מהו דו"ח אפס? המדריך השלם לשנת 2024

דו"ח אפס (דו"ח 0) הוא אחד מהמסמכים החשובים ביותר עבור יזמי נדל"ן בישראל - הוא דו"ח שמשקף את ההיתכנות הכלכלית בכל פרויקט נדל"ן. רוכשים פרטיים שרוצים לקבל הלוואת משכנתא מהבנק חייבים להציג הערכת שווי דירה מטעם שמאי מקרקעין . לעומת זאת, כאשר יזם נדל"ן מעוניין לבנות בניין, עליו להציג לבנק או לגוף המממן מסמך בשם "דו"ח אפס", המנוסח גם הוא על ידי שמאי מקרקעין. התפקיד של דו"ח אפס הוא לשקף את מידת הכדאיות הכלכלית בפרויקט. הבנק מסתמך על דו"ח זה בהענקת המימון הנדרש על מנת להתחיל בעבודות הבנייה בפועל.

מה זה דו"ח אפס - מה זה דוח 0

עד לפני מספר עשורים, פרויקטים של יזמות בנייה כללו בנייה של היזם, ותשלום של הרוכשים על פי לוח זמנים מוגדר מראש. אך לאחר מספר מקרים בהם הקבלן פשט את הרגל והשאיר את הרוכשים ללא דירה, הבינו המחוקקים כי יש להגן על הרוכשים ולבדוק מראש את היכולת הכלכלית של הקבלן. כתוצאה מכך נולד 'חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 – אשר הגדיר כללים ראשוניים לליווי בנקאי של פרויקטי בנייה, כאשר הכללים עודכנו במהלך השנים בהתאם לתנאים הכלכליים והתפתחות הענף. 

כיום, הבנק מחייב את היזם למנות מפקח מטעם הבנק (ברוב המקרים מדובר על שמאי מקרקעין ). בעת תחילת הבנייה, המפקח עורך דו"ח ראשון הנקרא 'דו"ח פיקוח מס. אחד', וכך המספר הסידורי של הדוחות מתקדם במקביל להתקדמות הבנייה. 

עם זאת, הבנק מאשר בדרך כלל את הפרויקט עוד לפני תחילת הביצוע, ולצורך כך הוא מחייב את היזם לערוך דו"ח המוכיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. דו"ח זה הוא ' דו"ח אפס ' (דו"ח 0),הנערך לפני תחילת ליווי הפרויקט, ובהנחיית הבנק. גופים נוספים המעניקים אשראי וליווי פיננסי עשויים לדרוש דו"ח אפס לפני הענקת מימון לפרויקט.

הדו"ח בוחן את הפרויקט במצב הראשוני שלו - קרקע ריקה\מבנים קיימים המיועדים לפינוי-בינוי או תמ"א 38 - ומעריך את העלויות העתידיות השונות הנדרשות להקמת המיזם המתוכנן, ואת השווי הסופי של הבניין. באופן זה, הדו"ח מעריך את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. 

בין היתר, דו"ח אפס , אשר נערך על ידי שמאי מקרקעין , כולל את שווי הקרקע, עלויות הבנייה בהתאם לסטנדרטים שנקבעו על ידי היזם, שווי הפרויקט לאחר השלמתו, הכנסות צפויות מהנכס, ובנוסף גם ניתוחים באשר לשינויים אפשריים בעלויות הבנייה, במחירי הדירות, וכו'.

באמצעות הדו"ח, היזמים (או חברי קבוצת רכישה ) יכולים לקבל אומדן על העלות של המיזם, ולהבין האם יש לו היתכנות כלכלית. מצדו השני של המטבע, הגוף המלווה את הפרויקט פיננסית (הבנק, לצורך העניין),יכול לבצע את החישוב לעצמו ולהבין את רמת הסיכון של הענקת מימון. הדו"ח הוא חלק מהביטחונות של הבנק באשר ליכולת של הלווה (היזם) לפרוע את חובו, באמצעות הפרויקט המדובר. 

דו"ח אפס ערוך במתכונת קבועה ומכיל את תחזיות עלויות הבנייה בצורה מפורטת ביותר. הבדיקה מבוצעת לכל סוגי הפרויקטים, ביניהם בנייני מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, מלונאות, דיור מוגן ועוד.

על פי חוק מכר דירות, היזם מוגבל במקרה בו הוא רוצה לבקש מראש מימון של יותר מ-7% מגובה העסקה. היזם יכול לבקש סכומים גבוהים יותר מהרוכשים רק אם העניק להם בטחונות כגון רישום הערת אזהרה לטובתם בטאבו או נתינת ערבות בנקאית , זאת על מנת למנוע מצב בו הקבלן פושט את הרגל ומשאיר את הרוכשים ללא דירה, או הכסף.

במקרה של פרויקט כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי, הנחשב פרויקט מורכב יותר, נוצרת בעיה משום שהדיירים כלל לא משלמים על העבודות בשטח, אלא מקבלים דירה משודרגת עבור ההסכמה שלהם להעביר את הבניין תהליך של שיפוץ\הריסה ובנייה. יותר מכך, לדייר קשה יתר למכור דירה בבניין ישן אשר צפוי לעבור תמ"א 38 . כתוצאה מכך, היזם המבצע עומד מול שתי אפשרויות מימון מרכזיות: קבלת מימון מהבנקים, וקבלת מימון מקרנות השקעה בתמ"א 38. בשני המקרים, על היזם להציג דו"ח אפס לגורם המממן, על מנת להוכיח כי מדובר בעסקה משתלמת לכל הצדדים, ועל מנת לאפשר את קבלת המימון.

מה מופיע בדו"ח אפס? דו"ח אפס לדוגמה

כאמור, דו"ח אפס כולל מבנה קבוע עם רכיבים ידועים מראש, הממולאים על ידי שמאי המקרקעין העורך את הדו"ח.
הסעיפים המופיעים בדו"ח אפס הם:
1. מטרת חוות הדעת - מי הגורם אשר ביקש את חוות הדעת, מה הסיבה לעריכת חוות הדעת (ליווי פיננסי וכד'),מה הייתה הגישה השמאית בהערכת שווי הפרויקט, סייגים באשר לשימוש.
2. תיאור הפרויקט - תיאור של הבניין במצבו הנוכחי, פירוט על התכנון לביצוע, מהו המודל התכנוני, היקף המימון הנדרש, מגבלות חוות הדעת של שמאי המקרקעין.
3. פרטי הנכס - גוש, חלקה, שטח חלקה, שטח מגרש , מיקום, וכו'.
4. מצב משפטי - סוג הזכויות המאושרות ( חכירה , בעלות),במקרה של חכירה, פירוט חוזה חכירה (משך חכירה, מטרה, קיבולת הבנייה, תמורה מוסכמת, מועד להשלמת עסקה),סכומים נוספים (אופציה, קומבינציה, תמ"א 38 ). 
5. מקורות\אסמכתאות מידע - נוסח טאבו , הסכמים, קבלות, חוזה חכירה , וכל אסמכתא רלוונטית אחרת.
6. תיאור הסביבה - פירוט על העיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בתוך העיר, אופי הבינוי בסביבת הפרויקט, סוגי שימוש של נכסים מסביב, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח של האזור, פרויקטים דומים למגורים בעיר. 
7. תיאור החלקה - שטח כולל, גודל חזיתות, גבולות החלקה, בינוי קיים, וכו'.
8. מצב תכנוני - תיאור התכנית החלה על החלקה (פירוט, ייעוד, מטרה, תכלית ושימושים, זכויות בנייה),אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי מוגדר, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בנייה, תנאים לקבלת היתר בנייה, תשתיות, חנייה).
9. מודל תכנוני מוצע - כוונה לבקשת היתר בנייה, שטחים מתוכננים לבנייה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני של הדירות והבניין, תכנית להרחבת זכויות, ועוד.
10. שיקולים ועקרונות - מהן הזכויות הקיימות בנכס, מיקום המקרקעין, המצד התכנוני וסטטוס הרישוי, אופן הצמדות, אומדנים מסוגים שונים, סקר שוק באשר למחירי דירות, וכו'.
11. תחשיבים או ניתוח כדאיות פרויקט - תקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות צפויות בטווח הקצר והארוך, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים. 

כאמור, המטרה העיקרית של דו"ח אפס היא בחינה של המודל התכנוני על פי החוקים והתקנות, בדיקת עלויות והכנסות, ביצוע חישוב מפורט לתזרים מזומנים, ולהציג בסופו של דבר את ממצאי הכדאיות הכלכלית. 

הבנק ו\או הקרן בוחנים את הדו"ח באמצעות אנשי מקצוע, ורק במקרה בו הם בטוחים כי מדובר בתכנית עבודה ריאלית וכדאית מבחינה כלכלית, הם יעניקו את המימון הדרוש על מנת לצאת לדרך. 

מה ההבדל בין דו"ח אפס לדו"ח אפס תמ"א 38 ודו"ח אפס פינוי בינוי?

פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון פינוי-בינוי או שיפוץ, חיזוק והוספת דירות במסגרת תמ"א 38 , דורשים דו"ח אפס ברמת מורכבות גבוהה יותר, בעקבות מרכיבים ייחודיים לפרויקטים מסוג זה, לצד חוסר ודאות בכל הנוגע למרכיבים נוספים, אשר יתגלו רק במהלך הבנייה. פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים הוצאות שלא קיימות בפרויקטים אחרים, אשר חובה לכלול אותן בדו"ח אפס, כגון הוצאה על מפקח הנדסי ועורך דין עבור הדיירים של הבניין הקיים. פרויקטים של תמ"א 38 אף כוללים התאמות ייחודיות, כמו בפרויקטים של חיזוק מרעש של רעידת אדמה, למשל, בהם דו"ח אפס צריך לכלול גם הוצאות ספציפיות של חיזוק הבניין, כאשר כל בניין דורש רמת הוצאות שונה לחלוטין בכל הנוגע לחיזוק יסודות, שינוי חדר המדרגות והוספת מעלית, או הוספת של יציאה לחנייה. בחלק מהמקרים, היזם חותם על הסכמים שונים עם דיירים שונים, המבטיחים תמורות נוספות אשר משפיעות על עלויות הפרויקט, וכתוצאה מכך על דו"ח אפס.

בפרויקטים של פינוי-בינוי יש לאמוד את מס השבח הצפוי, משום שהדיירים צפויים לקבל דירות גדולות יותר, וכל דייר משלם שיעור מס שונה, או שהם בכלל בעלי פטור מתשלום. בנוסף, יש לכלול גם את תשלום השכירות לדיירים במהלך ההריסה והבנייה, ודמי הובלה לתכולת הדירות שלהם. 

המקרים בהם העלויות עשויות להשתנות במהלך פרויקט תמ"א 38 , הם למשל גילוי של תשתיות ישנות הדורשות אלמנטים נוספים של חיזוק. בחלק מהמקרים השינוי אף דורש פינוי של הדיירים לתקופה מסוימת ושיכונם במגורים זמניים. 

לכן, שמאי מקרקעין המנסח דו"ח אפס לפרויקט של חיזוק ושיפוץ, יכלול לעתים קרובות סעיף מוגדל של 'הוצאות בלתי צפויות' (10% עד 15% מעלות הבנייה, החיזוק והשיפוץ, לעומת כ-5% בפרויקט בנייה שגרתי). הגדלת הסעיף משפיעה על רווחיות הפרויקט, באופן טבעי.

מרכיב נוסף שעלול להגדיל את עלויות בפרויקט הוא התמורות הנוספות הניתנות במהלך הבנייה לדיירים, על מנת לגשר על חילוקי דעות עם דיירים אחרים ולגרום להם להסכים לשינוי כלשהו בפרויקט, הדורש את אישור כל הדיירים.

גם בצד ההכנסות של דו"ח האפס, קשה יותר בפרויקטים של תמ"א להעריך את ההכנסות הצפויות. במקרים בהם אין פרויקטים דומים של תמ"א 38 של חיזוק ושיפוץ, ההשוואה מבוצעת מול מחירי מכירה של דירות בפרויקטים מסוג שונה, ולאחר מכן לבצע התאמה משוערת לפרויקט המדובר. 

גם השינויים התכופים בתקנות ובהנחיות מצד הרשויות המקומיות הם גורם של אי ודאות, אשר מקשה על ניתוח העלויות עבור דו"ח אפס . גורמי אי הוודאות וההוצאות הייחודיות בפרויקטים של תמ"א 38 הם סיבה לחשיבות של פיקוח פיננסי הדוק מהרגיל של שמאי מקרקעין , הן עבור היזם והן עבור הגוף המיועד לממן את הפרויקט. 

דו"ח אפס עבור פרויקט תמ"א 38 כולל מבנה דומה ברובו לדו"ח של פרויקט רגיל, עם מספר שינויים ותוספות:
1. מטרת חוות הדעת - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה מפרט מי הגורם אשר ביקש את חוות הדעת, מה הסיבה לעריכת חוות הדעת (ליווי פיננסי וכד'),מה הייתה הגישה השמאית בהערכת שווי הפרויקט, סייגים באשר לשימוש.
2. תיאור הפרויקט - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה מתאר את הבניין במצבו הנוכחי וכולל פירוט על התכנון לביצוע, מהו המודל התכנוני, היקף המימון הנדרש, מגבלות חוות הדעת של שמאי המקרקעין.
3. פרטי הנכס - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה מפרט גוש, חלקה, שטח חלקה, שטח מגרש , מיקום, וכו'.
4. מצב משפטי - בפרויקט תמ"א 38 העברת זכויות לקרקע דורשת הסכמה מלאה של הדיירים הקיימים. זכויות לדירות חדשות אינן רשומות לרוב בשום מקום. זו הסיבה לצורך המשפטי של ייחוס הזכויות האלו (המוקנות על פי חוק) ליחידה רישומית כלשהי בבניין.
5. מקורות\אסמכתאות מידע - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה מפרט נוסח טאבו , הסכמים, קבלות, חוזה חכירה , וכל אסמכתא רלוונטית אחרת.
6. תיאור הסביבה - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה מפרט על העיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בתוך העיר, אופי הבינוי בסביבת הפרויקט, סוגי שימוש של נכסים מסביב, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח של האזור, פרויקטים דומים למגורים בעיר. 
7. תיאור החלקה - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה מפרט שטח כולל, גודל חזיתות, גבולות החלקה, בינוי קיים, וכו'.
8. מצב תכנוני - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה כולל תיאור התכנית החלה על החלקה (פירוט, ייעוד, מטרה, תכלית ושימושים, זכויות בנייה),אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי מוגדר, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בנייה, תנאים לקבלת היתר בנייה, תשתיות, חנייה).
9. מודל תכנוני מוצע - בפרויקט תמ"א 38 קיימים מספר סוגי זכויות: לפי תב"ע מקומית, לפי תמ"א 38, לפי הקלות מטעם הרשות המקומית, וכו' 
10. שיקולים ועקרונות - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה מפרט מהן הזכויות הקיימות בנכס, מיקום המקרקעין, המצד התכנוני וסטטוס הרישוי, אופן הצמדות, אומדנים מסוגים שונים, סקר שוק באשר למחירי דירות, וכו'.
11. תחשיבים או ניתוח כדאיות פרויקט - בדומה לדו"ח של פרויקט סטנדרטי, סעיף זה כולל תקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות צפויות בטווח הקצר והארוך, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים. 
בנוסף, מפורטים סעיפים תקציביים ייחודיים, כגון מיסוי מקרקעין של הדיירים הקיימים ( מס שבח ),שכר דירה לדיירים קיימים, היטל השבחה על הדיירים הקיימים, חיזוק בניין, שיפוץ בניין וכו'.

סיכום

לסיכום, דוח אפס הוא דו"ח חשוב ליזמי הנדל"ן, אשר יש לבצעו באופן המקצועי ביותר, על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, באישור\מטעם הגוף המממן. במובן מסוים, דו"ח אפס הוא אמצעי השיווק הטוב ביותר לקבלת המימון, משום שהוא הניתוח המקצועי והכוללני ביותר בשלב בו הוא נכתב, באשר להיתכנות הכלכלית של הפרויקט. במקרה בו בדו"ח אפס, כאשר הפרויקט נמצא "על הנייר", לא נמצאת היתכנות כלכלית, הפרויקט לא יקבל מימון. מצד שני, עדיף ליזמים לגלות על חוסר ההיתכנות לפני התחלת ההשקעה בפרויקט אשר עשוי להוביל אותם לפשיטת רגל וקריסה כלכלית. לכן, גם עבור יזמים המחזיקים בהון הנדרש ולא נדרשים לנסח דו"ח אפס, מומלץ למנות שמאי מקרקעין מנוסה שיבצע את עבודת ההערכה וינסח את הדו"ח, על מנת לקבל את ההגנה הטובה ביותר על ההשקעה העתידית, ולחסוך טעויות משמעותיות בתהליך קבלת ההחלטות.