לאחר מאבק של שנים אושרה תוכנית המתאר להוד השרון - לתוספת של מעל 15 אלף יח"ד

לאחר מאבק של מספר שנים והתייחסות להתנגדויות שהועלו, תוכנית המתאר של הוד השרון אושרה החודש על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. התוכנית קובעת ייעודי קרקע ושימושים מותרים, את היקף השטח הבנוי המותר במתחמי העיר השונים בהתאם לשימושים, הגדרת מתחמים מבונים לשימור ועוד.

מטרת העל של התוכנית היא פיתוח הוד השרון כעיר מחוברת, משופעת בשטחים פתוחים ומקושרת לפארק הירקון, תוך הישענות על הזהות הפיזית והקהילתית הייחודית ועל המערכות הטבעיות. עוד מוגדרות כמטרות, זהות עירונית ייחודית שתתבטא במערכת שטחי ציבור פתוחים, מרקמים ומתחמים לשימור וכן באופי בפרופורציות הרחובות, פיתוח שלד עירוני ברור והמשכי על שטחים פתוחים עירוניים המקשר בין חלקי העיר ובינם לבין השטחים הפתוחים הסובבים והמבוסס על מערכת הניקוד והנחלים.

התוכנית מגדירה עוד כמטרה התוויית רשת נהירה של רחובות עירוניים, מסחריים, שבילים ושבילי אופניים לעידוד ההליכה ברגל ולחיזוק הקשר בין חלקי העיר השונים ובינם לבין אזורי התעסוקה. התנועתיות והנגישות חשובים כאשר התוכנית גם מתעתדת לשפר את החיבור בין מערכת הדרכים העירונית לזו הארצית. וכן לעודד את פיתוח אזורי התעסוקה. מטרה נוספת היא יצירת מסגרת תכנונית לאישור תוכניות מפורטות על ידי הוועדה המקומית.

התוכנית כוללת הגדלת יח"ד בהוד השרון ממצב מאושר של כ-33 אלף יח"ד לכ-48 אלף יח"ד, כלומר עוד כ15,500 יח"ד, הרחבת שטחי התעסוקה המאושרים בעיר כך שמעט יוכפלו – מ-938 אלף מ"ר ל1,764 אלף מ"ר, תוספת שטחי מסחר של 95 אלף מ"ר בנוסף ל-141 אלף המאושרים, וכן תוספת של 486 דונם של מבני ציבור, שיתווספו ל-733 אלף דונם המאושרים כיום.

בין השאר קובעת התוכנית כי בכל תוכנית אשר כוללת 100 יח"ד ומעלה יוקצו לפחות 20% מהיקף היחידות המתוכננות ליחידות דיור קטנות, וכי בכל תוכנית מעל 200 יח"ד ייקבע תמהיל יחידות הדיור שיכלול בתוכו דיור מיוחד ויחידות דיור קטנות. בניינים אשר יציגו תכנון הכולל התקנת מערכת צמחיה בהיקף כולל של לפחות 25% משטח תכסית הגג יוכלו לקבל זכויות בנייה עודפות של 2% משטח המגרש. בשטחים ציבוריים פתוחים לא יותרו שימושים מסחריים למעט בית קפה, מסעדה או מזנון, וגם זאת בהתניה על גודל מינימלי של השטח הציבורי.

התוכנית קובעת שורה של מתחמים לשימור עם הנחיות מיוחדות: מגדיאל, הדר, המושבה, הירקון, בית הנערה ומוסינזון, כאשר כל תוכנית אשר נמצאת כולה או חלקה בתחום מתחם לשימור תידון בוועדת השימור העירונית.

במסגרת התנגדויות שהוגשו, עלו טענות בין היתר לגבי סימון שטחים ציבוריים, כגון שסימון זה עלול לפגוע בבעלי קרקע לעת הכנת התכניות המפורטות. בעקבות זאת, נקבע כי להוראות התכנית יוכנס סעיף של שימור זכויות, כך שבעלי הקרקעות לא ייפגעו, וייעוד הקרקע הקודם שלהם יובא בחשבון במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה עתידית להלן: "בתכניות לאיחוד וחלוקה שיוכנו למתחמים שימצאו מתאימים לאיחוד וחלוקה בהתאם לדין, יילקח בחשבון מצבן התכנוני הקודם של החלקות ערב אישורה של תכנית המתאר הכוללנית".

עוד נקבע בתוכנית המתאר כי לכל מתחם יקודם מסמך מדיניות אשר יאפשר לעירייה להוביל הליך שיתוף ציבור כבר משלב התכנון המקדמי. כמו כן נקבע מסמך יישום של תוכנית המתאר, אשר עקרונותיו נקבעו בשיתוף פעולה של הצוות המקצועי בעירייה עם נציגי ועד הפעולה של מתנגדי התוכנית, אשר פעלו נגדה בשנים האחרונות

עו"ד צבי שוב (צילום: ליאת מנדל)

עו"ד צבי שוב , מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה מסביר: "התכנית קובעת מספר אזורים המהווים תוספת שטח לבינוי על פי הגדרות תמ"א 35 , כאשר הצפיפות הממוצעת שנקבע של כלל תוספת השטחים לבינוי יחדיו עומדת על 13 יח"ד לדונם נטו. אלא, שבימים אלו, אישרה הממשלה תיקון חדש, לתמ"א 35, תיקון מס' 4, הקובע צפיפות עירונית גדולה יותר הנשענת על יתרונותיו של מרחב עירוני צפוף. כחלק מהתיקון, שינוי משמעותי הוא חישוב צפיפות המגורים שייעשה כעת בחישוב ברוטו (בכל סביבת המגורים) ולא נטו בשטחי המגורים לבדם.

"שינוי זה, בחישוב ברוטו, יאפשר התייחסות לסביבת המגורים כמכלול ותוספת משמעותית של יחידות דיור, ללא העלאה משמעותית של הצפיפות במגרשי המגורים עצמם. שינוי מבורך לאור גידול האוכלוסייה ההולך והגובר בשנים האחרונות"