"מיותר, לא ישים, אצבע בעין": קונצנזוס נגד התקנה שתחייב בניית מרפסות סוכה

בתחילת החודש הטיל ראש מטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן, פצצה בדיון שנערך עם מהנדסי ערים מפורום ה-15: בדיון הודיע שהוא מקדם תקנה שתחייב בנייתן של מרפסות סוכה בהיקף של 25% לפחות בכל בניין חדש בן 4-16 קומות. מרפסות סוכה הן חלק מהדרישות של הקהל החרדי בקנייה או השכרה של דירה חדשה, אך גם של דתיים ומסורתיים. לכאורה הפתרון הזה אמור להקל על היצע הדיור לאוכלוסייה החרדית – נושא שנמצא גבוה בסדר היום של הממשלה הנוכחית.

עם זאת, נראה שיש תמימות דעים בין מהנדסי ערים בערים עם צביון חרדי, חילוני וגם בקרב יזמים, שאין טעם בתקנה וזו תגרום יותר נזק מתועלת. במכתב לאלנתן ששלח בסמוך למועד הדיון איגוד מהנדסי הערים, בראשות מהנדס העיר מודיעין צחי כץ, נמתחה ביקורת חריפה על המהלך. 

"זהו שינוי שעלול להשפיע לרעה על כל הערים בישראל בפגיעה חמורה ולא מידתית באיכות האדריכלית…. יצירת תקנה מרחיקת לכת זו  אינה מגובה בהתאם לצורכי השוק  או אפילו למרקם החיים המשותפים בערים… הניסיון לכפות על  הבינוי העירוני תקנות שמהותן אדריכלית ופרטיקולרית לכל שכונה ועיר יוביל לקטסטרופה אדריכלית".

נתן אלנתן (אקליפס מדיה)

בשיחה עם מרכז הנדל"ן אומר כץ: " יש בצד אחד של הסקאלה חרדים ובצד שני ערבים ובני לאומים אחרים. גם אותם אתם מחייבים במרפסות סוכה? החקיקה היא הרי רוחבית. ההתערבות מיותרת, כי הצורך מובן והמענה קיים. אחרי ששוחחתי איתם הם אמרו שהם בוחנים את זה. אני לא חושב שיש לזה השלכות הנדסיות, ומי שאומר אחרת לא בדק את זה. יש לזה השלכות אסתטיות. חיוב מרפסות הסוכה יביא אותנו למצבים שאנחנו לא רוצים להיתקל בהם. חקיקה היא לא דבר שמתכננים באמצעותו אלא היא קובעת רגולציה של תכנון. ברגע שחקיקה מתחילה לקבוע תכנון, הפסקת לתכנן. נכון שכל רשות תקבע את זה לעצמה, לא בחקיקה".

גורם במערכת התכנון: "בעבר, כשאנשים גרו בבניינים בני 3 ו-4 קומות, ניתן היה לבנת סוכה בחצר. היום אנחנו בעולם אחר, של בנייה ל-9, 16 ו-20 קומות. מלבד זאת גם רמת החיים עלתה, והציבור רוצה את פתרון נח שלא יצריך לעלות ולרדת ולסחוב. היה צורך לגבש פתרונות – לא רק עבור הציבור החרדי, אלא גם עבור הציבור הדתי והמסורתי שגם עבורו הנושא חשוב".

לדבריו, אין שום יכולת לגרום לכך שאדם שצריך את הסוכה באמת יקנה את זה, ומעבר לבעייתיות בהצעה - פשוט לא צריך אותה: "ביצעתי בדיקה רנדומלית של שתי שכונות במודיעין. בכל שכונה יש 30% דתיים, ולא שמענו שלמישהו יש בעיות עם סוכות. בלי שקיבלנו הנחיות, מצאנו שבתכנון חופשי של אדריכלים יש בין 25% ל-60% מרפסות שיכולות להיות מרפסות סוכה, שעומדות בקריטריונים, אם מחשבים גם את דירות הגן. במודיעין גם במגדלים יש מרפסות סוכה בלי שחייבנו. המציאות בשטח מוכיחה שהמהלך הוא הרבה מהומה על לא מאומה".

לדברי כץ, פגישה עם נתן אלנתן בנושא נקבעה ב-6 באוגוסט. "אנחנו מתכוננים לישיבה הזאת. אציג לו את המצב במודיעין וברשויות האחרות".

"זה מנגנון שהוא סוג של כפייה"

אחת הערים החילוניות בארץ היא ראשון לציון, על פי מדד של ישראל חופשית מ-2020, היא נמצאת במקום הרביעי אחרי מודיעין והרצליה ותל אביב שחולקות את המקום הראשון. לדברי מהנדס העיר קיריל קוזיול, הכול כרגע בגדר ספקולציה. "לא ראיתי עדיין שום דבר כתוב. המאפיין הבסיסי של מרפסת סוכה הוא שמיים חשופים. בדרך כלל יש כמה מרפסות כאלו בבניין. בכל בניין בדרך כלל יודעים להסתדר בשטחים המשותפים, בין אם בחצר משותפת או פתרונות אחרים. בבניינים רגילים עושים סוכה בדירת גן או בדירת פנטהאוז או במרפסות זיזיות מתחת לשמים. אני מניח שזה לא מגיע ל-25%.

"יש לזה גם השפעות הנדסיות כלכליות. אני לא מומחה להגיד בכמה. ברגע שאסור שמרפסת תהיה מעל מרפסת, זה מחייב תכנון בניין בצורה מורכבת. יש לזה השפעה גם על התכנון וגם על העלויות. בהיבט של המופע החיצוני זה ייתן צביון אחר לבניינים. מכירים בניינים בשכונות שמתוקף הצביון שלהם להקים מרפסות סוכה, הן יוצרות דירוג שונה ומופע אחר מבניינים רגילים. זו שאלה אם כל עיר רוצה להיכנס לצביון הזה".

''סוג של כפייה''. קיריל קוזיול (סיון פרג')

קוזיול אמר כי בעיניו לא נכון שזה יבוא כאמירה כלל ארצית. "זה מנגנון שהוא סוג של כפייה. אני חושב איך הם ינסחו את התקנה בתוך יישוב ערבי. אין פה שאלה של למנוע מדתיים לגור איפה שהם רוצים. השאלה היא ההשלכה על הצביון המרחבי של הבניינים והרחוב, והאם כל עיר רוצה את זה בהכרח, בכפייה מלמעלה, או שזה יהיה עניין של השוק. אם יהיו מספיק דיירים שרוצים, יהיה קבלן שיתכנן להם את זה. או שכל עירייה או רשות תנחה במאפיינים של הנחיות מרחביות. בשביל זה נועדו כל מיני כלים של תוכניות בניין עיר: איך אנחנו רוצים שייראו הרחובות שלנו, בניגוד לרחובות בעיר סמוכה שיש להם מאפיין אחר. כשזה בא מלמעלה ובא מהכתבה שבאה לרפא כשל שוק שלא ברור אם קיים - זה נראה לא טוב".

ומה הפתרונות לקהל הדתי?

"גם בערים בעלות צביון דתי לא צריך את הכפייה הזו מלמעלה. במקום שבו בהגדרה יש ציבור שרוצה  לרכוש דירות עם מרפסות סוכה, יודעים לתת מענה לזה באמצעות כלים מקומיים".

הרציונל של התוכנית הוא שאין מספיק היצע דיור לחרדים וחלק מהסיבות זה מרפסות סוכה.

"אני אומר שזו שאלה כוללת, האם כמה ואיך מתערב השלטון המרכזי בקביעת הצביון המרכזי. אני לא מדבר על הפן הדתי או לא דתי אלא על הפן האדריכלי העיצובי שנגזר מהתקנה הזאת".

"יש תחושה שזה קנטרני ולא תכנוני"

גם בערים בעלות צביון דתי יותר, ואף חרדי, לא ממש יודעים איך לאכול את היוזמה. גם ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש, לא חוסכת ביקורת. "ההנחיה כל כך ספציפית, זה בעיקר נורא מוזר. מרגישים שזה לא נולד ממחשבה תכנונית. במדינת ישראל, מדינה ים תיכונית, כולם מבינים את הצורך בבתים עם מרפסות. יזמים יודעים היום לשווק נכון במקומות מסוימים. יש מקומות בירושלים שאם לא יעשו מרפסות סוכה, לא יצליחו למכור.

"גם לנו היה יזם בבית שמש שניסה לתכנן בלי מרפסות סוכה, ושלחנו אותו הביתה. זו עיר מסורתית, אנחנו יודעים מי הקהל. גם אמרתי לו שאני לא מעוניינת שאחר כך יבקשו היתרים להוסיף מרפסות על הבניינים החדשים. יש ערים שבהן צריך לתכנן מרפסות סוכה ויש ערים שזה פחות רלוונטי. כשבא מטה הדיור ומוביל כזה מהלך, יש תחושה שזה קנטרני ולא תכנוני, ולא מגיע מהעולמות המקצועיים. אנחנו יודעים לתכנן עבור התושבים שלנו, איפה חייבים את זה ואיפה לא".

לשאלה האם היוזמה באה בתגובה לניסיונות של ראשי ומהנדסי ערים למנוע התחרדות של עריהם, משיבה וייס: "אני לא מאמינה שיש מהנדסי ערים שמונעים בכוונה מרפסות סוכה כאנשי מקצוע. אני יודעת שהרבה פעמים משתמשים בנו, במהנדסי הערים, ובפרקטיקה שלנו, כדי להכתיב אוכלוסייה מסוימת. אבל ראש עיר מסוים יחליט שהוא לא מוכן שיבואו דתיים ולכן לא עושה מרפסות סוכה, ואחר כך דתיים יגיעו ויבקשו תקנות למרפסת - יש תקנות מעבר, מחויבים לתת להם".

מהנדסת העיר בית שמש: "אני מצפה ממטה התכנון שלי, בתקופה של משבר כל כך חמור בעולם הנדל"ן, להתעסק בדברים יותר חשובים ולפעול לחקיקה יותר משמעותית שתפתור את הבעיות, גם של הזוגות הצעירים החרדים. אין מספיק היצע לאוכלוסייה הזו"

היא טענה כי הצעד מצריך דיון מעמיק יותר: "לא יכול להיות שקובעים את זה באופן גורף על כל הערים. זה יוצר קונפליקטים עם תוכניות התחדשות עירונית ובניינים גבוהים. אז אנחנו מתקשים גם בערים שצריך את זה, לא רק דתיות, גם מסורתיות. זה אירוע תכנוני שצריך להתמודד איתו כשבונים לגובה בלי קשר להנחיה".

מעל הכל, טוענת וייס שמדובר בעניין איזוטרי שאינו פותר את הבעיות העצומות שעמן מתמודד הענף כיום: "אני מצפה ממטה התכנון שלי, בתקופה של משבר כל כך חמור בעולם הנדל"ן, להתעסק בדברים יותר חשובים ולפעול לחקיקה יותר משמעותית שתפתור את הבעיות, גם של הזוגות הצעירים החרדים. אין מספיק היצע לאוכלוסייה. אני מצפה לחקיקה יותר אינטליגנטית מלחייב מרפסות סוכה בכל הערים".

מה את חושבת שמנחה את מטה התכנון?

"הם אומרים, בוא נייצר עוד ועוד מקומות שאוכלוסייה חרדית תוכל לרכוש בהם דירות. אני חושבת שזו אמירה של אנשים שלא מבינים בשיווק. בירושלים הרי גם היום לא יבנו בלי מרפסות סוכה, וגם בבית שמש. וזה שעכשיו יהיו לנו בניינים עם מרפסת סוכה במרכז תל אביב, עדיין לא אומר שזוג חרדי יוכל לרכוש שם דירה. אני מצפה ממטה התכנון לא להתעסק במרפסות סוכה, אלא לעסוק בחשיבת מאקרו-אסטרטגית, שיתחילו לשבת עם רשויות,  לחשוב על פתרונות, על כמויות, שייתנו פתרונות תעסוקה".

"אני לא רואה איך התקנה מיושמת בפועל"

גם היזמים מוצאים שמדובר בתיקון מיותר. עופר שגיב, בעלי מיטל הנדסה, ויו"ר הקבלנים של מחוז חיפה, אומר: "בניתי שבעה פרויקטים באזור ירושלים. וזו אוכלוסייה שחלקה אם הוא לא דתי הוא מסורתי והם כן מחפשים מרפסות. אני חושב כיזם שזה צריך להיות נקודתי במקומות עם דרישה, לא כחוק אלא כרשות. ברגע שחייבו את זה כחוק, אנחנו עלולים לקבל בניינים שייראו מאוד לא טוב. יש בניינים בירושלים שאתה רואה מלא פרונקלים על הבניין, כי היו צריכים לעשות מרפסת שתצא מאיזה חדר או מקלחת ובכל מקום היא יוצאת ממקום אחר, כי לא יכולה להיות מרפסת אחת מעל השנייה. אנחנו בהתאחדות חושבים שזה צריך להיות בצורה לא מחייבת".

יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן : "אני לא רואה איך התקנה מיושמת בפועל, אני לא חושב שניתן להכתיב לראשי הערים את האופי של העיר שלהם, ומשכך אני לא מאמין שהתקנה באמת תוכל לקבוע סדר יום חדש"

עוד לדבריו, אם בכל זאת התקנה תהיה לבסוף מחייבת, צריך לראות איך מורידים את השיעור ל-10%-15%. "זה צריך להיות משולב עם הדרישה באותו מקום. אם אתה עושה את זה במקום חילוני  שאין בו דתיים, זה יכער בוודאות ויעשה את התכנון מורכב. אתה לא יכול לדרג מרפסות אחת כאן ואחת כאן. אתה צריך שכל אחת מהמרפסות תהיה פתוחה לשמיים. בבניינים נמוכים יחסית של 6 קומות, אם יש להם דירות גן ומיני פנטהאוז ופטנהאוז, אז נוצרו לו 10% מהדירות שהן כבר ככה, שמתאימות לאוכלוסייה". 

לדבריו, "מרפסות סוכה מייצרות בניינים לא יפים וגם לא הגיוניים. למשל בפרויקט בפתח תקווה זה נראה כמו משפך, למטה יש מרפסות מאוד גדולות ואתה מגיע למעלה, בדירות היקרות, והדייר מקבל מרפסת 6 מטרים. זה סותר גם היגיון כלכלי וגם את התכנון".

יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית במטרופולין ת"א, מתנגד גם הוא: "מה שבעייתי בתקנה החדשה שבוחן מטה התכנון הלאומי היא לא העלות הנדרשת לבניית מרפסת סוכה, אלא הסתירה התכנונית שיש בה מול תוכניות תקפות ברשויות המקומיות. מרפסת סוכה חייבת להיות מתחת לכיפת השמיים, אך הנחיות מרחביות בת"א למשל ובעוד רשויות, קובעות כי המרפסות צריכות להיבנות אחת מעל השנייה - וזו סתירה לוגית. 

"הבעיה השנייה לתפיסתי בתקנה החדשה היא חברתית – זו התערבות בוטה בשיקול הדעת של ראשי הערים בעניין הנראות הכללית והאופי של כל עיר. לחייב בכל עיר להקצות בכל פרויקט שטחים למרפסות סוכה, זה שווה ערך לחייב שבכל פרויקט תהיה קומת מסחר בקרקע שפתוחה בשבת. זה לא מתאים בכל מקום, זה לא תואם את אופי העיר והצביון שלה ושל תושביה.

"נשאלת השאלה מדוע לא להסתפק במרפסות סוכה בערים בעלות צביון דתי מובהק, ושהרוכשים בעיר הזו באמת צריכים מרפסות סוכה. אני לא רואה איך התקנה מיושמת בפועל, אני לא חושב שניתן להכתיב לראשי הערים את האופי של העיר שלהם, ומשכך אני לא מאמין שהתקנה באמת תוכל לקבוע סדר יום חדש".

"הפתרון הוא לא רק עבור חרדים, אלא גם עבור דתיים ומסורתיים"

לדברי גורם במערכת התכנון, הצורך בהסדרת בניית מרפסות סוכה נוצר במהלך העשור האחרון, עם עליית הבנייה למגורים לגובה. "בעבר, כשאנשים גרו בבניינים בני 3 ו-4 קומות, ניתן היה לבנת סוכה בחצר. היום אנחנו בעולם אחר, של בנייה ל-9, 16 ו-20 קומות. מלבד זאת גם רמת החיים עלתה, והציבור רוצה את פתרון נח שלא יצריך לעלות ולרדת ולסחוב. היה צורך לגבש פתרונות – לא רק עבור הציבור החרדי, אלא גם עבור הציבור הדתי והמסורתי שגם עבורו הנושא חשוב. מדובר בתהליך סדור שמתרחש בחודשים האחרונים במינהל התכנון, במסגרתו נמצא כי ישנה אפשרות להגיע ל-25% מרפסות סוכה מתוך כלל הדירות, מבלי שהדבר יפגע בארכיטקטורה.

לדברי הגורם, "המהלך נעשה תוך שיח הן עם מהנדסי הערים. היתה פגישה ראשונה מוצלחת מאד ויהיו פגישות נוספות. גם נציגי התאחדות הקבלנים היו בפגישה ואמרו שמבחינתם אין התנגדות. האמירה כי מדובר בכפייה אינה נכונה. אנחנו עדיין לא יודעים איך תקודם היוזמה – האם באמצעות תקנות מחייבות או בדרך אחרת.

"מדובר בפתרון נדרש הן מההיבט הדתי והחרדי, והן בהיבט של כלל הציבור. מתוך כ-430 אלף יח"ד שנדרשות בשנים הקרובות עבור הציבור החרדי, ההנחה היא שכמחציתן יסופקו בערים ושכונות מעורבות ולא סגרסטיביות, וזה גם אינטרס ציבורי. חשוב שמשפחות חרדיות ודתיות שמעוניינות בכך יוכלו לגור גם בתל אביב, בהרצליה, בראשון לציון או בכל מקום אחר".