תוכנית הרובעים תל אביב - המדריך השלם לשנת 2024

תוכנית הרבעים תל אביב

תכנית הרובעים של תל אביב נוסחה ואושרה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז העיר תל אביב ולפשט את הליכי הרישוי, במקביל לשמירה על איכות החיים של התושבים הנוכחיים. בנוסף, התכנית שומרת על האופי האדריכלי של השטח אשר הוגדר על ידי ארגון אונסק"ו של האו"ם בתור אתר מורשת עולמי. התכניות חלות על מבנים המיועדים למגורים, אשר לא הוגדרו לשימור בתכנית השימור העירונית.

על מנת לעשות זאת, התכנית קובעת את מסגרת זכויות הבנייה המרביות למגורים ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב. זכויות הבנייה נקבעו תוך שימור המאפיינים האדריכליים הייחודיים של העיר, יחד עם חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, בהתאם לעקרונות תמ"א 38 .

תכנית הרובעים של תל אביב נבעה מהצורך בחידוש המבנים הישנים ברובע 3 וברובע 4. חידוש המבנים כחלק מהתכנית מתאים את המבנים לסטנדרטים המודרניים של ימינו, על ידי הוספת חנייה, מעליות, שטחי שירות, מיגון מפני רעידות אדמה ומתקפת טילים.

עיריית תל אביב החלה לקדם את התכנית כבר לפני עשור, והתכניות הופקדו בנובמבר 2012. בתקופת ההפקדה, הציבור הרחב נחשף לתכנית והוגשו עשרות התנגדויות, מצד תושבים, מהנדס העיר וארגון אונסק"ו. הוועדה המחוזית מינתה את האדריכלית שרי קלאוס בתור חוקרת מיוחדת לבחינת ההתנגדויות, אשר הגישה את מסקנותיה באפריל 2014. בעקבות דו"ח החוקרת הוגשו התנגדויות למועצה לתכנון ובנייה, אשר פרסמה את החלטותיה. הוועדה המקומית הטמיעה את החלטות החוקרת והמועצה הארצית בהוראות מתוקנות של התכניות. בנובמבר 2015, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בראשות עו"ד משה גולן, אישרה את תכניות רובע 3 ורובע 4 תל אביב. תכנית רובע 3 אושרה סופית בתחילת 2018, והתכנית של רובע 4 אושרה סופית במאי 2018.   

רובע 3 תל אביב

רובע 3 תל אביב מתפרש על שטח של כ-2,400 דונמים, ועל פי תכנית הרובעים, זכויות הבנייה ברובע מאפשרות הוספת של 8,000 יחידות דיור נוספות. הרובע מוגדר בין רחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בכיוון צפון, ורחוב בוגרשוב מדרום. בין המקומות הנמצאים ברובע 3: מתחם הבימה, כיכר דיזנגוף, כיכר רבין, נמל ת"א ומתחם בזל. הרחובות המרכזיים הנכללים ברובע 3 הם פרישמן, בן יהודה, גורדון, ארלוזורוב (החלק המערבי),פרוג, ירמיהו, שדרות בן ציון, שדרות בן גוריון, שדרות נורדאו ושדרות ח"ן.

רובע 3 כולל כמחצית מהעיר הלבנה, המוכרזת בתור אתר מורשת עולמי של אונסק"ו, כך שקיימת הגבלת גובה לבנייה באזור, וזכויות הבנייה ברובע זה מצומצמות יותר. כתוצאה מכך, הפרויקטים ברובע 3 עם בעיקר תוספת בנייה לבניין קיים, באזורים אלו.

זכויות הבנייה רובע 3 מוגדרות

בנייה חדשה

בתחום ההכרזה של אונסק"ו

ברחובות דיזנגוף, בן יהודה, הירקון והצד הדרומי של ארלוזורוב, ניתן לבנות עד 6 קומות + גג

ברחובות קינג ג'ורג' ובוגרשוב, מגרשים בייעוד מסחרי על פי תכנית ראשית, תאופשר בנייה של עד 5 קומות + קומת גג חלקית.
בשאר הרחובות, אם המגרש גדול מ-500 מ"ר, ניתן לבנות 6 קומות + גג. אם המגרש קטן מ-500 מ"ר, ניתן לבנות עד 5 קומות + גג

מחוץ לתחום ההכרזה של אונסק"ו

ברחובות דיזנגוף ובן יהודה (מצפון לארלוזורוב),ניתן לבנות עד 7 קומות + גג
בשאר הרחובות – עד 6 קומות + גג

תוספות בנייה (לבניינים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1.1.1980)

בתחום ההכרזה של אונסק"ו

ברחובות דיזנגוף ובן יהודה, בבניין של 2 קומות, עד 5 קומות + גג. בבניין של 3-6 קומות, עד 6 קומות + גג. בבניין של 7 קומות ומעלה – תוספת גג בלבד.

בשאר הרחובות, במבנים עד 4 קומות – תוספת קומה אחת + גג. במבנים בני 5 קומות ומעלה – תוספת גג בלבד.

מחוץ לתחום ההכרזה של אונסק"ו

ברחובות דיזנגוף ובן יהודה (מצפון לארלוזורוב),בבניין של 2 קומות, עד 5 קומות + גג. מבנים בני יותר מ-2 קומות – עד 7 קומות + גג.

בשאר הרחובות, מבנים בני 2-6 קומות – תוספת של קומה אחת + גג. במבנים בני 7 קומות ומעלה – תוספת של 2 קומות + גג.

רובע 4 תל אביב

רובע 4 מתפרש על שטח של 2,825 מ"ר, והוא נמצא בשטח שבין רחוב אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך. בין היתר, נכללים בו כיכר המדינה, והרחובות ארלוזורוב (החלק המזרחי) ויצמן, ז'בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי, שדרות דוד המלך ופנקס. שטח קטן מאזור ההכרזה של אתר המורשת של אונסק"ו נמצא גם ברובע 4.

רובע 4 הוא הרובע הבולט המרוויח מפרויקטים של תמ"א 38 בתכנית הרובעים, בעקבות זכויות הבנייה המוגדלות, אשר הופכות את הפרויקטים לכלכליים יותר. מדובר גם ברובע הנחשב המרווח ביותר בעיר, עם דירות בגודל ממוצע של 80-90 מ"ר. על פי תכנית רובע 4 תל אביב, ניתן להוסיף 5,100 דירות בתחומי הרובע, על פי צפי למימוש כ-50% מהפוטנציאל הכולל של יחידות הדירות.

עיקרי תוספות זכויות הבנייה ברובע 4 תל אביב על פי תמ"א 38 הם:

בניינים עד 4 קומות ברחובות הראשיים: ארלוזורוב, פנקס, נמיר, ז'בוטינסקי ושאול המלך – תאופשר תוספת בנייה של עד 230% משטח גג הבניין, בתוספת של עד 3 קומות נוספות. בנוסף, יהיה ניתן לסגור קומה מפולשת.

בשאר הרחובות, בבניינים שאינם נמוכים ואשר נמצאים בגבולות תכניות השיכונים - תאופשר תוספת בנייה של עד 165% משטח הגג ובתוספת של עד 2 קומות נוספות. בנוסף, ניתן יהיה לסגור קומה מפולשת.

בבניינים משותפים צמודי קרקע ועד 2 קומות – תאופשר תוספת בנייה של עד 165% משטח גג הבניין, בתוספת של עד 2 קומות נוספות.

בבניינים משותפים בתחום תכנית השיכונים הכוללים 2 קומות מעל קומות עמודים – תאופשר תוספת של עד 40 מ"ר ליחידת דיור, ועד 65% משטח הגג.

פוטנציאל המחירים של הדירות בתל אביב בעקבות תכנית הרובעים

על אף שתכנית הרובעים של תל אביב מגדילה את היצע הדירות באזורי ביקוש, על פי ההערכות בשוק, כמות יחידות הדיור שיתווספו למאגר הדירות, לא תשפיע על ממוצע המחירים בעיר.

הסיבה לכך היא שפוטנציאל התוספת עומד על מספר אלפי דירות במסגרת תמ"א 38 , אשר יצטרפו לעיר במהלך שני עשורים. קצב שכזה עומד על אחוז בודד מהיקף הדירות החדשות היוצאות לשוק בשנה, בחישוב הארצי. הביקוש לדירות בתל אביב, נכון להיום, הוא כה גדול, כך שהתוספת הנובעת מתכנית הרובעים של תל אביב צפויה 'להיבלע' במהירות על ידי השוק.

בנוסף, תכנית הרובעים יצרה מצב בו בעלי הדירות רוצים מצידם למכור את הדירות רק בסוף תהליך תמ"א 38 , כדי לקבל את המחיר המרבי. מצד שני, הרוכשים לא רוצים לשלם תוספת למחיר על פוטנציאל בלבד. התוצאה היא שמספר העסקאות בתל אביב נמוך, כאשר כל הצדדים רוצים להגיע לעסקה הטובה ביותר עבורם.

עוד גורם המשפיע על מחירי הדירות בעקבות תכנית הרובעים, הוא העובדה שדירות שהיו הזולות ביותר בבניין, הופכות בסוף התהליך ליוקרתיות ביותר. למשל, דירה בקומה רביעית בלי מעלית בבניין ישן, היא ללא ספק הקומה הזולה בבניין. אך כאשר היא הופכת לדירה חדשה בקומה גבוהה בבניין עם חנייה ומעלית, היא הופכת לדירה היקרה ביותר. בעקבות זאת, דירות בבניינים עם אישור לתמ"א 38 מתומחרות כבר בהתאם לפוטנציאל העתידי שלהן.

תמ"א 38 בתל אביב

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה אושרה בשנת 2005 והביאה פוטנציאל גדול ליכולת ההוספה של יחידות דיור לשוק הנדל"ן באזורי ביקוש, מתוך מטרה להגן על הדיירים מרעידת אדמה, אך גם לווסת את עליית מחירי הדירות, ולספק מענה לרוכשים פוטנציאליים. עם זאת, במקום לווסת את מחירי הדיור, תמ"א 38 גרם לעלייה במחירי הדירות, בעקבת השיפור באיכות הדירה והבניין.

אחד הביטויים לתופעה שיצרה תמ"א 38 בולטים בתל אביב, ובמיוחד ברובע 3 וברובע 4 תל אביב, הנחשבים לאזורי ביקוש. כמות היחידות שתמ"א 38 תוכל להביא לאזורים אלו, לא תצליח להביא לוויסות בין עליית שווי הדירות לבין ההיצע הצפוי.

בעקבות הביקוש הרב של האזור, הוגשו ברובעים 3 ו-4 מאות בקשות לתמ"א 38, הכוללות פוטנציאל הוספה של עשרות אלפי דירות. לכן, על מנת לשמור על אופי השכונות ועל איכות החיים של התושבים, נוסחה 'תכנית הרובעים'.

אחת ההתנגשויות בין תמ"א 38 לתכנית הרובעים תל אביב היא דרך הגדרת היטל ההשבחה. על מנת לעודד יזמים ובעלי דירות לחזק מבנים ישנים, במסגרת תמ"א 38 קיים גם פטור מתשלום היטל השבחה על התוספת. לעומת זאת, לאחר הכניסה לתוקף של תכנית הרובעים, עיריית תל אביב צפויה לגבות היטלי השבחה מבעלי נכסים בגין ההשבחה הפוטנציאלית בערך הדירה.

יתרה מכך, דרישת התשלום צפויה להגיע גם במקרה בו בעלי הדירות לא מתכננים לבצע אי פעם תמ"א 38 בבניין. כאשר מדובר במחירים הגבוהים למ"ר בתל אביב, היטל ההשבחה לכל דירה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, על פי מספר הדירות בבניין ושטח התוספת הפוטנציאלי.

תוכנית הרובעים תל אביב מפה

ניתן למצוא באתר התכנון של עיריית תל אביב את השתקפות תכנית הרובעים תל אביב במפה התכנונית.

סיכום

לסיכום, תכנית הרובעים של תל אביב היא חלק מהתבע תל אביב, אשר נוסחה ונועדה לקדם את ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב, תוך שמירה על האופי האדריכלי של הבניינים, ועל איכות החיים של התושבים.

התכנית, המתמקדת ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב, כוללת פוטנציאל של אלפי דירות נוספות באמצעות פרויקטים של תמ"א 38 , כגון חיזוק ועיבוי מבנים, לצד פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

התכנית של רובע 3 אושרה סופית בתחילת 2018, לאחר בירור התנגדויות וערעורים, והתכנית של רובע 4 אושרה במאי 2018. עם זאת, נראה כי יישום התכנית לא יווסת את עליות המחירים בעיר, מסיבות שונות ומגוונות.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר