דרמה בשוק הדירות: "שיעור מצמצמי הדיור בקרב כלל הרוכשים עלה ב-42% בחציון הראשון של 23"

חלקם של "מצמצמי הדיור" בקרב כלל רוכשי הדירות החדשות עלה דרמטית. כך אמר הבוקר (ג') רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, בהרצאת "בוקר של נדל"ן" שנערכה באמצעות הזום, תחת הכותרת "מגמות וכלים להתמודדות בתקופה מאתגרת בשוק", ביוזמת מרכז הנדל"ן . בהתבסס על נתוני עשרות הפרוייקטים החדשים המשווקים על ידי אלדר, אמר כהן כי לא פחות מ-45% מהדירות שנמכרו בהם בחציון 1 של 23, הרכשו על ידי מצמצמי דיור. זאת לעומת 32% בחציון השני של 22. בסך הכל,  לדברי כהן, מדובר בעלייה של 42% בהיקף הרכישות של מצמצמי הדיור. 

נזכיר כי מצמצם דיור הוא מי שרוכש דירה אחת במקום אחרת (פעולה המכונה "שחלוף דיור" בשפה הרשמית),אך בניגוד למשפר הדיור – שווי דירתו החדשה נמוך מזו הנוכחית. לדברי כהן, לעלייה הדרמטית בהיקפי הרכישות יש שלוש סיבות מרכזיות: "הצורך והרצון לצמצם את עלויות המשכנתא; ייצור הון עצמי כעזרה לילדים;  ויצירת הון - כרית ביטחון ליום שחור".

לדבריו בקרב שאר פלחי הרוכשים חלו גם כן שינויים משמעותיים – אך כלפי מטה. בין היתר חלה ירידה של 24% אצל רוכשי דירה ראשונה, 21%  אצל משקיעים ו-13% אצל משפרי דיור. 

"כולנו מבינים שהסיפור של הריבית הוא תוספת על המחירים הגבוהים, ועיקר הנטל הוא על נוטלי המשכנתאות", הוסיף. "במאי-יולי 2022, אם הייתי צריך לקחת משכנתה של מיליון שקל, הייתי צריך החזר חודשי של 5,300 שקל. במאי-יולי 23 אני כבר צריך להחזיר 1,500 שקל יותר. קונים פחות דירות, המחירים לא יורדים משמעותית כי הריביות משפיעות על הצד שמייצר דירות, הקרקעות נמכרות בפחות, וההנחה מתבטלת בגלל עלויות המימון של היזם".

רוני כהן: "מסקר שעשינו בסביבות יולי בקרב 500 רוכשים, יש מגמות התפשרות: מי שחיפשו רמת גן וראשון קנו ביבנה, ומי שחיפשו ביבנה קנו באשקלון, ואם בסביבת ריבית אפס רכשו דירות חמישה חדרים ודירות גדולות, היום בגלל הריביות הגבוהות וההחזרים החודשיים, התחילו לרכוש 3.5 ו-4 חדרים" 

עוד הוא התייחס למגמת ההתפשרות בקרב הרוכשים: "מסקר שעשינו בסביבות יולי בקרב 500 רוכשים, יש מגמות התפשרות: טריטוריאלית, מי שחיפשו רמת גן וראשון קנו ביבנה, ומי שחיפשו ביבנה קנו באשקלון, ואם בסביבת ריבית אפס רכשו דירות חמישה חדרים ודירות גדולות, היום בגלל הריביות הגבוהות וההחזרים החודשיים, התחילו לרכוש 3.5 ו-4 חדרים. גם בתוך עולם דירות ה-4 חדרים, חלה ירידה לדירות של 100 ו-95 מ"ר במקום 105-110 מ"ר".

"גם בתאריך זמן ההרשמה ועד הנקודה שהרוכש חותם על חוזה מכר, הזמן התארך בגלל החשש האם אני עושה את הצעד הנכון. המציאות הביטחונית והפוליטית לא פשוטה, משך קבלת אישורי המשכנתה ארוך יותר, או שלא מאשרים להם משכנתה לפרויקט שרצו. 36.5 ימים בממוצע חלפו בחציון הראשון של 23 מההרשמה ועד החתימה. ב-2021 זה לקח שבועיים. הדשדוש הארוך התחיל במאי-יוני בשנה, שעברה והתעצם בתחילת השנה הזו עם הסיפור הפוליטי. אנחנו שמונה חודשים בדשדוש.

"בכל הקשור למבט לעתיד אמר כהן כי הוא חוזה שריביות הפריים יירדו ויחזרו ל-4.5-5 אחוז. "במצב זה השוק יודע לעבוד ויש ודאות. מכיוון שהריביות משפיעות גם על הקבלנים והיזמים, כדי לפתוח ליווי בנקאי צריך לבצע מכירת פריסייל שתיתן שקט לבנק המלווה" 

"השאלה היא מה צריך לשנות היום בתוכנית העסקית של היזם. המחירים והריביות פחות בשליטתו.  הסיפור הוא במימון, מבצעי פרויקטים נוגעים בעיקר למחירים ולמימון כי שם אנחנו יכולים לעצור אנשים מלהיכנס לעסקה, כשהמבצעים העיקריים הם תשלומים בתנאי 80-20 ופטור מהצמדה. אנחנו מניחים שנקודת המוצא של הרוכש לא שמחירי הדירות יירדו, אלא שהוא מגיע כי הוא רוצה או צריך לקנות דירה, וחוזה שמחירי הדירות ישובו לעלות. אם כל היתרה תשולם בעוד שלוש שנים וההצמדה לא חלה עליו, אז הוא אדיש לעליות המחירים". 

נדל''ן בבנייה (שאטרסטוק)

בכל הקשור למבט לעתיד אמר כהן כי הוא חוזה ש"ריביות הפריים יירדו ויחזרו ל-4.5-5 אחוז. במצב זה השוק יודע לעבוד ויש ודאות. מכיוון שהריביות משפיעות גם על הקבלנים והיזמים, כדי לפתוח ליווי בנקאי צריך לבצע מכירת פריסייל שתיתן שקט לבנק המלווה. אם פעם היינו עושים מועדוני צרכנות, התפתח מסלול של קבוצת רוכשים שבהם ראשי חץ יודעים להביא רוכשים נוספים. מוצעים להם מחירים טובים ותנאי תשלום טובים - והם מקבלים את התנאים רק כשהקבוצה מתמלאת".

כהן סיכם ואמר כי "בסופו של יום בשוק הנדל"ן למגורים יש דרישה. כמויות הלידים לא יורדות אבל לוקח יותר זמן להגיע לפגישה וגם משך הזמן עד החוזה מתארך בגלל עניינים פסיכולוגיים וכספיים. לא נחזור אף פעם ל-2021".

"2023 היא תקופת שפל חסר תקדים, הכול התכווץ בצורה קיצונית" 

רם גפן, מנהל מחלקת המחקר במדלן, הציג סקירה על שוק הנדל"ן החל מ-2021, שלדבריו הייתה שנה מצוינת. "הרבה אנשים צברו הון  כי היו מעט הוצאות בקורונה, הרבה סטרטאפים עשו אקזיט, היה כסף זול - ריבית בנק ישראל עמדה על על 0.1%, הפחיתו את מס הרכישה לדירה נוספת כדי להחזיר משקיעים, וגם חוסר היציבות הפוליטית תרם, עקב חוסר היכולת לבנות תוכניות ממשלתיות ארוכות טווח להורדת מחיר הדיור. התוצאה הייתה עלייה של 40% בכמות העסקאות בשנת 2021 לעומת 2020, עם מספר שיא של עסקאות - 150,800". 

החציון הראשון של שנת 2022 המשיך באותו קצב, אלא שאז לדבריו הגיע השינוי: "המשבר של מלחמת אוקראינה-רוסיה יצר אינפלציה עולמית, וברבעון 3 ו-4 חלה ירידה חדה. 2023 היא תקופת שפל חסרת תקדים: מממוצע רבעוני של כ- 28 אלף עסקאות, התחזית לרבעון השני של 23 היא פחות מ-20 אלף עסקאות". גפן צופה שהרבעון השני יסתיים בכמות נמוכה יותר מהרבעון השני של שנת 2020 - "אז היה הסגר הראשון של הקורונה - עם כמות עסקאות של כ-17,000".

מבחינת פילוח גיאוגרפי של העסקאות, אמר גפן, כי בחציון הראשון של 22, היו בירושלים 4,000 עסקאות ובתל אביב 3,500 עסקאות. בחציון הראשון של 23 אמנם כמות העסקאות נחתכת משמעותית אך ירושלים תופסת פחות או יותר את אותו נתח  מכלל העסקאות. הנתח של תל אביב לעומת זאת מתכווץ בחצי. 

"מלבד נתיבות, אין שום עיר שמספר העסקאות בה עלה בחציון הראשון של 2023 לעומת התקופה המקבילה ב- 2022. אם מסתכלים רק על חודש מאי (עקב פרסום עסקאות באיחור של חודשיים על ידי רשות המיסים, מאי הוא החודש המלא העדכני ביותר), רואים ירידה של 41% לעומת מאי בשנה שעברה, עם 6,163 עסקאות בלבד. המשקיעים בורחים עקב הריביות ששוחקות את תשואות ההון והשכירות.  מכירות הקבלנים התכווצו ב-40% כאשר 1700 עסקאות בלבד בוצעו בשוק החופשי, ועסקאות יד שנייה התכווצו ב- 42%". 

"הייתה תזה שכשהריביות יתייצבו יהיו חזרות לשוק. לא רואים את זה"

לשאלה כמה אנשים מוכנים לשלם כיום על דיור, השיב גפן כי "בנתניה, ראשון לציון, חולון - יש יציבות מחירים. בתל אביב השינוי הכי גדול. מה שמעניין לראות הוא שבדרך כלל, ככל שהמחיר גבוה יותר, השינוי באחוזים נמוך יותר. עם זאת, אנחנו רואים שתל אביב, שהיא העיר היקרה ביותר בארץ, יורדת גם בשיעור הגדול ביותר - ירידה של 13.5% ברבעון שני לעומת הרבעון ראשון של 23. חשוב לציין שמדובר במדגם לא מייצג כי כמות העסקאות נמוכה".

״כתוצאה מכך, אנשים פונים לשוק השכירות, בו אין לריביות השפעה והחוזים הם לטווחים קצרים. הביקוש לשכירות עולה על ההיצע, ואנחנו חוזים בעלייה של כ- 13% במחירי השכירות מהחציון הראשון של 22 לחציון הראשון של 23. 

מנהל מחלקת המחקר במדלן: "המשבר של מלחמת אוקראינה-רוסיה יצר אינפלציה עולמית, וברבעון 3 ו-4 חלה ירידה. 2023 היא תקופת שפל חסרת תקדים, מממוצע רב-שנתי של 28 אלף עסקאות לרבעון, התחזית לרבעון השני של 23 היא פחות מ-20 אלף עסקאות. ברבעון השני של 23 צפוי נתון נמוך יותר מהקורונה"

"מה אנחנו רואים מאחורי הקלעים? יש לנו במדלן מיליון משתמשים ייחודיים מדי חודש, כך שאנחנו יכולים ללמוד הרבה על השוק. אם אנחנו מסתכלים על זמן מדף של מודעה אפשר לראות שברבעון הראשון של 22 זמן המדף היה פחות משלושה חודשים, בעוד הרבעון המקביל של 23 הזמן קפץ ליותר מ-4 חודשים - עלייה של כ-50%. כתוצאה מכך, מלאי המודעות מצטבר, ואנחנו רואים גם עלייה של 22% בכמות המודעות בהשוואה בין הרבעון השני של 2022 (העלאת הריבית הראשונה) ובין הרבעון השני של 23". 

"התגובה של היזמים למצב הייתה יחסית מאוחרת. באופן טבעי, הם לא רצו להוריד מחירים. ככל שעבר הזמן ראינו יותר מבצעים, שמעלים משמעותית את הלידים. יש כאלו שמציעים החזר משכנתה לשנה, מימון הריבית, או פריסת תשלומים 20/80 (20% ברכישה ו-80% באכלוס) ויש עוד ועוד. מהעבר השני, יזמים לא יוזמים.

"אנחנו רואים ירידה חדה ב-23 בבקשות לתמא 38, כ-38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד". שנשאל לגבי העתיד ענה גפן: ״הייתה תזה שכשהריביות יתייצבו תהיה חזרה לשוק. כרגע אנחנו לא רואים את זה קורה, וכנראה שגם למצב הפוליטי יש השפעה רבה על הקונים. עד סוף השנה אני לא צופה התאוששות משמעותית, ומאמין שנמשיך לראות קצב של כ-20,000 עסקאות גם ברבעונים הבאים".