האם מסמך מדיניות מקומית לתמ"א 38 הוא בהכרח חזות הכל?

העוררת הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה לדחות בקשה לחיזוק בנין ע"פ תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה מחדש. הערר עוסק בחלקה הנמצאת בפינת הרחובות הגדוד העברי - השר שטרית בקרית חיים בחיפה. בחלקה בנוי מבנה בן 2 קומות מעל קומת עמודים, הכולל 4 יח"ד סה"כ, 2 יח"ד בכל קומה.

הבקשה מציעה הקמת מבנה חדש בן 5.5 קומות מגורים מעל קומת עמודים המשמשת לחניה. המבנה כולל 15 יחידות דיור ו- 18 מקומות חניה, מתוכם 6 מקומות חניה במכפילים וחנית נכה אחת. כמו-כן, מוצעת קומה תת קרקעית ובה 15 מחסנים. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה מ-2 נימוקים: האחד הוא הצפיפות והשני הוא תוכנית התנועה והחניה.

הוועדה המקומית בחיפה נימקה את דחייתה בכך שע"פ מסמך המדיניות משנת 2020, החלקה נמצאת במתחם ח' - קרית חיים מזרחית. באזור זה מספר יח"ד שניתן לאשר בבקשה להריסה ובניה הוא השטח העיקרי מחולק ב‑85 מ"ר, ובכל מקרה הצפיפות המקסימלית לא תעלה על 15 יח"ד לדונם. הבקשה מציעה 15 יח"ד בחלקה בשטח של 680 מ"ר, דהיינו צפיפות של 22 יחידות לדונם. ע"פ מסמך המדיניות, ניתן לתכנן בחלקה 10 יח"ד לכל היותר. הוועדה המקומית הסבירה שמדובר בצפיפות חריגה, העולה ב- 50% ממה שקבעה במתחם זה.

בנוסף, הבקשה מציעה 2 כניסות לכלי רכב מהחלקה, האחת מרחוב השר שטרית והשניה מרחוב הגדוד העברי. תכנון 2 כניסות מנוגד להנחיות המרחביות ולתוכנית חפ/1400/י"ב, הקובעות כי לחניה תהיה כניסה ויציאה אחת.

הוועדה המקומית חיפה אישרה לראשונה מסמך מדיניות לתמ"א 38 בשנת 2016. המסמך כולל מפת אזורים וקובע את הכללים לאישור בקשות לחיזוק בכל איזור. כאמור, בשנת 2020 אישרה הוועדה המקומית מסמך מדיניות חדש. למסמך המדיניות יש משקל חשוב ומשמעותי בעת בחינת בקשה לחיזוק. עם זאת, הוא אינו "חזות הכל", ויש לשקול כל בקשה לגופה, ובמקרים המתאימים - לבחון אם יש הצדקה או טעם לחרוג מהמדיניות שנקבעה.

"בחנו את הבקשות לחיזוק במסלול הריסה שנדונו בוועדת ערר זו בקרית חיים. ההחלטות הרלוונטיות ביותר לענייננו מבחינת גודל המגרשים ותצורתם הן הפרוייקטים ברחוב הראשונים 92 והראשונים 82. בשני המקרים שטחי המגרשים הם כ-700 מ"ר ואושרו 10 יח"ד, דהיינו צפיפות של 14 יח"ד לדונם. יחד עם זאת, מכפילי ההריסה שם היו גבוהים בהרבה, שכן בראשונים 82 המבנה הישן היה בן יחידת דיור אחת ובראשונים 92 בן 2 יח"ד בלבד. שאלת הכלכליות לא היתה מוטלת בספק. דומה לכך, גם ברחוב הראשונים 90 (שטח המגרש גדול יותר כ-900 מ"ר) שבו נקבעה צפיפות של 14 יח"ד, בבניין הישן יחידת דיור אחת בלבד".

"באשר למספר יחידות הדיור, במקרה זה היצמדות למסמך המדיניות והפחתת מספר יחידות הדיור ל‑10 בלבד, תסכל לחלוטין את היכולת להוציא את הפרויקט אל הפועל. על כן, קיימת הצדקה לסטות ממסמך המדיניות ולאשר צפיפות גבוהה יותר. בנסיבות העניין, פרויקט בהיקף של 12 יח"ד מהווה את האיזון הנכון בין הבאת הפרויקט לכלכליות מחד, והצורך שלא להכביד על התשתיות הציבוריות מאידך.

על פי מסמכי המדיניות, ככל שלא ניתן לתכנן את פתרון החניה בקומה תת-קרקעית ניתן יהיה לבנות מתקני חניה במרווחים, ובלבד שיהיו מוסתרים ואינם נצפים מהרחוב. אין הצדקה לחרוג מכלל זה. מדובר בבניין חדש במגרש ריק, ללא אילוצי תכנון מיוחדים, ויש לשמור על חזית אסתטית לרחוב".