ההיסטוריה מלמדת: כשהיזמים מפסיקים לבנות – הסוף ידוע מראש

בחודשים האחרונים נראה כי שוק הנדל'ן הישראלי עצר מלכת: חלק ממכרזי רמ"י נשארים ללא מענה, מספר עסקאות המכר נחתך, היקפי נטילת המשכנתאות צללו בעשרות אחוזים, ולראשונה זה עשור ויותר אף נרשמו בחלק מהמקומות ירידות מחירים מתונות.

סיבות לכך לא חסרות, ובראשן העלאות הריבית של הפד האמריקאי ובעקבותיו גם כאן בישראל, וכמובן המשבר הפוליטי והחברתי החריף כאן אצלנו, שלא מעודד עשיית עסקים.

במצב זה, יודעים השחקנים הפועלים בשוק הנדל"ן כי עליהם לכלכל את צעדיהם בזהירות המתבקשת, והדבר מתבטא בין השאר בירידה דרסטית בהיקף התחלות הבנייה. לפי סקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמה בתחילת מרץ, ברבעון האחרון של 2022 נרשמה ירידה של 23% במספר התחלות הבנייה בהשוואה לאותו רבעון שנה קודם לכן, עם פחות מ-15 אלף התחלות בנייה בלבד.

הירידה הפתאומית הזו, שסגרה שנת שיא במספר התחלות הבנייה, החלה עם העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל בחודש אפריל, ונמשכת עד היום; יזמים ללא ממהרים לעלות על הקרקע, ויש אף כאלה שמעכבים במכוון את קבלת היתר הבנייה לפרויקטים שלהם עצמם. למעשה, מי שממשיך לבנות כיום באותו הקצב הם בעיקר יזמים המחויבים לחוזים מול דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, וכן יזמים שנטלו הלוואות עתק לצורך בנייה או רכישת קרקעות ונדרשים לשלם לגוף המלווה תשלומי ריבית שבחודשים האחרונים התייקרו משמעותית.

וכך, בזמן שמרבית תשומת הלב התקשורתית והציבורית מופנית לירידה בביקוש מצד רוכשי הדירות והמשקיעים – צד ההיצע מציג גם הוא עצירה כמעט מוחלטת. בכך השוק מצליח איכשהו לאזן את עצמו, וזו גם הסיבה שאנו לא רואים ירידות מחירים חדות. אך בטווח הבינוני והארוך, לעצירת הבנייה צפויות להיות השלכות מרחיקות לכת על שוק הדיור.

כשלא בונים – המחירים מזנקים

לא צריך להיות איש נדל"ן בשביל להבין שבמדינה שאוכלוסייתה גדלה ב-60 אלף משקי בית חדשים מדי שנה, אין באמת אפשרות אחרת – המחירים יחזרו למגמת עלייה בעוד זמן לא רב. גם הריבית תתחיל לרדת במוקדם או במאוחר. אף כי ברור שהיא לא תשוב לרמות האפסיות שאיפיינו אותה במשך שנים, הדבר בכל זאת יעורר את הביקוש ואיתו את המחירים.

חיזוק להערכה זו אנו מקבלים גם מההיסטוריה הלא רחוקה של שוק הנדל"ן המקומי: ב-2014 עמדו משרדי המכירות ריקים לחלוטין, בהמתנה ליישום תוכניתו הגדולה של שר האוצר דאז יאיר לפיד – מע"מ אפס ברכישת דירות. התוכנית שביקשה להקל על זוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה ראשונה נפחה בסופו של דבר את נשמתה בשל הקדמת הבחירות לכנסת, וכשזה קרה – הביקוש הכבוש של עשרות אלפי ישראלים התפרץ באחת ומחירי הדירות החדשות זינקו במאות אלפי שקלים.

תוצאה דומה היתה גם להכרזתו של שר האוצר משה כחלון, כשנה לאחר מכן, על השקת תוכנית מחיר למשתכן ובנייה של עשרות אלפי יחידות דיור לזכאים. גם כאן ביקש השר להילחם במחירי הדיור המאמירים, וגם כאן הדבר הביא לריקון משרדי המכירות במשך שנה שלמה ולהקפאה כמעט מוחלטת של השוק. בעקבות זאת נרשמה התייצבות זמנית במחירי הדירות החדשות, אלא שכעבור זמן לא רב, משהתברר כי הביקוש לדירות מגורים עולה בהרבה על ההיצע שסיפקה תוכנית הדגל הממשלתית, מחירי הדיור שוב האמירו.

מה כל זה מלמד אותנו? שהציפייה הרווחת כיום לירידת מחירים בשוק הדיור היא אולי נכונה במידה מסוימת  בטווח הקצר, אך בטווח הבינוני והארוך היא ככל הנראה מנותקת מהמציאות, ואנו צפויים לחזות במגמות שונות לחלוטין, כפי שאירועים קודמים כבר לימדו אותנו.

לכן, כדי למנוע ממחירי הדיור "לשחזר את ההיסטוריה" ולזנק בחדות בעוד שנה-שנתיים, ועל אף המצב הנוכחי בשוק והסביבה המאקרו-כלכלית הלא פשוטה, על הממשלה וגורמי התכנון לעודד במרץ את המשך הבנייה למגורים, ולעשות כל שביכולתם כדי למנוע קיפאון בהתחלות הבנייה – קיפאון שיפגע בראש ובראשונה בציבור הרחב.

הכותב הוא ויקטור וייסמן, מנכ"ל חברת טופ קפיטל , המעניקה מימון למיזמי נדל"ן

לפרטים נוספים >>