ירון שמיר בפודקאסט "החזית העירונית": "בחרנו להתמקד בפלורידה, מדינה אטרקטיבית במיוחד בהשקעות במגורים"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 28, שבו אירח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר) את רו"ח ירון שמיר מנכ"ל משותף  נתן הולדינגס. השניים דיברו ביניהם על שוק ההשקעות בתחום המגורים בארה"ב, על ההשקעות של החברה במתחמי מולטי פמילי באזור פלורידה, ועל עתיד ענף הנדל"ן בארה"ב בשנים הקרובות, האזינו:

להאזנה בספוטיפי

להאזנה בגוגל פודקאסטים

להאזנה באפל פודקאסטים

"נתן הולדינגס קיימת כבר 12 שנה, היא משקיעה ומנהלת בפועל את נכסי הנדל"ן שלה בארה"ב. החברה רוכשת בין היתר מתחמי מגורים מולטי פמילי במדינת פלורידה בארה"ב, בעיקר באזור מיאמי וג'קסון וויל, אך גם באזורים נוספים. פלורידה היא מדינה מדהימה להשקעות בגלל הסביבה העסקית והמיסויית שם. בפלורידה אין מס מדינה. כמו כן, יש אליה הגירה חיובית מאוד גדולה. והיא נהנית משינויי חקיקה חדשים לטובת בעלי הנכסים. היא מדינה מבוקשת מאוד וממוקדת לעסקים ואנחנו נהנים לעשות שם עסקים.

ארה"ב מספקת היום תנאים טובים מאוד להשקעות. לעומת מה שקורה היום באוקראינה ובאירופה בכלל, ארה"ב נחשבת למדינה יציבה פוליטית ומדינית - שקיפות מלאה על הפעולות העסקיות הקורות בכל המדינות. חקיקה לטובת בעלי נכסים מה שלא קיים בהרבה מדינות, וכמובן גם מיסוי – נדל"ן בארה"ב ממוסה כמו כל עסק אחר".

למה חשוב שתהיה לחברת ההשקעות חברת ניהול לנכס

משקיע שרוכש דירה או בית בארה"ב, בדרך כלל לא מודע להוצאות הנלוות. בשונה מהארץ, בארה"ב מרבית מההוצאות מוטלות על בעל הנכס ולא על הדייר. לדוגמה, הארנונה בארה"ב מוטלת על בעל הנכס ולא הדייר והיא צריכה להיות משוקללת בתוך מחיר השכירות. שיעור הארנונה משתנה משתנה ממדינה למדינה, היא נעה בין חצי אחוז לארבעה אחוז מערך הנכס לשנה. לא רק הארנונה מוטלת על בעל הנכס, במרבית המקרים חשמל, מים, ביוב, פינוי אשפה, גם חלים על בעל הנכס.

פה גם חבוי יתרון מאוד גדול כי היכולת שלנו כחברת הניהול להשביח ולייעל גם את הצד של ההוצאות היא הרבה יותר גדולה מאשר היכולת של חברות צד ג'. אנחנו או בעל הנכס הוא אחראי לכל ההוצאות ולכל התשלומים, לטיפול של הנכס, לנו יש חברת ניהול משלנו בארה"ב שמעסיקה 30 עובדים. צריך להבין שאין היום נכס בארה"ב שלא דורש חברת ניהול, בין אם זה חברת ניהול שלך או בין אם זה חברת ניהול צד ג', צריך מישהו שינהל את הנכס. 

מה זה מחתמי מולטי פמילי

מתחמי מולטי פמלי – חברה שקונה מתחם גדול של דירות ומשכיר אותו באופן מוסדי, קצת דומה למה שמתפתח כאן בישראל במסגרת דירה להשכיר . בארה"ב מולטי פמילי הוא מתחם שאין לו פרצלציה , לא ניתן למכור כל יחידה בעצמה, קונים ומוכרים את הכול ביחד. בשונה מדירה להשכיר בארץ שבו ייעוד הנכס להשכרה מוגבל בזמן – 10 או 20 שנה, בארה"ב מתחמים אלו מיודעים להשכרה לצמיתות. כך שלמעשה, כל החישובים הכלכליים סביב הרכישה והמכירה של הנכס מתבססים על עלויות ניהול, תפעול ואחזקה של המתחם.

הגמישות במתחמי מולטי פמילי מאפשרת הגנה מתנודות באינפלציה 

מתחמי מולטי פמלי הם מתחמים נוחים להשקעה כהגנה מפני השפעות של התנודות באינפלציה. שכירות למגורים היא בדרך כלל לתקופות קצרות של עד שנה. היכולת של בעלי הנכסים להגיב לאותן עליות במחירים היא יכולת טובה יותר מאשר השכרות והתחייבויות ארוכות טווח. ולכן, כאשר אתה מנהל נכס, אתה יכול לעלות את שכר הדירה בהתאם לעליית האינפלציה.

בטווח הזמן הבינוני מחירי הדיור בפלורידה רק עולים וזאת הסיבה 

קשה לצפות לזמן רחוק ולנבא את העתיד, אבל אנחנו בחנו את אזורי ההשקעות שלנו בטווח הקצר והבינוני לארבע שנים הקרובות ואנחנו צופים שתהיה המשך עליה. אנחנו חייבים להיות ריאליים, זה לא יהיה באותו קצב של עלייה כמו בשנת 2021 שהייתה עלייה דרסטית, אבל המחירים ימשיכו לעלות בעקבות הביקושים העולים ובעקבות האינפלציה שמוסיפה לעלות.