"לשבת בשנת 2022 ולתכנן אזורי תעסוקה 50 שנה קדימה, זו יהירות"

אחד הלהיטים התכנוניים של הרשויות המקומיות בשנים האחרונות נמצא ללא ספק בקטגוריית שטחי המסחר והתעסוקה. רשויות מקומיות מתפארות בהקצאות ענקיות לטובת תעסוקה, תעשייה ומסחר. הגידול הדרמטי בשטחי המסחר מציב את השאלה אם הרשויות המקומיות אכן מתכננות לטווח הרחוק, משום שביקוש לשטחים מסוימים היום, לא מעיד על ביקוש לכך גם בעתיד. שאלה נוספת קשורה למידת הסנכרון בין הרשויות המקומיות, כדי לוודא שהשוק לא יגיע למצב של עודף היצע בעקבות ריבוי של רשויות מקומיות המשקיעות באותו מוצר.

ישבנו לשיחה מיוחדת עם מנכ"ל החברה הכלכלית חדרה שי ארנט-כהן שסיפר על שיטת התכנון הייחודית של העיר חדרה המתמקדת ב"תכנון צופה פני עתיד". בשיחה הוא מרחיב על המשמעויות הנגזרות משיטת תכנון זו, וכיצד עיריית חדרה מיישמת אותה בפועל.

החברה הכלכלית חדרה היא זרוע הביצוע של עיריית חדרה ואמונה על פרויקטים ביצועיים רבים של העירייה בהיקפים של למעלה מ-100 מיליון שקל מידי שנה. החברה הכלכלית גם אמונה על שני פרויקטים לתעסוקה למסחר ולתעשייה בחדרה, חד/1300 – פרויקט אנרג'י פארק מול הים, ואזור תעסוקה צפוני חד/1800. שני הפרויקטים נמצאים בתהליכים תכנוניים שונים בקידום החברה הכלכלית ועיריית חדרה.

מה מצב הביקוש וההיצע לאזורי תעסוקה בעיר וכיצד אתם מסנכרנים את התכנון מול שאר הרשויות המקומיות?

העיר חדרה ממוקמת על מרחב גיאוגרפי גדול שנמצא באמצע הדרך בין נתניה לחיפה. מרבית הפיתוח שנעשה באזורים האלה אינו מיועד לתעסוקה, כך שלא קיים אצלינו עודף של שטחי תעסוקה כפי שאולי קיים באזורים אחרים בארץ. אני לא יודע אם להגיד שיש מחסור, אבל בהחלט אין עודף של שטחי תעסוקה. 

אפשר גם לראות את זה מהמחירים של שטחי התעסוקה בעיר. המחירים היום יכולים לעמוד אפילו על 80-60 שקל למ"ר נטו - תלוי מיקום, לפני מע"מ, ולפני דמי ניהול ועלויות נוספות, ברמת מעטפת. המחירים היחסית גבוהים מעידים על כך שאין עודף היצע ולכן אנחנו ממשיכים בתכנון אזורי התעסוקה כדי שיהיו לנו פתרונות.

איך בכל זאת ניתן לצפות את העתיד בתכנון אזורי תעסוקה?

כדי למנוע מצב של עודף אזורי תעסוקה בעתיד, אנו מובילים ברשות תכנון צופה פני עתיד, זו אמירה שכולם יגידו אותה אבל מעטים מיישמים אותה בפועל. העיקרון המרכזי של תכנון צופה פני עתיד הוא גמישות תכנונית, בתכנון גמיש אנחנו מאפשרים שימוש בכל יחידת קרקע למגוון שימושים, כלומר, אם בעירוב שימושים קלאסי יש הוראות מדויקות באיזה אזור או קומה יוצב כל שימוש, התכנון המאפשר אינו מגדיר שימוש ספציפי ומוחלט לכל יחידת קרקע. 

תכנון צופה פני עתיד בא ואומר כהנחת יסוד - אני לא יודע מה יהיה בעתיד ולכן התכנון יהיה מאפשר ולא תכנון מגביל. היום גם חוק התכנון והבנייה וגם הנורמות המקובלות בעולם התכנון הן נורמות מגבילות.  אנחנו מנסים לייצר גישה שונה מתוך הנחה שאנחנו לא יודעים מה יהיה בעתיד, כלומר, אתה תעשה פה מה שבא לך ובלבד שאתה לא יכול לעשות כך וכך, למשל, אתה לא תעשה שם מפעל לחומרים מסוכנים. אבל חוץ מזה תעשה מה שבא לך. 

הקצב של עולם התכנון הישראלי הוא איטי מאוד, עד שתוכניות מאושרות, העולם כבר השתנה פעמיים והן כבר לא רלוונטיות. ולכם כשאנחנו מתכננים כאן אנחנו עושים תכנון מאפשר - ומה זה באמת משנה לי אם תהיה שם מספרה או משרד עו"ד או כל דבר אחר, כל עוד שלא עושים שם דברים שבאמת אסור לעשות, כמו מפעל לחומרים מסוכנים - עלינו זה מקובל. 

ובכל זאת, אין חשש מכך שאולי היזמים יקצו את השטח לשימושים מסוימים על חשבון צרכים אחרים?

להפך, זה בדיוק מה שהתכנון המאפשר והתכנון צופה פני עתיד בא לפתור, כי הוא נותן לשוק לעשות את שלו. כי אם יהיה ביקוש לתעסוקה, מחיר התעסוקה יעלה ולבעלים יהיה כדאי להשכיר את הנכס לתעסוקה ולא לדבר אחר והשוק יתקן את עצמו. אם אני עכשיו לוקח את השוק ומגביל אותו בכל מיני תוכניות מלפני 20 שנה, אני לא נותן לשוק לתקן את עצמו.

לדוגמה, אם אנחנו מדברים על המגמה של עבודה מהבית וירידה בצורך במשרדים ועודפי תעסוקה, אז יכול להיות שבעקבות כך המחירים ירדו והבעלים ימצאו פתרונות אחרים כי יש תכנון מאפשר, כך גם הגלגל יכול להסתובב, אם פתאום אחרי 15 שנים תהיה עדנה לעולם התעסוקה, השוק יוכל לתקן את עצמו בתוך כמה שנים ויחזור להשכיר את המקום כמתחם לתעסוקה, כך אנחנו לא נהיה שחקנים מגבילים בתוך הסיפור הזה.

ארנט-כהן הוא משפטן ובעל תואר שני במנהל עסקים. הוא עוסק בתחום הנדל"ן משנת 1994, בתשע שנים האחרונות הוא עוסק בתפקידי ניהול בתאגידים העירוניים, קודם לכן שימש כסמנכ"ל החברה התאגידית של עיריית כפר סבא ובארבע שנים האחרונות הוא משמש כמנכ"ל החברה הכלכלית של חדרה. עוד לפני כן שימש בתפקידים בכירים בשוק הפרטי בעולם הנדל"ן: "מעבר לזה שאני עוסק בנדל"ן, זו גם התשוקה האישית שלי", הוא אומר. מתוך הניסיון הרב שלו בעבודה מול מוסדות התכנון, ניסינו להבין כיצד מוסדות התכנון מקבלות את השיטה החדשנית של העירייה. 

בכל זאת צריך לאשר את התוכניות בוועדה המחוזית, איך הם מקבלים את שיטת התכנון שלכם?

זה לא קל, זה לייצר גישה חדשה ולנסות להכניס רעיונות חדשים, ובעיקר זה מקטין את השליטה של גופי התכנון הסטטוטוריים של המדינה על התוצאה הסופית, ואת זה אף אחד לא אוהב. אבל כאשר אנחנו מסבירים את הרציונל של הגישה שלנו אנחנו מוצאים אוזן קשבת.

אני חושב שעולם התכנון הישראלי מודע לבעיה הגדולה שהוא נמצא בפניה. העולם מאיץ את עצמו כל הזמן ועולם התכנון לא עשה שום שינוי בנידון ולכן עד שהתכנון מקבל תוצאה סופית, המציאות כבר לא תואמת את התכנון. וברגע שעולם התכנון מבין את זה, אז אנחנו מוצאים אצלם אוזן קשבת לגישה של תכנון צופה פני עתיד ולגישה של תכנון מאפשר. היום אזורי תעשייה מתאכלסים, מתבגרים ומתיישנים על פני מחזורי זמן של 70-50 שנה. כך שיש בזה יהירות מסוימת לשבת בשנת 2022 ולומר אני יודע מה יהיה באזור התעשייה בשנת 2072. לעומת זאת, אם אנחנו נוקטים בגישת התכנון מאפשר, אנחנו באים ואומרים אנחנו לא יודעים ולכן נכין תוכניות שמאפשרות את החוסר ידיעה הזה. 

אז לטובת תושבי העיר, מה מתוכנן לנו באנרג'י פארק?

למעשה כבר יש תב"ע די ישנה שמאפשרת זכויות מסוימות בהיקף של קצת פחות מחצי מיליון מ"ר בכל המתחם. היום אנחנו מריצים תוכנית נוספת על אותו אזור לשתי מטרות. א - להכפיל את היקף הזכויות בקרקע, כך שיעמדו על כמעט מיליון מ"ר בסך הכול ברוטו. ב -  כדי להוסיף ייעודים ושימושים והגמשת ההסבה בין הייעודים במסגרת תכנון מאפשר.

עד כדי כך אנחנו מדברים על תכנון מאפשר, כך שבאותו מתחם שבקלאסיקה ייקרא אזור תעשייה ומסחר, אנחנו מדברים על בתי ספר ובתי חינוך, כמו כן, יהיה שם דיור מיוחד - דירות קטנות לסטודנטים ולגיל מבוגר. כל זה נוסף על התעסוקה, המסחר והמרלו"גים שיוקמו במקום. 

ומה לגבי מתחם התעסוקה בצפון העיר?

עקרונות התכנון הם אותם עקרונות, אבל הכיוון שלהם הוא קצת שונה כי שם הכוונה הוא לאזור שהוא קצת יותר מותאם למרלו"גים גדולים ולבנייה לא גבוהה - יותר שטח גדול עם מבנים גדולים שיכולים לשמש לתעשייה מסורתית נקייה. יש לאזור הזה שני אלמנטים שמובילים לכיוון הזה, א – רכבת ישראל מקימה במרכז האזור תעשייה מסוף מכולות ומסוף מטענים ולכן הוא קצת יותר מוכוון לתעשייה מסורתית נקייה ולמרלו"גים וכן הלאה. ב -  האזור הזה עתיד לקבל מחלף ייעודי בכביש 65 ולכן קיימת נגישות גבוהה יותר למשאיות באזור הזה למשאיות המגיעות מכביש 2 מכביש 4, ומכביש 6. 

מבחינת התכנון המאפשר אנחנו נוקטים באותם עקרונות. אומנם החטיבות קרקע הם גדולות יותר והמבנים הם במגבלת גובה קצת יותר מחמירה, אבל בתוך כל זה אנחנו מאפשרים לכל יזם לעשות מה שהוא חושב לנכון. זאת אומרת אם מישהו יחליט שבחטיבת הקרקע שלו נכון לו להקים מפעל נגרות או משרדים או בית ספר למלאכה אנחנו לא נמנע ממנו את זה - ניתן לשוק לעשות את שלו.

לסיום: "התכנון המאפשר מונע מצבים של עודף תכנון לייעוד מסוים, ומסייע ליציבות התכנונית על פני העשורים הבאים. כל זה משום שאנחנו לא מתכננים תעסוקה, אנחנו מתכננים שטחים לשימושים שאינם מגורים. יבוא מחר מישהו ויגיד שהוא להקים בית ספר באותו מקום, אני לא חושב שאני אגיד לו לא. אני באמת חושב שהעיקרון שבא ואומר בואו נגלה מעט ענווה ונכיר בזה שאנחנו לא יודעים לצפות פני עתיד, הוא העיקרון שצריך להוביל את מוסדות התכנון בכלל האזורים במדינת ישראל".