מה דינה של עסקה למכירת מקרקעין, שהוצגה למראית עין כעסקת מתנה, לשם העלמת מס?

חוזה למראית עין הינו חוזה שאינו מגלם את רצונם וכוונתם האמיתיים של הצדדים, אלא מציג מצג-שווא. פעמים רבות מצג זה נעשה כדי להימנע מתשלום מס כדין או כדי ליצור מצג שווא, בו צד שלישי ישנה מצבו בהתאם לאותו המצג.

על פי דיני החוזים,ככלל, חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל. חוזה שנכרת למראית עין אינו מקיים את הדרישה הבסיסית, ואולי המרכזית ביותר בדיני החוזים, שעל חוזה להיכרת בדרך של הצעה וקיבול, אשר מעידים על גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה. כאשר עסקינן בחוזה שנחתם, והצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה – לחוזה זה אין תוקף משפטי.

עם זאת, לעיתים עולה קושי ביכולת לזהות – האם מדובר בהסכמה אמיתית בין הצדדים, או שהחוזה הינו למראית עין בלבד, והוא נערך ממניעים זרים, שביניהם מטרות המנסות לעקוף את החוק. חרף האמור, בדבר בטלותו של חוזה שנכרת למראית עין, בהתאם לדיני החוזים נקבע בפסיקה לא פעם, כי ההחלטה האם להכיר בתוקפו של ההסכם האמיתי, נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, וזאת בהתאם לשיקולי צדק ולנסיבות העניין.

במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של ביהמ"ש העליון בשבתו כביהמ"ש לערעורים, אשר נדרש לשאלה – מה דינה של עסקה למכירת מקרקעין, שהוצגה למראית עין כעסקת מתנה לשם העלמת מס?

נסיבות המקרה

בין אישה אלמנה לבין אחיין של בעלה המנוח, נכרת חוזה למכירת זכויות במקרקעין (להלן: "הסכם המכר"). אולם, הסכם מכר זה הוסתר, באמצעות חוזה למראית עין, בו התחייב האחיין להעניק לדודתו האלמנה את המקרקעין במתנה, וזאת כדי לקבל הטבת מס, כמי שביצע עסקה מסוג "מתנה בין קרובי משפחה".

ביהמ"ש המחוזי קבע, כי ההסכם האמיתי שנכרת בין הצדדים הינו הסכם מכר ולא הסכם מתנה. הסכם המתנה הגלוי הינו חוזה פיקטיבי וכוזב, שנכרת למראית עין בלבד. בגדרו של הסכם זה הסכימו הצדדים כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים (מתנה),בעוד שכוונתם האמיתית שונה (מכר). התוצאה – הסכם פיקטיבי כזה דינו להיות בטל ומבוטל. עוד נקבע בבית המשפט המחוזי, כי נוכח קיומו של חוזה למראית עין במקרה הנוכחי, הצדדים אינם קשורים זה לזה בקשר חוזי כלשהו, ולכן גם דין חוזה המכר האמיתי להתבטל. כפועל יוצא מכך, ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן במסגרת העסקה שבין האחיין והאלמנה – בטל גם הוא. כמו-כן, ביהמ"ש המחוזי הורה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה בגין העסקה.

האלמנה ערערה על החלטת ביהמ"ש המחוזי לביהמ"ש העליון, וטענה כי קביעת ביהמ"ש המחוזי, שההסכם בין הצדדים בטל צריכה להתייחס רק להסכם המתנה שהינו "חוזה למראית עין", ולא להסכם המכר האמיתי שנכרת ביניהם. ומשכך, אין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתה.

החלטה

ביהמ"ש העליון בשבתו כערכאת ערעור דן בשאלה, מהו דינו של הסכם המכר לאחר שנקבע שהסכם המתנה בטל?

בהיבט של "סימולציה יחסית", ביהמ"ש העליון מקבל את ערעורה של האלמנה, ומורה על ביטול ההוראות שנפסקו על ידי ביהמ"ש קמא, אשר מורות על ביטול ייפוי הכוח והערת האזהרה שנרשמו מכוח עסקת המתנה. "החלטת בית המשפט שהסכם המתנה בטל אינה מובילה בהכרח לביטול ייפוי הכוח הבלתי חוזר ולביטול הערת האזהרה. אלה לא קשורים להסכמה למראית עין, אלא להסכמה האמיתית בדבר מכירת המקרקעין. תוקפם תלוי אפוא בתוקפו של הסכם המכר".

אשר על כן, ביהמ"ש העליון בוחן את מעמדו ותוקפו של הסכם המכר, בבחינת כל מקרה לגופו, וזאת מכוח סמכותו בחוק החוזים.

שופטי ביהמ"ש העליון קבעו פה אחד, כי יש לבטל את פסה"ד של ביהמ"ש קמא, ויש לקבוע כי הסכם המכר המקורי בין האלמנה לאחיינה – תקף. ביהמ"ש העליון תומך את הכרעתו בארבע גישות שונות המובאות מהפסיקה. לפיהן, אין מקום להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה, שכן זו קשורה להסכמה האמיתית בין הצדדים, דהיינו, עסקת המכר שאותה נועדה לשרת. במקרה שלפנינו, אין מדובר במצב בו אי החוקיות כה משמעותית, עד שכבר בבחינה ראשונית יש להורות על בטלותו של הסכם המכר.

ביהמ"ש המחוזי שגה בפסק-דינו, כאשר התעלם מסוגיית מעמדו ותוקפו של הסכם המכר שנוצר בין הצדדים, ולמעשה, התייחס לעסקת המתנה כאילו זו גילמה בתוכה את הסכם המכר. זאת במקום להפריד בין מעמדן של שתי העסקאות השונות, כפי שנדרש במקרים מעין אלה. נראה, כי כאשר נוצר מצב של עסקאות כאמור, בית המשפט מתייחס לכל מקרה לגופו. משכך, יש לעשות שימוש נכון בחוק החוזים המקנה סמכות לביהמ"ש לפרש כל מקרה עפ"י שיקולי צדק ובתנאים שימצא לנכון.

(ע"א 7561/20 ‏דראושה נ' דרושה (20.12.21))

כותבת המאמר היא עו"ד דניאלה בן ישי, בסיועה של ליאל נעים ממשרד עו"ד גינדי כספי ושות '