רפורמה בחולון: במסלולי פינוי-בינוי תתאפשר הוספה של קומה אחת בלבד

ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב דנה בהתנגדויות לתוכנית הכוללת להתחדשות עירונית בעיר והחליטה לבצע כמה שינויים מהותיים בתוכנית, שלהם השפעה רבה על בעלי הדירות והיזמים הפועלים בעיר. עם זאת, לנוכח השינויים הרבים שיש לבצע בתוכנית היא תפורסם שוב לאחר התיקונים ולציבור יינתנו עוד 21 יום להגשת התנגדויות.

התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ( ח/619 ) מקודמת על ידי עיריית חולון וחלה על אזורי המגורים הוותיקים של העיר. הפקדת התוכנית פורסמה בספטמבר 21 והוגשו לה 120 התנגדויות, בניהם התנגדות של מהנדסת העיר.

לאחר שמיעת ההתנגדויות הציעה הועדה כמה שינויים, חלקם מהותיים. לנוכח תפוגתה העתידית של תמ"א 38 , התוכנית מגדירה כללים להתחדשות מגרשית. ומוסיפה קטגוריה של מגרשים שבהם ניתן יהיה לקדם התחדשות מגרשית או "מתחם להכנת תוכנית מפורטת".

ההזדמנות טמונה בהחלטת הוועדה שבקטגוריית רחובות ראשיים, מסלול הריסה ובנייה יחול על כל המגרשים, ללא קשר למועד הוצאת היתר הבנייה, למספר הקומות או להיקף השטח הבנוי בפועל. במסלול חיזוק, בקטגורית רחוב ראשי תותר תוספת של קומה אחת ועוד קומת גג חלקית, ובמסלול הריסה ובנייה ברחוב ראשי יתווספו שתי קומות.

עם זאת, היקף הזכויות שיינתן בשאר הקטגוריות אינו גבוה: במסלול חיזוק, בכל הקטגוריות למעט קטגוריית רחוב ראשי, תותר תוספת של שתי קומות ועוד קומת גג חלקית; במסלול הריסה ובנייה תתווסף לכל הקטגוריות, למעט קטגוריית רחוב ראשי, קומה אחת – בנוסף למספר הקומות שפורסם בהפקדת התוכנית.

כמו כן, הוועדה שוקלת לקבוע כי חלקים מהשכונות רסקו ושיכון ותיקים ישמרו על צביונם, ולכן הם יסומנו בנספח בקטגוריית "שמירה על תבנית הבנייה". עם זאת, הוועדה שוקלת לאפשר התחדשות מגרשית למבנים באזורים אלו הבנויים בטיפולוגיה של שיכוני רכבת (בניינים בני שתי קומות ומעלה) ובשכונת רסקו גם למבנים בני שתי קומות שבהם יותר מ-4 יח"ד.

הוועדה ממליצה גם להקטין תקני חניה, כאשר בפרויקטים של התחדשות מגרשית נקבע שלא יינתן  יותר ממקום חניה אחד ליח"ד, ובאזורים הקרובים לרכבת הקלה וסביב התחנות המתוכננות של המטרו יקבע תקן נמוך יותר, ואף 'תקן אפס' אם אין פתרון לכניסה לחניה.

עוד הומלץ על קביעת תמהיל של לפחות 20% דירות קטנות ולפחות 20% דירות גדולות, וכן שהגודל המינימלי של יח"ד יהיה 50 מ"ר.

עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי משרד מוסרי טל עורכי דין ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה, מציינת כי חלק מהתיקונים בתוכנית היו נדרשים על מנת להתאימה לתוכנית המטרו, לרכבת הקלה וכן כהערכות לתפוגתה של תמ"א 38 . לדבריה, תוכנית כוללת להתחדשות עירונית יוצרת ודאות ומאפשרת לבעלי הדירות וליזמים לדעת מראש את הזכויות שיוכלו לקבל במסגרת התוכנית ולתכנן את הפרויקטים בהתאם.

עם זאת, מכיוון שמדובר בתוכנית מורכבת עם פרטים ותנאים רבים, ייתכן שהיא פוגעת בבניינים או אזורים ספציפיים ויוצרת חוסר כדאיות כלכלית או פוגעת בהיתכנות של ההתחדשות, בשל הנחיות טכניות הנוגעות לגודל המגרש, קווי בניין וכיוצ"ב. לכן מומלץ לבעלי הדירות בעיר לעיין לעומק בפרטי התוכנית ולבחון אפשרות להגשת התנגדות. מוסרי טל מוסיפה ומזכירה כי "הגשת התנגדות היא הבסיס לכל הליך משפטי עתידי, והיא הערכאה היחידה המאפשרת לפרוש את כל הטענות של בעלי הנכסים".