"מי שכותב 30 חודשים בחוזה - שיידע שהוא הולך לאחר במסירה"

"80% מהדירות בישראל נמסרות באיחור. זה אומר שבאופן שיטתי כותבים תאריכים לא ריאליים. מי שכותב 30-24 חודשים, שיידע שהוא הולך לאירוע של איחור במסירה. אנחנו בונים בישראל - לא בפינלנד. לוקח 36 חודשים בממוצע לבנות. בטווח הרחוק המטרה שלנו שיהיה שיהיה תאריך מסירה ריאלי, ונחזור ל-20% דירות שנמסרות באיחור". את הדברים הנוקבים האלה אמר הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, במסגרת פורום סמנכ"לי כספים שערך השבוע " מרכז הנדל"ן " ברמת גן. בפורום לקחו חלק גם מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, ד"ר זיו נאור; והיועץ האסטרטגי בביטוח לחברות, עו"ד ארז קדם.

לדברי גריידי, "ב-2011 הותקן חוק המכר, שקבע כי איחור במסירה מזכה את הרוכש בפיצוי. לצערי, בעשור וקצת שעבר מאז התיקון, יש 0% מימוש של החוק. זה אומר שכמעט אף רוכש שאיחרו לו במסירה לא קיבל פיצוי על פי חוק. משלמים פיצויים פה ושם, אבל על פי חוק זה אומר שביום ה-61 כבר נותנים צ'קים". 

עמית גריידי: "הבנו שעושים שימוש לרעה בסעיף שפוטר מהחובה לשלם פיצוי על איחור במסירת דירה. להגיד שחברת חשמל אשמה ולכן הנסיבות אינן בשליטתי, זה לא עומד בשום מבחן משפטי, וזה נבחן אינספור פעמים. זה לא הפריע למוכרי הדירות להמשיך לאחר במסירת הדירות"

לדבריו, "בעבר החוק כלל פטור מהתשלום הזה, עם אמירה ברורה מאוד שאם סיבות האיחור לא היו בשליטת היזם, לא צריך שהוא ישלם את הפיצוי. הבנו שעושים שימוש לרעה בסעיף הזה. להגיד שחברת חשמל אשמה ולכן הנסיבות אינן בשליטתי, זה לא עומד בשום מבחן משפטי, וזה נבחן אינספור פעמים. זה לא הפריע למוכרי הדירות להמשיך לאחר במסירת הדירות. אמרנו שיש בעיה, ותיקנו את החוק כך שהסעיף לא קיים בו יותר. ההבנה שלנו היא שיזם נורמטיבי, שעד עכשיו היה לו פטור בחוק וזה התירוץ שהוא נתן, כבר לא יוכל להגיד את זה יותר". לסיום, גריידי פנה לחברות הבנייה במסר חד משמעי: "בישראל לוקח זמן לבנות, תנו טווח מסירה ריאלי".

"האשראי הבנקאי לבינוי ונדל"ן גדל מהר יותר מהמשכנתאות"

נאור תיארה במהלך האירוע את הנסיבות שהובילו להחמרת ההגבלות של בנק ישראל על הקצאת ההון למיזמי נדל"ן על ידי הבנקים: "האשראי הבנקאי לבינוי ונדל"ן זינק בשנתיים האחרונות, וכיום הוא 17% מסך האשראי במערכת הבנקאית. הוא נהפך לדרמטי למערכת, וגדל בצורה הכי מהירה במערכת - יותר מהמשכנתאות, ויש לזה משמעויות. יש הידרדרות באיכות האשראי שהבנקים מעמידים כחלק מאותם שינויים שראינו בתקופה האחרונה".

לדבריה, "ראינו ששיעור המימון לרכישת קרקעות עלה, דרישות ההון העצמי בפרויקטים ירדו, יש עלייה בהיקפי הלוואות מזנין (הלוואות להשלמת הון עצמי, ס"ש). התחושה שלנו היתה מאוד לא נוחה, וחשנו שהסיכון באשראי הזה גדל והולך. כתוצאה מכך נקטנו סדרת צעדים שמטרתם היתה להנחות את הבנקים מה הדרך הנכונה, איך אנחנו חושבים שצריך להעמיד את האשראי הזה, ואיך צריך לקחת את הסיכונים האלה בחשבון ולהקפיד עליהם. אנחנו מפקחים על בנקים לא כדי לשלוט בהזרמות האשראי, אלא כדי לדאוג ליציבות הבנקים בשביל הפיקדונות של כל אחד ואחד מאתנו".

מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל זיו נאור (קרדיט מרכז הנדל"ן )

ד"ר זיו נאור: "ראינו ששיעור המימון לרכישת קרקעות עלה, דרישות ההון העצמי בפרויקטים ירדו, יש עלייה בהיקפי הלוואות מזנין. התחושה שלנו היתה מאוד לא נוחה, וחשנו שהסיכון באשראי הזה גדל והולך. כתוצאה מכך נקטנו סדרת צעדים שמטרתם היתה להנחות את הבנקים מה הדרך הנכונה"

נאור אף הסבירה את רצף העלאות הריבית, ואמרה כי ביחס למדינות המערב, ישראל נמצאת במקום טוב באמצע: "אי אפשר לדבר על התקופה האחרונה בלי להתייחס לאינפלציה הגבוהה, שיצאה מתחום היעד של בנק ישראל, שהוא 1%-3%. הממוצע בעולם הוא 12.5%, שזה כמעט כפול מאתנו. מה שבנק מרכזי נדרש לעשות זה להעלות את הריבית שלו. המטרה היא להוריד ביקושים.

היא הוסיפה כי, "25% מהעלייה במדד המחירים לצרכן מגיעה כיום מהשינוי בשכר הדירה, וזה כלום לעומת מה שקורה למחירי הדירות - אך זה לא נכנס למדד ולא משפיע. בעולם אנו רואים ירידות מחירים בגלל העלייה בריבית, אבל בארץ אנחנו עדיין לא רואים את זה".

"אחת לארבע שנים צפוי אירוע ביטוחי בחברת בנייה"

קדם הציג את התוכנית שלו לטיפול באירועים ביטוחיים בענף הבנייה. לדבריו, "רוב החברות היזמיות ממוקדות בצמיחה מואצת קדימה. לפי הסטטיסטיקה הביטוחית בתחום הנדל״ן, אחת לארבע שנים צפוי אירוע ביטוחי באחד מהפרויקטים של החברות בענף".

הוא הסביר מה קורה לחברות שלא נערכות לתרחיש שכזה: "חברות ללא אסטרטגיה ביטוחית מקיפה, ימצאו את עצמן נאבקות בבתי המשפט שנים רבות, עם הוצאות הגנה כבדות והתמודדות עם חשיפה תזרימית, פגיעה במחיר המניה, בדירוג האשראי ועד חשיפה משפטית לבעלי תפקיד, להנהלה ולדירקטוריון".

היועץ הביטוחי ארז קדם (קרדיט מרכז הנדל"ן )

ארז קדם: "המגמה בתחום בשגרת פוסט קורונה ושינויי האקלים העסקי העולמי, היא של צמצום הכיסוי הביטוחי והתייקרות הפוליסות ביותר מ-300%. חברות החותרות לעשייה ידאגו לעצמן לרשת ביטוחית מקיפה - מביטוחי רכוש וחבויות, דרך ביטוחי סייבר ועד ביטוחי דירקטורים"

קדם אמר שיש דבר אחד שיקבע את עתיד התיק מול החברה הביטוחית: האם האירוע ייבחן כצפוי או לא צפוי. כך לדוגמה, הוא הציג את המקרה של קריסת פרגולה במלון באילת, שגרמה למותו המצער של צעיר לפני גיוס. "מבחינה ביטוחית מדובר באירוע מורכב ביותר, הדורש אסטרטגיה ורגישות גבוהה ביותר לנושא. חברת הביטוח תבחן את האירוע כאירוע צפוי או לא צפוי, והאם יש רשלנות מצד הנוגעים בדבר. הדרך לטפל בנושא היא סנכרון וחיבור החוליות הביטוחיות בין מערך הביטוח לסעיף הביטוח והאחריות בהסכמים".

עוד תרחיש שציין קדם הוא תביעת ביטוח שלא תתיישן אם החברה משהה בכוונה את הטיפול בתביעה. לדבריו, "מדובר באירוע נזק שבו המבטחת מבקשת מסמכים רבים, ומשך זמן התביעה מתמשך עד להגעתו למעמד התיישנות. יהיה כיסוי ביטוחי רק אם המבוטח המציא את המסמכים לדרישת המבטחת, ואם המבוטח היה ערני להגשת תביעה בבית משפט לפני תום תקופת ההתיישנות". הדרך לטפל בנושא זה, לדבריו, היא לעדכן את חברת הביטוח בדבר הנזק, ובגרסה התומכת בתנאי הפוליסה בגיבוי בחוות דעת של מומחה התומכת בגרסה.

הוא גם סיפר על המגמות בעולם הביטוח כיום: "המגמה בתחום בשגרת פוסט קורונה ושינויי האקלים העסקי העולמי, היא של צמצום הכיסוי הביטוחי והתייקרות הפוליסות ביותר מ-300%. חברות החותרות לעשייה ידאגו לעצמן לרשת ביטוחית מקיפה - מביטוחי רכוש וחבויות, דרך ביטוחי סייבר ועד ביטוחי דירקטורים".