במקום לבכות, תתחילו לבנות

"מלאימה את כספי הארנונה", "לוקחת כסף מהערים החילוניות ומעבירה אותו לעיריות החרדיות ולהתנחלויות" ולהבדיל - "יוצרת צדק חלקתי בין המרכז העשיר לפריפריה הענייה". הרבה דברים נאמרו בימים האחרונים על קרן הארנונה, לטוב ולרע. למרבה הצער, כמעט שום דבר מכל אלה לא נכון. קרן הארנונה עושה דבר אחד, ואחד בלבד – היא מפחיתה את התמריץ של רשויות מקומיות לבנות שטחי מסחר ומשרדים, ומגדילה את התמריץ שלהן לבניית דירות מגורים. סה טו.

הסיבה שצריך כזו קרן ברורה לכל מי שאי פעם עסק בתחום הדיור בישראל: שיטת הארנונה הקיימת כיום יוצרת מערך תמריצים מעוות, שמביא את הרשויות המקומיות להעדיף בניית כמה שיותר שטחי משרדים ומסחר וכמה שפחות דירות מגורים. בשל כך, היא גם נחשבת לגורם הראשון במעלה למשבר הדיור המתמשך שבו אנחנו נתונים כבר 15 שנה. כשהתמריץ לבניית מגורים הוא שלילי, הדירות אכן לא נבנות, ההיצע לא מספק והמחירים עולים.

אז אם הכל כל כך פשוט והגיוני, מה פשר המהומה שפרצה בימים האחרונים? כאן כבר מדובר בשילוב של כמה גורמים, בהם האינטרסים של כמה מהערים החזקות בישראל, כמה פעולות טיפשיות של הקואליציה שהצליחה לקחת חוק מחויב המציאות ולהפוך אותו לשנוי במחלוקת, ומעל הכל - אפס אמון מצד מחצית מהציבור בישראל בממשלה ובפעולותיה, והנחה אוטומטית שכל מה שיוצא תחת ידיה נעשה במטרה לדפוק ולשדוד אותו (ותקציב שערורייתי שמקודם במקביל לקרן, שדי תומך בתיאוריה הזו).

כשערים כמו אשקלון, בית שמש ונתיבות מופיעות בעמודת המרוויחות מהקמת הקרן, זה לא בגלל שהן חרדיות או דתיות, אלא פשוט משום שבערים הללו בוצעה הרבה בנייה למגורים בשנים האחרונות. הבנייה הזו לא התרחשה בגלל שמישהו באותן הערים יכול היה לנחש שבקרוב תוקם קרן ארנונה שתתגמל אותו, אלא בגלל שההנהגה של אותן ערים הבינה שכן גרעון לא גרעון - הציבור שגר בהן צריך עוד דירות, ודאגה לו

נתחיל באינטרסים, והם פשוטים למדי. ערים שכבר שנים ארוכות משקיעות את מיטב משאביהן התכנוניים בקידום מיזמי מסחר ומשרדים מניבי ארנונה גבוהה, בעוד שפרויקטים למגורים מקודמים אצלן בלית ברירה, טיפין טיפין, אכן צפויות להיפגע בטווח הקצר מהקמת הקרן. ומי שנהגו כך כבר הרבה מאד שנים הן, מה לעשות, בעיקר ערי המרכז. תל אביב, הרצליה, גבעתיים, רמת השרון, רעננה והרשימה עוד ארוכה. כבר שנים שהערים הללו בונות פחות דירות ממה שהן אמורות, וזאת בדיוק מהסיבה שהקרן מבקשת לבטל – בניית דירות עד היום לא השתלמה ואף נחשבה לגרעונית.

לעומת זאת בערי הפריפריה, בעיקר פריפריה קרובה דוגמת אשקלון, נתיבות או רמלה, שבה יש ביקושים גבוהים לדירות, התרחשה בשנים האחרונות בנייה מאסיבית למגורים, למרות שהיקפי ההכנסות שלהן מארנונה עסקית הן נמוכים משמעותית. מדובר כמובן בהכללות גסות. בת ים שנטועה בלב גוש דן בנתה המון בשנים האחרונות, וצפויה להיות בין המרוויחות הגדולות מהקרן. ואילו אילת, שאין פריפריאלית ממנה, ממוקמת בצד שנפגע.

כך או כך, חוק קרן הארנונה מרגע לידתו היווה סדין אדום לרשויות המרכז בראשות תל אביב, ומלחמתן בו מובנת אם בוחנים את הדברים דרך החור של הגרוש של כל אחת מהערים הללו. מבחינת האינטרס הלאומי שמבקש לתמרץ יותר בניה למגורים דווקא בערים הללו – הקרן מתבקשת.

הסעיף שמכתים את הקרן

לשמחת הרשויות שנאבקות בקרן, הן פגשו מולן קואליציה עם מעט מאד קרדיט ציבורי, שמרבה לטעות ומקפידה להסתבך גם כשהיא מבקשת לקדם מהלכים ראויים – מה שלא קורה לה הרבה. וכמו שקרה לא פעם בזמן הניסיונות לקידום המהפכה המשפטית -  גם כאן נתנו בכירי הקואליציה במו ידיהם למתנגדים את הדלק שבאמצעותו נדלקה המחאה נגד המהלך.

זה התחיל עם ההחלטה המקוממת של יו"ר ועדת הכספים משה גפני להמשיך לקיים את הדיונים בקרן כרגיל, גם בשעה שהדרום מופגז ועשרות ראשי רשויות לא יכולים להגיע. את הטעות השניה ביצע שר האוצר בצלאל סמוטריץ' שלא יכול היה להתאפק ודחף לחוק סעיף מקומם וסקטוריאלי שמאפשר לרשויות יהודה ושומרון ליהנות מכספי הקרן במקרה שהם ב"פלוס", מבלי שיידרשו לשלם לה במקרה שהם ב"מינוס".

הסעיף הזה לבדו מכתים את הקרן כולה. משמעויותיו הכספיות הן אמנם שוליות עד לא קיימות – שטחי מסחר ומשרדים נבנים בכמויות קטנות ביהודה ושומרון ולכן מצב שבו אחת הרשויות המקומיות שם תמצא עצמה חייבת לקרן צפוי להיות נדיר. ועדיין יש לקוות כי בעתירות שיוגשו לבג"ץ נגד החוק, הסעיף המביש הזה יבוטל.

בשורה דווקא לציבור החילוני-ליברלי

החדשות הטובות, מבחינתן של רשויות מרכז הארץ, הן שהשפעותיה של הקרן על מצבן הכלכלי פחות תלויות במה שהיה, אלא יותר במה שיהיה. רשויות שייענו לתמריץ שמציעה להם הקרן – תוספת של מיליוני שקלים בשנה, כל שנה, אם ירחיבו את היקפי בניית הדירות, יוכלו לקבל בחזרה את הסכום שנגרע מהכנסות הארנונה העסקית שלהן, ואולי אף להגדיל את הכנסותיהן מעבר לכך.

לשמחת הרשויות שנאבקות בקרן, הן פגשו מולן קואליציה עם מעט מאד קרדיט ציבורי, שמקפידה להסתבך גם כשהיא מבקשת לקדם מהלכים ראויים. הסעיף שמאפשר לרשויות יהודה ושומרון ליהנות מכספי הקרן במקרה שהם ב"פלוס", מבלי שיידרשו לשלם לה במקרה שהם ב"מינוס", מביש ומכתים את הקרן כולה

ואם ננסה להתעלות רגע מעבר למאזני הרווח וההפסד המיידיים של כל עיר ועיר, יש פה חוק שיכול להיות דווקא בשורה לציבור החילוני-ליברלי. כי כבר הרבה שנים שהערים שממעטות לבנות דירות הן הערים "שלו", ומי שנפגע זה קודם כל הוא, ובעיקר דור ההמשך שלו, שנאלץ לחפש את עתידו בעיר אחרת בגלל מחסור בהיצע ועליות מחירים שערורייתיות.

כשבסימולציה של משרד האוצר מופיעות ערים כמו אשקלון, בית שמש ונתיבות בעמודת המרוויחות מהקמת הקרן, זה לא קורה בגלל שהערים הללו הן חרדיות או דתיות, אלא פשוט משום שבערים הללו בוצעה הרבה בנייה למגורים בשנים האחרונות. והבנייה הזו לא התרחשה בגלל שמישהו באותן הערים יכול היה לנחש שבקרוב תוקם קרן ארנונה שתתגמל אותו על הבנייה. זה קרה בגלל שההנהגה של אותן ערים הבינה שכן גרעון לא גרעון - הציבור שגר בהן צריך עוד דירות, ודאגה לו. ואת זה קשה מאד להגיד על תל אביב, גבעתיים והרצליה.

אז כשתסתיים בעוד כמה ימים השביתה, וחוק ההסדרים יחד עם קרן הארנונה יאושרו סופית, טוב יעשו ראשי ערי המרכז אם יקחו לעצמם כמה ימים להירגע, יבינו שהמציאות קצת השתנתה – ויתחילו להשקיע כמה שיותר אנרגיה בהגדלת היקפי המגורים בערים שלהם. גם בשביל התגמול מקרן הארנונה, אבל בעיקר בשביל התושבים שלהם.