"החשש שלי הוא מפיצוץ. ממצב שבו אנשים יקלטו שאין להם כבר יכולת לרכוש דירות"

ימים לא קלים עוברים על גופי מימון הנדל"ן. חגיגת הביקושים לדירות שהחלה בסוף 2020 ונמשכה לאורך כמעט שנתיים של עליות מחיר מטאוריות, הסתיימה בבת אחת בקיץ האחרון עם רצף העלאות הריבית של בנק ישראל, והשאירה את היזמים עם קרקעות שנרכשו ביוקר ומשרדי מכירות ריקים. אם מישהו מהם ייפול, זו תהפוך להיות גם הבעיה של מי שנתן לו כסף. ברוב המקרים מדובר בבנק. במקרה שכזה, עם כל האי נעימות, הוא יספוג את המכה. לחברות מימון חוץ בנקאי, לעומת זאת, המכה תהיה קשה יותר במקרה של פרויקט חדל פירעון.

למנכ"ל רובי קפיטל יעקב ניצן אין בעיה להודות שהוא לא רגוע בימים אלה. מצד אחד, לדבריו, החברה זוכה לפריחה שכמוה לא ידעה, עם עשרות פרויקטים שמלווים על ידה בהיקפי שווי של למעלה מ-6 מיליארד שקל. "אנחנו כבר לא במצב שבו יש נישת פרוייקטים שמתאימה למימון חוץ בנקאי, הבנקים מכירים בנו כשחקן דומיננטי, מתחרה ואנחנו מלווים מאות יחידות בכל פרויקט".

 מצד שני, הניתוח שלו של מצב השוק כיום אינו מבשר טובות. "הפחד שלי הוא מפיצוץ. שיהיה מצב שאנשים יקלטו שאין להם באמת אפשרות, שהם לא מסוגלים יותר לקנות את הדירות ברמת המחירים הזו ובשיעור הריבית הזה. לא מסוגלים. עליית הריבית שינתה לגמרי את יחס ההחזר להכנסה. מי שקיבל משכנתה לפני חצי שנה – לא בטוח שהיה מקבל אותה היום. הבנק כבר לא מאפשר לאנשים לקחת את המשכנתאות שהם לקחו בעבר, וגם אם הוא מאפשר, הלווה בעצמו חושש. הוא רואה את עליית הריבית והוא לא יודע איפה זה ייגמר".

אתה רגוע לגבי הפרויקטים שאתה מלווה?

"כרגע השוק עדיין מתנהל באופן סביר. המעקבים אחר כל הפרויקטים הם חודשיים. כל פרויקט אתה בודק שאכן הפרויקט מתקדם, יש מכירות וכן הלאה. כרגע העסק נראה בסדר. הבוקר דיבר איתי אחד היזמים שבונה בנתניה ואמר לי מכרתי 4 יחידות. ועדיין, אתה רואה שלאנשים קשה.

"עוד 5 מיליון, עוד 7 מיליון עלויות מימון. מי סופג את זה? נהוג לומר תמיד שזה מתגלגל אל רוכשי הקצה. אבל ברמת המחיר והריבית הנוכחית קשה לי לראות את זה קורה. לכן אנחנו היום, מלבד הבצ"מ, מוסיפים עוד מרווח של התייקרות המימון ב-5%-7%, ורוצים לראות שהפרויקט עדיין עובד".

"צריך להבדיל בין עבר, הווה ועתיד. מי שנטל כבר משכנתה, פחות קשור אלי. יכול להיות שקשה לו, אבל הדירה כבר נרכשה וזה עכשיו במגרש של בנק המשכנתאות. החשש הגדול הוא שאנשים לא יוכלו להמשיך לקחת משכנתה גם בעתיד. היום כשאתה עושה לוח סילוקים אתה רואה שההחזר קפץ ב-200, 300 או 500 אלף שקל, העסק נראה אחרת. הרוכשים עדיין מסוגלים? והאם זה נגמר פה או שיש לפנינו עליות ריבית נוספות? לא יודע. זה עיקר החשש".

"הסיטואציה קצת מפחידה אותי"

את עיקר הקושי כיום מזהה ניצן בכך שבעוד שליזמים התווספו עלויות מימון כבדות בשל עליית הריבית, אין אף גורם שאליו ניתן לגלגל את ההוצאה. "הסיטוציה קצת מפחידה אותי, כי בעצם עליית הריבית דוחקת את היזם להעלות מחירים. עליית הריבית מייצרת עלויות נוספות ליזם, והיזם כדי לא להפסיד יצטרך לגלגל את זה הלאה, כלומר להציף את זה לרוכש. אבל השאלה אם זה באמת יקרה. האם אנשים עדיין יקנו במחירים האלה דירות, ואני לא מאמין שזה יקרה. זה אומר שהרווחיות בחלק מהפרויקטים תיפגע".

איך השתנה האופן שבו אתה בוחן פרויקט שמגיע אליך?

"ישנו משתנה חדש שלא היה קיים קודם, של עלויות המימון. מה המשמעויות של עליית הריבית עבור יזם שלקח 50 או 60  מיליון שקל עבור קרקע, ועכשיו גם מגלה שיש לו התארכות סטטוטורית של שנה? זו סטירת לחי. כל דוח אפס כולל בצ"מ (בלתי צפוי מראש) אבל גובה הבצ"מ נגזר מעלויות הבניה הישירה, כלומר מרגע שהתחלת לשים את הבלוקים בשטח.

"לעלויות המימון, לעומת זאת, אין בצ"מ. אז מה קורה עם כל הקפיצות האלה? עוד 5 מיליון, עוד 7 מיליון. מי סופג את זה? נהוג לומר תמיד שזה מתגלגל אל רוכשי הקצה. אבל ברמת המחיר והריבית הנוכחית קשה לי לראות את זה קורה. לכן אנחנו היום, מלבד הבצ"מ, מוסיפים עוד מרווח של התייקרות המימון ב-5%-7%, ורוצים לראות שהפרויקט עדיין עובד".

"יזם היום לא חושב פעמיים אלא עשר פעמים אם לגשת למכרז. יזם ענק ישב פה ואמר 'תקשיבו חבר'ה, אני כבר שילמתי ערבויות של מיליוני שקלים אבל החלטתי לא להיכנס לעסקה'. הוא מוכן שיחלטו לו ערבות של מיליוני שקלים, העיקר לא להיכנס לעסקה כי הוא זיהה שבתנאים הנוכחיים היא הפסדית".

"ברור לי שהמחירים יעצרו או ירדו"

ניצן, בן 48 ותושב שילה שבשומרון, הגיע לרובי קפיטל לאחר שניהל את סקטור הנדל"ן בבנק אוצר החייל, וניהל את מערך האשראי לנדל"ן בחברת הראל. על אף הניסיון שצבר גם הוא, כמו הרבה אחרים כיום בשוק, מתקשה להסביר את המשך עליית מחירי הדירות. "יש פה אנומליה. יכולת הרכישה של הציבור השתנתה דרמטית והיית מצפה מהשוק לאותת לכיוון הזה, שהמחירים ישקפו שדברים השתנו, ויתחילו לרדת".

את עיקר השינוי בעת הזו הוא מזהה דווקא בצד של היזמים. "מכרז בדימונה עבור למעלה מ-1000 יח"ד הסתיים ללא הצעה אחת. הרבה זמן זה לא קרה. היזם היום חושב לא פעמיים אלא עשר פעמים אם לגשת למכרז ואיפה לשים את הכסף. יזם ענק ישב פה ואמר 'תקשיבו חבר'ה, אני כבר שילמתי ערבויות של מיליוני שקלים על קרקע אבל החלטתי לא להיכנס לעסקה'. לאור עליות הריבית הוא מוכן שיחלטו לו ערבות של מיליוני שקלים, העיקר לא להיכנס לעסקה כי הוא זיהה שבתנאים הנוכחיים היא הפסדית. אתה רואה שהשוק מזדעזע".

בניה בתל אביב (שאטרסטוק)

ומה הלאה? מה התחזית שלך לשנה הקרובה?

"הנבואה ניתנה לשוטים. יחד עם זה, ברור לי שהמחירים או יעצרו, או ירדו קצת. אני לא מאמין בהמשך עליית המחירים. גם אם הייתי חושב שזה יקרה ברמת הניהול של החברה ובחינת הפרויקטים לא קיימת סיטואציה כזו. מבחינתי המחירים היום כבר נעצרו, ואני אפילו בוחן את עצמי במצב של ירידה. כמה, איך ומה אני לא יודע.

אתה רואה חברות נופלות?

"לא יודע אם נופלות, אבל אני רואה חברות שהפעילות שלהן מצטמקת. צריך להבדיל בין חברות שהצטיידו בתקופה הרווחית, ויש בהן מספיק בשר כדי להתמודד עם התקופה, ובין חברות קטנות.

"חברות קטנות אכן מצטמקות מאד, היכולת שלהם לשחק כרגע הולכת ונפגעת. אנחנו מנהלים כאן גם את קרן האקוויטי ספיר. הקרן הזו מוצפת היום בפניות של יזמים, שאין להם את היכולת לגשת לבד למכרזי מינהל או עסקאות. האם הם נופלים? לא בהכרח. הם נהנו מ-12-13 שנים של פרוספריטי, עשו עסקאות, צברו רווחים ככה שלרוב השחקנים יש את היכולת לצלוח את המשבר. מה שאנחנו כן רואים היום, וכנראה נמשיך לראות, זה מיזוגים ורכישות של החברות הקטנות על ידי הגדולות, ואלו שצברו הון. זו ההזדמנות של מי ששמר רזרבות".