים להיות מחויבים בעמלות הכרוכות בלקיחת משכנתא חדשה, ועשויים להיות מחויבים בתשלום עמלות פירעון מוקדם בעתיד. בנוסף, במקרה של אי-עמידה בתנאי המשכנתא החדשה, עליהם יהיה להסדיר את החוב ישירות מול הבנק ולא יהיו זכאים לפנות לוועדת חריגים על פי חוק הלוואות לדיור, אליה רשאים לפנות בעלי משכנתאות מטעם משרד הבינוי והשיכון .

אין מגבלה על מספר הפעמים בהן ניתן לבצע מחזור משכנתא , בכפוף לתנאי ההלוואה ולתשלום עמלות.

מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?

ההמלצה היא לבדוק בכל כמה שנים (יש יועצים הממליצים לבדוק בכל שנה) את מצב המשכנתא ואת התנאים המוצעים בשוק, על מנת להחליט האם יהיה משתלם למחזר את המשכנתא הקיימת ולקחת הלוואה חדשה.

בחלק מהמקרים, יכול להיות שמאז לקיחת המשכנתא המשכורת ירדה באופן זמני, או שההוצאות גדלו בהיקף גדול מהצפוי. בכל מקרה, אם משק הבית מתקשה לעמוד בתשלומי ההחזר החודשי, או שההרגשה היא שההחזרים 'חונקים' את הניהול התקציבי של הבית, אפשר לשקול מחזור משכנתא בתור פתרון אפשרי. לעתים עדיף למחזר משכנתא במקום להגיע לפיגורים בתשלומי ההחזר החודשי, מה שעלול להכניס את הבית לחובות הולכים ותופחים, שעלולים להגיע אף לעיקול הנכס.

מחזור משכנתא יכול לאפשר פריסה של תשלומים על פני יותר שנים וכך להפחית את ההחזר החודשי (על אף שיש לקחת בחשבון שהעלות הכוללת של המשכנתא עשויה לעלות). בחלק מהמקרים, ניתן למצוא תנאים טובים יותר ללקיחת משכנתא כיום, כך שמחזור משכנתא יכול לאפשר קיצור או הוזלה של המשכנתא.

סיבות אפשריות לשינוי התנאים והתמהיל במשכנתא חדשה - ירידה בריבית במשק, כך שלקיחת משכנתא חדשה בריבית הנוכחית תוביל להחזר נמוך יותר, או אינפלציה גבוהה, במקרים בהם המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן - כך שאם ניתן להפחית את החלק במשכנתא שצמוד למדד, קיים סיכוי להפחתת ההחזר או ייעול ההחזר של המשכנתא.

ישנם מקרים בהם בעל המשכנתא מקבל סכום כסף גדול או שיש לו יכולת גבוהה יותר להחזר- כמו בונוס מהעבודה, פרס כספי או ירושה. כחלק מבדיקת המשכנתא מול הצרכים והיכולות של משק הבית, כדאי גם לקחת בחשבון הגדלה של ההחזר החודשי, או קיצור תקופת המשכנתא באמצעות מחזור משכנתא . באופן כללי, יש לבדוק האם למשכנתא יש עמלת פירעון מוקדם, על מנת להבין האם משתלם לבצע מחזור משכנתא - כלומר, האם הרווח המופק ממחזור המשכנתא עולה על עלות עמלת הפירעון המוקדם. הקטנת ההחזר החודשי מקלה על ניהול התקציב של משק הבית ו'משחררת' כסף נזיל נוסף בכל חודש, אותו ניתן לחסוך, להשקיע, או להשתמש בו לצריכה השוטפת.

על מנת להבין את התשלום של המשכנתא הנוכחית ובאופן כללי את ההחזר הצפוי של המשכנתא, ניתן להשתמש במחשבון משכנתא.

מחזור משכנתא מתבצע במספר פרמטרים מרכזיים – אורך המשכנתא, מסלול משכנתא, כלומר שינוי תמהיל המשכנתא (ריבית צמודה למדד, ריבית קבועה וכו'),סוגי ריבית, תנאי יציאה ועוד. את התמהיל והפרמטרים החדשים יש לבנות מחדש, מבלי להתייחס למבנה ההלוואה המקורי – אחרי הכל, מחזור משכנתא הוא לקיחה של הלוואה חדשה לחלוטין, בהתאם לתנאי השוק ומצב משק הבית בנקודה בה מתבצע מחזור משכנתא.

תהליך מחזור משכנתא

מחזור משכנתא דומה מאוד ללקיחת המשכנתא המקורית. כלומר, יש לבצע סקר שוק בין גופים מלווים שונים, כגון בנקים או גופים פנסיוניים, על מנת לקבלת הצעות ולהשוות ביניהן ולהשוות למשכנתא הקיימת.
ראשית, יש לברר את נתוני המשכנתא הקיימת, מבחינת סכום חזר חודשי, יתרת ההלוואה, זמן שנותר לסיום ההחזר, שיעור הריבית, לוח סילוקין (לוח שפיצר וקרן שווה),תנאי הצמדה למט"ח או למדד, עמלת פירעון מוקדם, תחנות קרובות לשינוי הריבית ועוד. ניתן לעשות זאת על ידי הורדת דו"ח יתרות מהאתר של הבנק או להזמין אותו מהמוקד הטלפוני של הבנק.

לאחר מכן, יש לקבל הצעה מהגוף דרכו לקחתם את המשכנתא המקורית. יש לבדוק את התנאים לפירעון מוקדם ולקבל הצעה לפריסת תשלומים במשכנתא הקיימת, הארכת תקופת ההלוואה או הצעה למשכנתא חדשה לחלוטין. ניתן להתמקח על גובה העמלות ועל תנאי המשכנתא לאחר קבלת ההצעה. ניתן גם להיעזר ביועצי משכנתאות, אשר ינתחו את תנאי המשכנתא הנוכחית, וינסו לעזור לכם לקבל הצעות מבנקים וגופים פיננסיים. חשוב לזכור שמחזור משכנתא בבנק מסוים לא מחייב העברה של חשבון העובר ושב לאותו חשבון. מחזור משכנתא בבנק בו היא נלקחת במקור נקרא מחזור פנימי, בעוד שלקיחת משכנתא חדשה בבנק אחר מכונה מחזור חיצוני.

בשלב קבלת הצעות התנאים, בדקו האם ישנן הנחיות חדשות לגבי תנאים לקבלת משכנתאות שעשויים להוות גורם מקביל.

אסור לשכוח את שקלול עמלת הפירעון המוקדם ועמלות הקמת ההלוואה, שמאי מקרקעין ועוד בלקיחת משכנתא החדשה.

לאחר איסוף המידע וההשוואה בין התנאים של המשכנתא הנוכחית להצעות החדשות, אם התנאים טובים במידה מספיקה, כדאי לשקול בחיוב מחזור משכנתא . ניתן לבצע מחזור משכנתא אצל הגוף המלווה הנוכחי אחרי משא ומתן עם נציגיו והצגה של הצעות נוספות שקיבלתם בסקר שוק, או לבצע מחזור משכנתא אצל גוף מלווה אחר.

בפועל, תהליך מחזור משכנתא מתחיל בהודעה למלווה הנוכחי על הכוונה לפירעון המשכנתא במלואה, בתשלום אחד. במקביל יש לקחת משכנתא חדשה, תוך יידוע הבנק על כך שהיא נועדה לצעד של מחזור משכנתא, בתהליך זהה ללקיחת המשכנתא המקורית. לאחר מכן יש לפרוע את המשכנתא הישנה באמצעות הכסף שהתקבל מהמשכנתא החדשה.

כאמור, ההמלצה היא לבדוק בכל כמה שנים את התנאים החדשים שנוצרו בתחום המשכנתאות, לצד שינויים בתזרים ההכנסות וההוצאות.

ללא קשר למחזור משכנתא, היתרה לתשלום המשכנתא יורדת במשך השנים, כך שיש להקטין את סכומי הביטוח (חיים ונכס) בהתאם בכל כמה שנים. על הסכומים להיות שווים ליתרת המשכנתא. כאשר מבצעים פירעון חלקי של המשכנתא הדבר נכון במיוחד, משום שהירידה בגובה החוב מתרחשת בבת אחת. עוד נקודה שכדאי לזכור היא לשנות את ההוצאה על המשכנתא בקובץ התקציב שלכם, לאחר הורדת ההחזר החודשי.

ביורוקרטיה בדרך למחזור משכנתא

לאחר שהגעתם למסקנה שכדאי לבצע מחזור משכנתא , חשוב לזכור שלתהליך המחזור יש עלויות נלוות ולא מעט ביורוקרטיה, שצריך לקח בחשבון. חלק מהביורוקרטיה נדרשת רק אם עוברים למשכנתא בבנק אחר.

פתיחת תיק ותשלום עמלת פתיחת תיק

ללא קשר למקום בו לוקחים משכנתא חדשה, גם אם לוקחים משכנתא בבנק בו המשכנתא הנוכחית קיימת, צריך לפתוח תיק משכנתא, שעלותו כ-0.25% דמי פתיחת תיק מגובה הלוואה (כלומר, על הלוואה של 1 מיליון ₪ צריך לשלם 2,500 ₪). יש בנקים שגובים עמלה נמוכה יותר ובמעבר לבנק אחר אפשר גם להתמקח על עמלה זו.

שמאות – רק אם עוברים בנק

משום שהבנק החדש לא יודע כלום על הדירה המשמשת בתור ערבון למשכנתא, הוא דורש מהלקוח לבצע שמאות חדשה לנכס, שתעלה בין 600 ל-2,000 ₪.

הרשאה מהבנק הקודם לרישום הערת אזהרה לבנק החדש – רק אם עוברים בנק

כאשר עוברים בנק בעת מחזור משכנתא , הבנק החדש ירצה לרשום לטובתו ביטחון (בדמות הערת אזהרה ),אך הוא נדרש לאישור הבנק הקודם, שמחזיק באותה נקודה הערת אזהרה על הנכס. על הלקוח לבקש מהבנק הקיים את אישורו לכך. יש לציין שהבנק החדש חייב לתת את האישור ובנק ישראל מקפיד על כך במקרים בהם מתעוררת בעיה. רישום הערת אזהרה בטאבו עולה כ-200-250 ₪.

עדכון ביטוחי משכנתא

הביטוחים הקיימים תקפים למשכנתא הישנה, עם הסכומים הקודמים והריביות הקודמות, כך ששינוי בפרמטרים האלו גורר גם שינוי בביטוחים, ללא קשר לשאלה האם עוברים בנק. זו הזדמנות לסקר שוק על תשלום הביטוח ובדיקת האפשרות לעבור לגוף מבטח אחר וזול יותר.

עלות יועץ משכנתאות – אם לקחתם

אם שכרתם את שירותו של יועץ משכנתאות, צריך לקחת בחשבון גם את העלות שלו בחישוב הכולל.

טיפים במחזור משכנתא

לפני קבלת ההחלטה על מחזור משכנתא , כדאי לזכור מספר נקודות חשובות:

- משכנתא מתכננים מתוך מבט לעתיד, ולא רק להווה- חשוב לזכור שמשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, שתלווה אתכם במשך שנים רבות, לכן, אם מסלולי ההלוואה צמודים למדד או לריבית, העלייה במדד או בתעריפים עתידה להגדיל את ההחזרים החודשיים במשך השנים. במקביל, גם המשכורת עשויה לגדול, מה שיגדיל את יכולת ההחזר.

- ההמלצה היא לקבוע את ההחזר החודשי על עד שליש מההכנסה הפנויה. באופן כללי, המומחים ממליצים כי כל החזרי המשכנתא (לרבות תשלומי ביטוח) לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם (הכנסה נטו אחרי מיסים, החזר הלוואות אחרות וכו').

- בבקשה לתוספת לסכום המשכנתא, הצעד הכלכלי יותר הוא להקטין את אחוז המימון. אחוז המימון הוא היחס שבין סך המשכנתא לבין שווי הנכס. כלומר, אם הנכס שווה 2 מיליון והמשכנתא היא 1 מיליון, אחוז המימון הוא 50%. תשלומי הריבית על המשכנתאות קטנים יורת ככל שאחוז המימון קטן יותר (על פי מדרגות משתנות),כך שהתמחור של הבנקים יהיה גבוה יותר אם תיקחו אחוז מימון גבוה. כדאי לבדוק באילו מדרגות הריבית עולה ומה המשמעות מבחינת ההחזר החודשי.

- בטווח הרחוק, משתלם יותר לקצר את תקופת המשכנתא. פריסת ההלוואה אמרם תקטין את התשלומים החודשיים, אך סך התשלומים המצטבר יעלה.

- קחו בחשבון את הגבלת בנק ישראל- וההשפעות על המחזור הזה והבא.

בתחילת 2021 ביטל בנק ישראל את המגבלה שהיתה קיימת קודם לכן, אשר על פיה לא היה ניתן לקחת יותר משליש מהמשכנתא ברכיב המבוסס על ריבית הפריים . המשמעות של הסרת ההגבלה היא שניתן לקבל הלוואה שרכיב ההלוואה על בסיס ריבית פריים יכול להגיע לשני שליש מההלוואה כולה.

עם זאת, חשוב לזכור שהגדלת התמהיל של הסכום הצמוד לריבים הפריים חושפת לסיכון של עלייה בריבית, מה שיגרור העלאה בהחזר החודשי.

סיכום

לסיכום, מחזור משכנתא יכול להיות צעד חכם כלכלית, שיכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעלויות המשכנתא בטווח הרחוק. מחזור משכנתא יכול להיעשות בעקבות שינוי בתנאים וברגולציה, כדון עליית\ירידת ריבית, עלייה\ירידה במדדים ובשערי המט"ח ועוד.

השינוי יכול לנבוע גם משינויים במצב של משק הבית- כגון סכום כסף גדול שנכנס, עלייה בהוצאות או עלייה בהכנסות.

מחזור משכנתא חכם יכול להפחית את ההחזר החודשי, לקצר את תקופת המשכנתא או לייעל את תמהיל הרכיבים של המשכנתא שלנו בהתאם למציאות המשתנה.

תהליך מחזור המשכנתא כולל לקיחה של משכנתא חדשה (בבנק הקיים או בבנק אחר) וכיסוי המשכנתא הקודמת במלואה, בתשלום אחד, תוך תשלום עמלת פירעון מוקדם.