התיקון לחוק לא עזר: כך ממשיכה בנייה לא חוקית לתקוע מיזמי התחדשות עירונית

תארו לכם מצב שבו אתם גרים בבית ישן שאינו מחוזק מפני רעידות אדמה. כבר יש תוכנית חדשה ומאושרת לביצוע פרויקט פינוי בינוי , יש יזם נבחר, ויש רצון של הרשויות. אבל השכנים שבנו באופן לא חוקי לא מעוניינים לבצע פרויקט שכולל קבלת דירה חוקית קטנה לעומת הדירה שבנויה בחלקה בבנייה לא חוקית. לאותם בעלי דירות אין אינטרס לקדם את הפרויקט. אבל מה קורה אם הם הרוב?

הבעיה הזו היא בעיה ידועה באזורים רבים בארץ, וידועה גם לרשות להתחדשות עירונית. עם זאת יש מחלוקת עד כמה היא נפוצה. בעבר עיריית תל אביב ציינה שהיא לא יכולה לטפל בתופעה בשל התיישנות של העבירות.

במסגרת חוק ההסדרים האחרון הוקשחה המדיניות כלפי דיירים סרבנים, ונקבע כי נדרש רוב של 66% בלבד מבעלי הדירות במתחם על מנת לתבוע דייר סרבן. עוד נקבע כי בעלי דירות אשר ביצעו עבירת בנייה לא יכללו במניין הדיירים שנדרש לצורך השגת הרוב.

עו"ד אודי רובנס-ווקיל, שותף במשרד קרן כהן בלחרסקי ושות'

לדברי עו"ד אודי רובנס-ווקיל, שותף במשרד קרן כהן בלחרסקי ושות', "בפרויקטים רבים בעלי דירות משתלטים על רכוש משותף ובונים הרחבות ללא היתר, למשל פריצת דלת בקומת הקרקע ושיוך גינה משותפת לדירה באמצעות גידור החצר או בניית תוספות לדירה ומרפסת מפנקת על חשבון גג הבית המשותף. ההרחבות יכולות להגיע גם עד תוספת של עשרות מ"ר לשטח הדירה ומאות מ"ר על חשבון החצר או הגג המשותף. במקרה כזה בעל דירה בשטח של 60 מ"ר, שהרחיב את הדירה בבנייה לא חוקית ל-120 מ"ר, יתנגד לקבל דירה חדשה במסגרת פינוי בינוי בשטח של 72 מ"ר או אפילו 85 מ"ר".

לכן לדבריו, הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים קידמו את תיקון 7 לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) בחוק ההסדרים האחרון אשר אושר בנובמבר 2021, שקבע שבקביעת הרוב המיוחס לא יובאו בחשבון הזכויות של בעל הדירה המתנגד, אשר בנה באופן בלתי חוקי, באישור בית משפט. "עם זאת, אחד התנאים לכך הוא שלפחות 50% מהדירות בבניין שבו בוצעה הבנייה הבלתי חוקית, חתמו על הסכם הפינוי בינוי".

אז איפה הבעיה?

"הבעיה היא במקרה שבו בלמעלה מ-50% דירות בבניין בוצעה בנייה בלתי חוקית. במקרה כזה, כאשר הבניין הכולל מספר גדול של עברייני בנייה, לא ניתן לממש את הפרויקט במתחם". הרציונל של האוצר במקרה זה הוא שבמקרה שממילא יש רוב מתנגד של דיירים הפרויקט לא יוכל לצאת לפועל.

מה שכיחות התופעה?

"זו לא בעיה נדירה. בבניינים ישנים רבים הבעיה נפוצה והפתרון החשוב של משרד המשפטים אינו פותר את הבעיה במקרים כאלו".

יש דוגמאות קונקרטיות?

 "לדוגמה, במתחם שאנחנו מייצגים את החברה היזמית ברחוב הורוביץ בשכונת קריית משה ברחובות, שכונה שבה הרשות להתחדשות עירונית ועיריית רחובות קידמו ואישרו תב"ע חדשה לפינוי בינוי, בחלוקה מסודרת למתחמי משנה, מרבית בעלי הדירות באחד ממתחמי המשנה, בבניין אחד מתוך מתחם משנה מאושר, ביצעו בנייה בלתי חוקית. הבנייה הזו מביאה לכך שלא ניתן להוציא לפועל את הפרויקט, עד שהעירייה תאכוף את קבלת היתרי הבנייה או הריסת הבנייה הבלתי חוקית, כדי שבעלי הדירות יבינו שהפרויקט כדאי עבורם".

זה המקרה היחיד שקשה לממש את הפרויקט?

"לא. בפרויקט נוסף שאנחנו מייצגים בעלי דירות ברחוב השלום במתחם אורות בבאר שבע, בתב"ע לקראת אישור במסלול רשויות, קיימת פלישה של שכנים (שבנו חניה ומחסנים ללא היתר בנייה) לתוך מגרש ציבורי במצב יוצא, אשר במצב הנכנס הפלישה חודרת לתוך הקו הכחול של מתחם המשנה שלנו, באופן שבו בעת מימוש הפרויקט לא ניתן יהיה להתחיל בביצוע הבנייה ללא פינוי הפולשים."

מה לגבי הבטיחות?

"בעלי הדירות שביצעו בנייה בלתי חוקית חייבים להבין שבנייה ללא היתר, מסוכנת ומסכנת חיים. מדובר על בנייה ללא היתרים וברוב המקרים, ללא בדיקת אדריכל , קונסטרוקטור וכל היועצים החשובים שבודקים את הבנייה בטרם ולאחר ביצועה. דווקא אותם בעלי דירות צריכים לרוץ ולהצטרף לפרויקט פינוי בינוי ". אז איך פותרים את הבעיה? לדברי רובנס - ווקיל, הפתרון הוא פשוט: "מדובר בבנייה בלתי חוקית ולעירייה סמכות לפתוח בהליך משפטי ולהוציא צו הריסה".

מהרשות להתחדשות עירונית  נמסר כי "תחילה נתקן ונבהיר כי בחוק אין קביעה לפיה אם יש מעל 50% עברייני בנייה - פרוייקט התחדשות עירונית לא יצא אל הפועל.

"ההסדר שנקבע בחוק בהתייחס לעברייני בנייה בפרויקט התחדשות עירונית מאפשר לבית משפט לקבוע כי חלקם של עברייני הבנייה לא יימנה לעניין הרוב הדרוש לפינוי בינוי, וזאת בשלושה תנאים: הוצגה ראיה לעבירת הבנייה, בית המשפט השתכנע כי עבירת הבנייה היא הגורם לסירוב וכי לפחות 50% מכלל בעלי הדירות מסכימים לפרויקט.

"כלומר, ניתן להשתמש בהוראה זו ככל שרוב בעלי הדירות מעוניין בפרויקט, והם מתקשים להגיע לרוב הנדרש מאחר שחלק מבעלי הדירות האחרים ביצעו עבירת תכנון ובנייה (דוגמת פלישה לשטח הציבורי בבניין), ובגינה הם מתנגדים לקידום הפרויקט.

"באשר לאכיפת טיפול בעבריינות בנייה על ידי הרשויות המקומיות - אכיפת עבירות הבנייה על ידי הרשות המקומית הוי נושא מורכב, וככלל, הליכי האכיפה נמשכים זמן רב.

"ההסדר שנקבע מאפשר לקדם הליכי התחדשות העירונית במתחמיםש בהם יש בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה בלא תלות בהליכי האכיפה, ובכך לתת מענה יעיל יותר לחסם הקיים להתחדשות עירונית במתחמים אלו".

מעיריות רחובות ובאר שבע לא נמסרה תגובה עד מועד פרסום הכתבה.