מבעל דירה בפרויקט תמ"א 38 - ליזם נדל"ן: המסלול של יוסי הררי

כשיוסי הררי החליט להקים את קבוצת גרניט, בשנת 2016, ההתחדשות העירונית הייתה כבר התחום החם והמדובר בענף הנדל"ן הישראלי ובתל אביב בפרט. הררי, שהגיע בכלל מרקע טכנולוגי, היה שותף להקמת סטרטאפ ומילא תפקידי ניהול בכירים במספר חברות קמעונאיות מובילות, התוודע לתחום מספר שנים קודם לכן, כאשר לקח חלק בקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין שהיה ברובו בבעלות משפחתית.

"זה היה בניין בדיזינגוף שחלק מהדירות בו היו בבעלות המשפחה, וזו הייתה יזמות עצמית שלנו", הוא מספר.

"ניהלנו משא ומתן מול שאר בעלי הדירות, קידמנו את הוצאת ההיתר ובעצם עברנו את כל ה"ויה דולורוזה" של תוכנית הרבעים לפני ותוך כדי שהיא אושרה. ברגע שקיבלנו את ההיתר מכרנו את הפרויקט".

בעקבות התהליך, הררי החליט להקים את קבוצת גרניט, וכך עשה מיד עם סיום לימודיו לתואר ראשון ושני במנהל עסקים עם התמחות במימון נדל"ן. היתרון הבולט שלו בא לידי ביטוי בכך שהכיר את תהליך ההתחדשות העירונית על בשרו, הן כמי שיזם וקידם אותו והן כבעל זכויות במבנה.

התחלה מאתגרת

על אף שכבר אז חברות יזמיות רבות עסקו בהתחדשות עירונית בתל אביב, מבחינת התחלות בנייה והיקף הפרויקטים הנמצאים בביצוע, התחום היה עדיין יחסית בחיתוליו. רק ב-2018, אחרי אישור התוכניות לרובע 3 ולרובע 4, החלה הנסיקה הגדולה של ההתחדשות העירונית בעיר, כך שלמעשה, הצמיחה של קבוצת גרניט הייתה במקביל לשינויים שעברו על העיר.

"ההתחלה הייתה מאתגרת מאוד", מספר הררי. "להיכנס כחברה חדשה, בלי קשרים בתחום או ניסיון מוכח בשטח, לשוק שהולך ומשתכלל ושכבר אז היו בו שחקנים טובים וחזקים, זה מאוד מורכב".  

אל הררי הצטרפו, כבר מתחילת הדרך, מיכאל ישראלי ויריב בכר - המשמש  כיום כבעלים וסמנכ"ל ההנדסה של קבוצת גרניט. בכר, שבבעלותו חברה לניהול והנדסה של פרויקטי נדל"ן, במסגרתה מסר כבר עשרות של פרויקטים, הביא עמו ידע, ניסיון וקשרים בניהול פרויקטים, שסייעו משמעותית בצמיחתה של החברה.

אחת ההחלטות הראשונות שלקח הררי הייתה לפעול באופן בלעדי בעיר תל אביב. הם החלו ליצור שיתופי פעולה מקצועיים, הקיפו את עצמם באנשי המקצוע הטובים ביותר, ולאט לאט צברו ניסיון ומוניטין. כיום, מובילה החברה למעלה מ-10 פרויקטים בשלבי התקדמות שונים בכל רחבי העיר, ונמצאת בשלבים שונים של משא ומתן לקידום פרויקטים נוספים.

פרישמן 71 תל אביב (הדמייה PITOM Studio)

"כשהחלטנו להתמקד בתל אביב בלבד, למרות שזה השוק הכי מורכב וצפוף, עשינו את זה ממספר טעמים - ראשית, לוקח זמן ללמוד עיר, ללמוד שכונה, התנהלות מול הרשות. צריך להתמקצע במה שאתה עושה ואנחנו שמים דגש גדול על המקצועיות.

 שנית, חלקנו גם גרים בתל אביב ומגדלים כאן משפחות. כולל אותי. שזה אומר שאנחנו בונים את המקום שבו אנחנו חיים, שיש לנו הזדמנות להשפיע על מראה העיר ולעצב אותה באופן שאנחנו היינו רוצים שהיא תיראה. בנוסף, אנחנו מכירים את האוכלוסייה התל אביבית, את הצרכים שלה, את הסטנדרטים המצופים מהפרויקטים שלנו, וזה מעניק לנו יתרון משמעותי".

הסטנדרטים התל אביביים

כשמדברים על הסטנדרטים והציפיות של האוכלוסייה התל אביבית, יש להבין שביחס לשאר אזורי המדינה, רבות מהדירות בתל אביב נחשבות ללא פחות מדירות יוקרה. ככה זה כשהמחיר למטר הוא הגבוה ביותר בארץ – הציפייה המתבקשת היא שהמוצר ייראה בהתאם.

"אנחנו מדברים על רמת תכנון גבוהה ומוקפדת עם ירידה לפרטים הכי קטנים. רמת המפרט, חומרי גלם וגמר מאוד יוקרתיים. בין אם זה הריצוף, שהוא פרקט עץ, מערכות מיזוג מיני VRF, שהן מערכות המיזוג הכי מתקדמות היום, או מטבח שהוא תוצרת חוץ. הציפייה מאיתנו היא לרמת תכנון שממקסמת את התמורות לבעלי הדירות, משיאה להם את הערך הכלכלי הגבוה ביותר ומנצלת את כל זכויות הבנייה. אנחנו משקיעים המון בתכנון כדי לבדוק מה אפשר לשפר ואיפה אפשר להפוך את התכנון ליעיל וחכם יותר. כל בניין הוא פרויקט בפני עצמו עם אמירה ייחודית של האדריכל ושלנו, שהושקעו שעות רבות בעיצוב ובתכנון שלו", אומר הררי.

רמברנדט 16 תל אביב  (הדמייה PITOM Studio)

כשם שהתכנון נעשה בקפידה, כך נעשית גם בחירת הפרויקטים של הקבוצה, אשר בוחרת לשמור על אופי של חברת בוטיק. כתושב העיר, מודה הררי שגם כשהוא סתם מטייל בעיר, הוא מסמן לעצמו כתובות של בניינים שאותם היה חולם לחדש, ואלו כבר מצטברים לרשימה ארוכה. אך בפועל, קבוצת גרניט בוררת היטב את הפרויקטים שאותם היא מקדמת, וזאת על מנת להשקיע בכל פרויקט את מלוא תשומת הלב ולשמור על רמת שירות גבוהה לבעלי הדירות.

"הבניינים שנבחר יכולים להיות בניינים ברחובות מסוימים שאנחנו מאוד אוהבים, בניינים פינתיים, שכיוון ששתי הפאות שלהם פונות לרחוב הם יותר מעניינים מבחינה עיצובית, בניינים שנמצאים על שדרות או כיכרות, כמו כיכר בזל או הסינמטק, שהנראות שלהם גבוהה. מאוד חשובה לנו הנראות והאסתטיקה".   

ערך חשוב נוסף עבור החברה הוא הערך האנושי. הוא זה שעמד, לפני כחצי שנה, בבסיסה של עסקת הרכישה בה רכשה חברת אפי קפיטל 50% ממניות הקבוצה. "יש כאן קודם כל חיבור טוב ואמיתי בין אנשים ואחר כך חיבור מקצועי ברמות הכי גבוהות שנותן לנו גב כלכלי מאוד יציב ומוסיף לניסיון שלנו את הידע והמקצועיות של אפי קפיטל, חברה שמסרה כבר למעלה מ-2,500 יחידות, יוזמת כרגע למעלה מ-5,000 יחידות נוספות ומנוהלת על ידי אנשי מקצוע מהמעלה הראשונה", מציין הררי.

רואים את שני צידי המטבע

גם ההליכה לקראת בעלי הדירות, לעיתים אף במחיר של ביצוע ויתורים מסוימים כדי לענות על צרכיהם, היא חלק בלתי נפרד מהאג'נדה של החברה, אשר אולי משלמת על כך יותר בטווח הקצר, אך נהנית מאמון בעלי הדירות לאורך זמן.

"פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים מלאים במהמורות - בין אם אלה שינויי מדיניות של העירייה, שינויי תכנון, שינויי מיסוי, שינויים רגולטוריים ואינסוף בעיות נוספות.

הקשר עם בעלי הדירות הוא כמו לנהל זוגיות של כמה שנים - אתה יכול להעביר אותה בהתעקשות על כל דבר קטן ואתה יכול לבוא עם כוונות טובות ולהעביר אותה עם הקשבה, שקיפות, הוגנות ופשרות. זה עניין של גישה, גם בחיים האישיים וגם בחיים המקצועיים – קודם כל תהיה בן אדם."

"זו בחירה שעולה לחברה יותר, אבל מבחינתנו זו הבחירה הנכונה כי בעלי הדירות הם השותפים הכי חשובים שלנו, ובסופו של יום אם מערכת היחסים טובה ובריאה - אפשר לצלוח את כל המהמורות שבדרך", מסביר הררי.

כשם שבתחילת דרכו חווה הררי את תהליך ההתחדשות הן כיזם והן כבעל זכויות בבניין, גם היום הוא מכיר היטב את שני צידי המטבע. מצד אחד כיזם, אשר לוקח חלק בתנופת הבנייה, ומצד שני כתושב העיר, המתמודד עם אי הנוחות הכרוכה בכך. בזכות נקודת מבט ייחודית זו, יכול הררי לראות מבעד לפקקים, בעיות החנייה, הבלגן והאבק, ולספק תחזית אופטימית לעתיד לבוא.

"אני חושב שכרגע אנחנו בנקודת הזמן הכי פחות טובה של העיר הזאת", הוא אומר. "אתה קם בבוקר ויש סביבך 3 אתרי בנייה פעילים, חצי מהכבישים חסומים בגלל הרכבת הקלה, מאוד קשה להתנייד ולא קל לגור כאן. אבל זה רק ילך וישתפר. הרכבת הקלה והמטרו יעשו שינוי דרמטי בעיר. העירייה ממש הפכה את פירמידת סדרי העדיפויות בעיר והיום היא שמה את הולכי הרגל בראש, אחריהם את כלי התחבורה האישיים והתחבורה הציבורית ורק אחר כך את כלי הרכב הפרטיים. לאורך זמן, גם הרכבת הקלה תושלם, גם המטרו ייבנה, וגם כמות הפרויקטים שיסתיימו תהיה גדולה, והעיר תהיה יפהפייה. מרגש אותי לראות לאן היא הולכת ולאן היא יכולה להגיע, גם בהיבט של עתיד המשפחות שלנו כאן, והיא תגיע לשם. זה עניין של כמה שנים".

לפרטים נוספים >>