חכירה בעולם הנדל"ן - המדריך השלם לשנת 2024

חכירה בעולם הנדל"ן למעשה לא שונה בהרבה משכירות, אלא שהיא מיועדת לטווח ארוך יותר, החל מחמש שנים. במאמר זה נרחיב על סוגי חכירה, חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, במגזר הפרטי עוד.

מה זה חכירה

בהגדרה רחבה חכירה היא למעשה חוזה בין אדם לגוף או קבוצה שבו מאפשר לאחר להשתמש בנכסיו, לרוב חמש שנים ומעלה תמורת דמי חכירה. חכירה רלוונטית רק בנכסים שניתן להחזיק לזמן ממושך, כמו דירה ומקרקעין, אך לא לכלים למשל.

החוכר הוא מי שמשתמש בנכס ומשלם עליו דמי חכירה , והמחכיר הוא הבעלים. יש חוזי חכירה שבהם אפשר לרכוש את הנכס בתום תקופת החכירה, חכירה מימונית. ואילו חכירה שבה הנכס נשאר בידי המחכיר נקראת חכירה תפעולית, והיא שוות ערך לשכירות. לעיתים בחכירה בעולם הנדל"ן יהיה שימוש נוסף בנכס מלבד השכירות, למשל זכויות בנייה בנכס או מכירת זכויות לצד שלישי.

חוזה חכירה סוגים

בהתאם לסוגי החכירה יש כמה סוגי חוזי חכירה או הסכמי חכירה.

אחד מהם הוא למשל חכירת משנה, שבה המחכיר מתיר לחוכר להעביר זכויות בנכס לצד שלישי, מה שמכונה בעגה העממית סאבלט. חוזה חכירה לתקופה של מעל 25 שנה מכונה חכירה לדירות. חוזה החכירה הנפוץ ביותר הוא חוזה חכירה מהוון. המשמעות שלו היא שהזכויות בנכס שוות הן אצל החוכר והן אצל המחכיר. במקרה זה דמי החכירה משולמים מראש ולא מדי חודש בחודשו. שימוש זה נפוץ בעיקר בהחכרת קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל, ולפיו כאמור רוב הקרקעות יועברו לידי החוכרים.

חכירה ממנהל מקרקעי ישראל

עם קום המדינה החכירה המדינה אדמות קק"ל וקרנות אחרות לצורכי אדמות חקלאיות, מושבים, קיבוצים ועיירות פיתוח. בשנות התשעים עברו גם כל קרקעות קק"ל לידי המדינה, ואילו בשנת 2003 הוצהר שכל קרקעות אלו יועברו לידי החוכרים.

חכירה במגזר הפרטי

בנוסף לחכירה של קרקעות המדינה נפוצה גם חכירה במגזר הפרטי. מטרת החכירה במגזר זה היא לעקוף את הסעיף (13) בחוק המקרקעין שנועד למנוע עסקה בחלק מהמקרקעין. לעומת זאת, בחכירה לדירות - או שכירות לטווח ארוך מאוד, 99 שנה ומעלה - ממילא עוברת חלק מזכות הבעלות לחוכר. במקרה זה בתי המשפט קבעו שאין כאן עבירה על הסעיף בחוק,

מה זה חכירה לדורות

חכירה לדורות היא כאמור החכרה של 25 שנה ומעלה. המשמעות החוקית שלה היא שבהרבה מקרים חכירה לדורות שוות ערך להעברת בעלות. חכירה לדורות נעשית כאשר יש מניעה חוקית בהעברת בעלות או שהאינטרס של המחכיר הוא לשמור את זכויות המקרקעין אצלו.

מבחינה חוקית יש לחוכר לדורות חובות וזכויות השוות לאלו של בעלים, למשל היטל השבחה ובמיסוי מקרקעין . עם זאת בפסיקה של בית המשפט המחוזי בתל אביב ((הפ (ת"א) 46706-09-17 חברת עמוס נכסים בע"מ נ' מאיה מאירצ'יק) נקבע כי חכירה לדורות אומנם מקנה זכויות של בעלים אך לא את הבעלות עצמה, אלא אם כן צוין אחרת בהסכם החכירה.

חידוש חכירה

החוכרים ממינהל מקרקעי ישראל בחוזה מהוון רשאים להגיש בקשת חידוש חכירה בשמונה השנים שלפני סיום החכירה ול-49 שנים נוספות. במקרה שהחוזה אינו מהוון - כלומר לא שולמו דמי החכירה מראש, במקרה של דמי חכירה שנתיים, ניתן להפוך את החוזה לחוזה מהוון באמצעות תשלום חד-פעמי, זאת כמובן אם החוכר עמד בתנאי החוזה.

סיכום

לסיכום, חכירה היא שכירות לטווח ארוך, אך ככל שהחכירה היא לטווח ארוך יותר, יש לחוכר יותר זכויות, אך גם יותר חובות.