המערב הסולידי: שכונת מעמד הביניים של ראשל"צ מתחדשת ומציעה מחירים נוחים יחסית למרכז

בכל שבוע מרכז הנדל"ן ומדלן סוקרים שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי. והפעם - כצנלסון בראשון לציון.

עבור רבים, מעורר הביטוי "מערב ראשון לציון" קונוטציות של מסחר עירני במתחמי ענק מרובי אספלט וחניה, או של שכונות מגורים פרבריות ורחבות ידיים, אשר נראות כולן כשכפול אחת של השנייה. מעטים זוכרים שעד שנות ה-90, שבהן היה כביש 4 גבולה המערבי של העיר, נחשבו שכונות מערב ראשון לציון באותה העת לחלק האיכותי יותר של העיר. יש מי שעדיין מכנה אותן "המערב הוותיק" לזכר אותם ימים רחוקים, לפני התרחבותה המאסיבית של העיר.

אחת מהבולטות באותן השכונות היא כצנלסון – שכונת מעמד ביניים ותיקה, שעם השנים התיישנה ועוברת כעת מתיחת פנים נדרשת. מרבית הבנייה בשכונה היא בנייה רוויה נמוכה של 3-4 קומות בסגנון שהיה מקובל בשנות ה-70-80 של המאה הקודמת, ואשר כעת עובר התחדשות בכל רחבי גוש דן. ואכן, גם שכונת כצנלסון אינה יוצאת דופן, ויזמי התמ"א עטים על כל חלקה טובה בה. באופן מפתיע ושונה לעומת רוב האזורים שבהם תמ"א 38 נפוצה – כאן דווקא מיזמי העיבוי-חיזוק הם הדומיננטיים, בעוד שמיזמי תמ"א 38 הריסה ובנייה היא המקרה הפחות נפוץ.

קשה להתייחס למחירים בשכונה כזולים, אך ביחס לרמת המחיר כיום במרכז הארץ הם בהחלט לא יקרים. דירות 4 חדרים חדשות נמכרות בה במחיר ממוצע נמוך מ-2.5 מיליון שקלים, ו-3 חדרים בפחות מ-2 מיליון. רוכשי הדירות במקום אולי לא ייהנו מנגישות תחבורתית גבוהה - השכונה סובלת מבעיות פקקים, אך ייהנו בהחלט מקרבתה למוקדי המסחר העירוניים, כאשר שניים מרחובות המסחר המרכזיים של העיר תוחמים אותה  - רוטשילד מדרום וז'בוטינסקי ממזרח.

כרטיס ביקור - ראשון לציון 

מיקום: צפון השפלה/דרום גוש דן. דרומית לחולון, בת ים ובית דגן, מזרחית לים ולבסיס פלמחים, צפונית למתחם השפד"ן, בסיס פלמחים, נס ציונה ובאר יעקב, מערבית לבסיס צריפין ובאר יעקב 

תושבים (2022):  260,000

גידול אוכלוסייה (2022): 1.2%, ריבוי טבעי 1,546, מאזן הגירה 426-, עולים בהשתקעות ראשונה 2,024

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 3,126 עסקאות ב -2022, 362 עסקאות ברבעון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של 3.14% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, עלייה של 12.60% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע למ"ר

מוקדי בנייה חדשה: מתחם האלף - כ-5,500 יח"ד, שכונות נרקיסים ונוריות (צריפין) - כ-7,500 יח"ד, שכונת נחלת יהודה - כ-800 יח"ד, שכונת האירוס - כ-1,200 יח"ד.

מוקדי התחדשות עירונית: רמז (134 פרויקטים), רמב"ם (84 פרויקטים), אברמוביץ' (67 פרויקטים), הראשונים (31 פרויקטים),כצנלסון (29 פרויקטים).

מוקדי פיתוח עתידיים: 
- שכונת חצבים - כ-1,000 יח"ד מזרחית לשיכוני המזרח - התחיל שיווק מגרשים
- מתחם 120+120א - כ-1,800-2,100 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה בתכנון ראשוני מערבית לשכונת קרית חתני פרס נובל
- מטווח 24 - שכונה חדשה עם כ-10,000 יח"ד, מסחר ותעסוקה לאורך חוף הים, על שטח שמשמש כיום כבסיס צבאי וצפוי להתפנות
- נחלת עילית - שכונה חדשה של כ-4,000 יח"ד בצפון העיר
- צריפין - כ-1,200 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה שמתוכננים על שטחי המחנה שעוד לא התפנו
- דיפו - כ-2,700 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים שמתוכננים מעל לדיפו קו המטרו מ1
- מצפה אפק - כ-3,600 יח"ד בשטח פנוי במשולש שבין רחוב קלמן שור, כביש 431, וכביש 4313
- נחלת צפון - כ-2,500 יח"ד צפונית לשכונת נחלת יהודה
- אנ"מ צפון מזרחי - כ-2,500 יח"ד צפונית לרחובות חיים הרצוג ויעקב פריימן
- רמת אליהו - כ-2,250 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית של השכונה הותיקה
- התחדשות המרכז הותיק - תוספת של אלפי יח"ד במסגרת התחדשות השכונות הותיקות במרכז העיר, בין היתר במסגרת העצמת הבינוי בסביבת תחנות מטרו

מספר היתרים ב-2022: 37
תמ"א 38 : 22 היתרים
בנייה חדשה: 14 היתרים
שימור: היתר אחד

כצנלסון - תעודת זהות

מיקום: מערבית לרחוב ז'בוטינסקי, דרומית לשדרות מנחם בגין, מזרחית לכביש 4, צפונית לרחוב רוטשילד

מספר תושבים כיום: 10,043

מספר תושבים צפוי: ב-2030, לפי תכנית כוללנית - כ-12,500 (הערכה מבוססת על תוספת צפויה לשכונות כצנלסון, בנות חיל ורמז יחדיו)

מספר יחידות דיור קיים: 3,725

מספר יח"ד צפוי: כ-5,000 (הערכה מבוססת על תוספת יח"ד לשכונות כצנלסון, בנות חיל ורמז במסגרת תכנית כוללנית, ותוספת אפשרית במסגרת עיבוי סמוך לתחנות מטרו והקו החום)

רמת נגישות לכבישים ראשיים: סבירה - השכונה צמודה לצירים עירוניים ראשיים כמו רחובות ז'בוטינסקי ורוטשילד וקרובה לכביש 4, אך אין חיבור ישיר לכביש המהיר ונדרשים עיקופים.

רמת נגישות לתחבורה ציבורית: סבירה כיום - מספר קווי אוטובוס תדירים חולפים ברחובות הראשיים במזרח ודרום השכונה, אך צפון ומערב השכונה לא מקבלים שירות טוב. בעתיד מתוכנן הקו החום ברחוב רוטשילד - שיאפשר נסיעה מהירה למערב ומזרח העיר, ולבאר יעקב, רמלה ולוד (שנת יעד 2028),וקו מטרו מ1 עם תחנות במרחק הליכה מרוב בנייני השכונה (שנת יעד 2040) .

מוקדי משיכה: היכל התרבות, מסחר עירוני לאורך ז'בוטינסקי ורוטשילד, "גינה לתושב" - שטח נרחב לגינון קהילתי.

סקירת השוק

עליית מחירים בשנה האחרונה: עלייה של 1.19% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, עלייה של 3.59% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע למ"ר.

מספר הדירות בבנייה פעילה: 163 דירות

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: 11 פרויקטים מכל הסוגים  אשר נמצאים בשלב של בקשה להיתר שצפויים לכלול לפחות 196 דירות (9 פרויקטים של תמ"א 38 , 2 פרויקטים של בנייה חדשה).

היקף עסקאות ברבעון הראשון של 23: 10 דירות סה"כ, בהן דירה חדשה ו-9 דירות יד שנייה.

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: כ-2,000 (הערכה)

מספר יזמים הפועלים בשכונה: 16 יזמים

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן