12 הנקודות שעליכם לשקול לפני הגשת בקשה להיתר לבריכה פרטית

כשמוגשת בקשה להיתר בנייה שאינה תואמת את התוכנית החלה על המקרקעין, על מגיש הבקשה להיתר לפעול בהליך של הקלה מהוראות התוכנית. הפסיקה קבעה את הקריטריונים שלאורם תיבחן בקשה להקלה, והם בין היתר: קיומה של הצדקה תכנונית לאישור הסטייה המבוקשת מהוראות התוכנית החלה, מועד אישורה של התוכנית החלה, היקף ועצימות הסטייה מהוראות התוכנית החלה, והפגיעה שתגרום הסטייה המבוקשת בסביבה ובצדדים שלישיים.

במקרה דנן, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז מרכז, דנה בערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעת שמואל, לסרב לבקשה להיתר בנייה שכללה הקלה מהתוכנית החלה. ההקלה שלגביה הוגשה הבקשה היא  הוספת בריכת שחייה בחצר דירת גן.

במסגרת החלטתה, קבעה ועדת הערר המחוזית 12 שיקולים מנחים, שאותם יצטרכו מוסדות התכנון לבחון, בעת שנבחנת בקשה להיתר בנייה הכוללת הקלה להקמת בריכת שחייה פרטית בבניין מגורים. במשפטון זה נסקור את 12 הפרמטרים שקבעה ועדת הערר. 
 
נסיבות המקרה:

העורר הגיש בקשה להיתר בנייה, שכללה הקלה מהתוכנית החלה, לתוספת בריכת שחייה בשטח של 16.3 מ"ר בחצר דירת גן בבניין בן 13 קומות. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת שמואל דחתה את בקשת העורר, מנימוקים שונים, בהם: הבריכה המבוקשת לא תואמת את מסמך המדיניות של הוועדה המקומית לאישור הקמת בריכות שחייה פרטיות, בריכת השחייה תהווה מטרד לשכנים נוכח מיקומה, ואף תהווה מפגע בטיחותי. על החלטה זו הוגש הערר.

החלטה:

לאור חוסר הוודאות הקיים בהקשר לבקשות להקמת בריכת שחייה בבנייה רוויה בהליך של הקלה, קבעה ועדת הערר את השיקולים המנחים, שלפיהם יש לבחון בקשה להיתר בנייה, הכוללת הקלה להקמת בריכת שחייה פרטית בבניין מגורים. להלן תמצית השיקולים:

1. מועד אישור התוכנית החלה על המקרקעין – ככל שמדובר בתוכנית שאושרה במועד מאוחר יותר, כך תפחת הנטייה לאשר את ההקלה מהוראות התוכנית.

2. האם הבקשה להקמת בריכת שחייה מוגשת כחלק מהיתר הבנייה הכולל של הבניין, או לאחר שהבניין הושלם ואוכלס –  ככל שמדובר בתכנון מראש, ניתן יהיה לאשר את הקמת הבריכה הפרטית בבניין.

3. צפיפות הבנייה בסמוך לבריכת השחייה – ככל שדירות רבות יותר יושפעו מפעילות הבריכה, כך תפחת הנטייה לאשר את ההקלה האמורה.

4. המרחק בין מתקני הבריכה לגבולות המגרש, הבניין עצמו ובניינים המצויים במגרשים גובלים – יש הבחנה בין הקמת בריכה במרחק ניכר מדירות אחרות להקמת בריכה בצמוד לדירות אחרות.

5. שטח הבריכה המבוקש, הן באופן מוחלט והן ביחס לשטח החצר או מרפסת הגג – ככל ששטח הבריכה גדול יותר, כך תפחת הנטייה לאשר את ההקלה.

6. מספר יחידות הדיור בבניין שבהן יש שטח פנוי המתאים פיזית להקמת בריכת שחייה – לצורך בחינת ההשפעה על תשתיות הבניין, ועל איכות חיי הדיירים בבניין ובבניינים סמוכים.

7. מיקום חדר המכונות הנלווה לבריכת השחייה, ועוצמת הרעש הנלווה להפעלתו השוטפת – ככלל, עדיף למקם את חדר המכונות והמתקנים הדרושים להפעלת הבריכה בשטח שהותאם לכך מראש בבניין, ולא מעל שטח עיקרי המשמש את הדירה שמתחת.

8. ביחס לבריכה שמבוקש להקים על גג דירה או במרפסת גג, יש לבחון אם הדירה שמתחת לבריכה היא זו שעבורה מבוקשת הבריכה (כמו בדירת גג) – כשהבריכה מושא הבקשה היא על גג דירה שאותה נועדה לשרת, הנטייה תהיה לאשר את ההקלה המבוקשת.

9. השפעת הבריכה המבוקשת על חזות הבניין, ובפרט הצורך בהקמת מבנים נלווים לבריכה או נובעים ממנה.

10. קיומם של מטרדים או מפגעי רעש נוספים בסביבת הבניין – קיומם של מטרדים בקרבת הבניין יצדיק דחייה של בנייה נוספת, שעלולה להוות מוקד רעש נוסף, שיעצים את המפגעים הקיימים.

11. השוואת המטרד הצפוי כתוצאה מפעילות הבריכה, לשימושים חלופיים בשטח שבו מבוקשת הקמתה – יש להשוות בין שימוש סביר בבריכה לבין שימוש סביר אחר המותר בחצר הבית.

12. שיקולי בטיחות – כמו הבטחת גישה לבריכה מכל צדדיה, הגבלת גישת ילדים, מניעת קפיצה מסוכנת לבריכה, הגבלת עומק הבריכה ועוד.

לאחר שבחנה את בקשת העורר להקמת בריכת שחייה לאור קריטריונים אלה, קבעה ועדת הערר כי אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לדחות את הבקשה בכל הðוגע לבריכה.

[ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז) 1025-05-22 משה קייקוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת שמואל (נבו 27.11.2022)]

הכותב הוא עו"ד יוני שורץ, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועה של עו"ד אביטל שיף