ועדת הערר דרום קבעה: הארכת תקופת הזיכיון לכרייה - אינה עילה להיטל השבחה

נושא היטל ההשבחה הוא אחד הנושאים המדוברים ביותר בעולם הנדל"ן והמקרקעין. כאשר בעל נכס או קרקע  (או החוכר ליותר מ-25 שנים) רוצה לשפר את הנכס שנמצא ברשותו עליו לשלם היטל השבחה לרשות המקומית במטרה לכסות את הוצאות הוועדה המקומית העוסקות בתכנון ופיתוח, רכישת נכסים לצרכי הציבור ו/או תשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך.  

תקנות היטל ההשבחה מספקות תשובות לשאלות - על מי חל ההיטל? באילו תנאים לא חל היטל השבחה ? איך ועל ידי מי נקבע ערך ההיטל? אך כמו במקרים רבים של תקנות יחד עם הסעיפים הברורים ומפורטים יש שאלות ומקרים שאין עליהם תשובה חד משמעית וכמובן שקיימת זכות הערעור.   

לאחרונה, מקרה 'יוצא דופן' שכזה הגיע לדיון בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה - מחוז דרום. בערר שהגישה תעשיית אבן וסיד כנגד ועדה מקומית לתכנון ובניה תמר עלתה השאלה - האם בעלות זיכיון לכרייה של מחצבים חייבים בהיטל השבחה בעקבות תוכנית המאריכה את התקופה לכריית המשאבים ואת כמותם? התוכנית שבעניינה הערר הינה - "תוכנית המאפשרת, בין היתר, העמקת מפלס הכרייה והארכת תקופת הכרייה. בנוסף, קובעת התוכנית תנאים להסדרת המבנים במקום היטל ההשבחה על פי שומת המשיבה עבור הסדרת המבנים המבוקשת עומד על סך של 5,413 שקל ועבור העמקת הכרייה על סך של 2,955,240 שקל".  

הטענות המרכזיות של העוררת התייחסו לכך שהאחרונה אינה בעלים ואינה חוכרת של המקרקעין המדובר. זכויותיה הן מכוח הרשאה של כרייה מוגבלת וזמנים בעקבות זכייה במכרז של רשות מקרקעי ישראל ביוני 2016. לפי החוזה בין השתיים, הזכות ניתנה ל־10 שנים לכול היותר. יתרה מכך, רמ"י יכולה לעשות במקרקעין שימושים אחרים לצרכיה וישנה זכות למערכת הביטחון בחלק מהמקרקעין. בנוסף, העוררת טוענת שבמקרה הנ"ל אין ראיות המראות שניתן להכיר בה כחוכרת כמו במקרים חריגים אחרים משום שאין זה חלק מהחוזה וההסכם של העוררת עם רמ"י.   

בטענה נוספת, מציינת העוררת שאינה יכולה להנות מעלייה בערך המקרקעין בעקבות אישור התוכנית משום שהיא מחזיקה בהרשאה להפקת משאבים מהקרקע ותו לא ובאם יש מי שתיהנה מעליית ערך זו תהיה רמ"י. יתרה מכך, החברה משלמת מס מיוחד כך שנשמר חלקו של הציבור בניצול משאבי הטבע הנכרים. "הטלת היטל השבחה משנה בדיעבד את התמלוגים עבור המשאבים שכורה העוררת מהקרקע והיא פוגעת באינטרס ההסתמכות של העוררת אשר פעולת באתרים רבים ומעולם לא שילמה היטל השבחה . הטלת ההיטל בדיעבד משנה את רווחיות הכלכלית של הכרייה ולו הייתה ידועה מראש הייתה משנה את תנאי המכרז".  

הוועדה לתכנון ובינוי תמר טענה מנגד: "העוררת התחייבה בהסכם ההרשאה מול רמ"י לשאת בכל התשלומים והמיסים החלים על המקרקעין או על הבעלים של המקרקעין. על כן ובהתאם לתכלית הכללית של היטל ההשבחה לחלוקת העושר, על העוררת לחלק את העושר שנוצר מאישורה של התוכנית עם הציבור. העוררת היא יוזמת התוכנית המשביחה. מדובר בתוכנית המאפשרת כריית משאב מתכלה אשר בתום תקופת ניצול זכויותיה של העוררת לא יוותר יותר מהמשאב לשימוש אחרים, כך שהתוכנית מיטיבה רק עם העוררת.  

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה קבעה: "שאלת ההתעשרות כתוצאה מהפעולה התכנונית היא שאלה מרכזית בבחינת החבות בהיטל השבחה, גובהו ואף בזיהוי הגורמים החייבים בהיטל. עם זאת, תנאי ראשון לחבות בהיטל השבחה הוא המעמד הקנייני – רק בעלים או חוכר לדורות חייב בהיטל השבחה. יתכנו בעלי זכויות שונות במקרקעין שיפיקו מפעולה תכנונית הנאה כלכלית רבה מאוד, אך לא יהיו חייבים בהיטל השבחה. 

כדי להרחיב את מעגל החייבים בהיטל יש לשנות את החוק ולא לטעון לפרשנות מרחיבה כלפי בעלי זכויות אחרות. הפרשנות המוצעת על ידי המשיבות היא הלכה למעשה חקיקה שיפוטית שחורגת מהגבול שאותו אין לחצות. כאשר הזכות הנתונה היא תחנת ביניים לקראת השתכללות זכות החכירה לדורות, שלא התגבשה בגלל עיכובים בירוקרטיים או בגלל הסכמים היסטוריים, הרי שיש מקום לקבוע כי בעל הזכות חייב בהיטל השבחה . בענייננו אין כל סיבה לראות בזכויות העוררות כתחנת ביניים. ההרשאה לכריה היא תחנת המוצא הקניינית והיא גם התחנה הסופית. העוררות אינן בעלות זכויות חכירה או בעלות במקרקעין".