צרות בצרורות: בשיא דיוני הפירוק - פס"ד קובע כי רום כנרת התחזתה לקבוצת רכישה והפרה את חוק המכר

לאחר שהוגשו תביעות נגד רום כנרת מצד עובדים ורוכשים והחברה הגישה בקשה להקפאת הליכים, שלשום (א') התקבל פסק דין של השופט הבכיר בדימוס יהודה פרגו, בועדת ערר בבית המשפט המחוזי בת"א, שמאשר את החלטתו של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, מ-9 בספטמבר, להכיר במארגנת קבוצת הרכישה, חברת רום כנרת נכסים והשקעות, כיזם המוכר דירות, אשר ביצעה עבירות חוק מכר נוכח אי הבטחת כספי הרוכשים בפרויקט למגדל ביוסטפל בת ים.

סך חובותיה של רום כנרת כ-137 מלש"ח; 69 מתוכם לחברת המימון " בונוס "

הממונה הטיל עיצום כספי בסך של כרבע מיליון שקל על החברה, וערך חקירה מקיפה בקשר לכלל ההתקשרויות בפרויקט. במסגרת חקירה והליך מנהלי שנוהל מול רום כנרת, נמצא כי החברה פעלה כמוכר דירות בפרויקט בבת ים, כלומר כיזם, בכסות של ארגון קבוצת רכישה .

בין היתר עלה כי החברה מכרה לרוכש דירה ספציפית, תוך שנקבע לה מחיר סופי ותאריך מסירה, אך הקרקע נשארה בבעלות החברה וכל זאת בזמן שהחברה שלטה בכל הפעולות בפרויקט (נוסף על נסיבות נוספות אחרות). בנוסף, החברה קיבלה על עצמה את ההתחייבויות לעיל תוך התקשרות ישירה בינה לבין הרוכש ואמירה כי התקשרות זו גוברת על הוראות הסכם השיתוף המקובל בפרויקטים מסוג קבוצות רכישה.

בית המשפט המחוזי בתל אביב (שאטרסטוק)

מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר ובהתאם, אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה או לעמוד ביתר החובות הקבועות בחוק המכר. אך לצד זאת, לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה, הוא אכן כזה, על פי מהותו. הממונה ציין כי המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט.

עמדת הממונה, כפי שהוצגה בבית המשפט הייתה כי "מדובר במכר דירה במסגרת עסקה יזמית – מכירה מגורם אחראי להקמת הדירה לרוכש הדירה אשר משלם את תמורתה מחיר מסוים, מבלי שיש לו חלק בהקמה ומבלי שהוא נושא בסיכונים ובסיכויים הכרוכים בהוצאה לפועל של פרויקט נדל"ן" 

עמדת הממונה, כפי שהוצגה בבית המשפט הייתה כי "מדובר במכר דירה במסגרת עסקה יזמית – מכירה מגורם אחראי להקמת הדירה לרוכש הדירה אשר משלם תמורתה מחיר מסוים, מבלי שיש לו חלק בהקמה ומבלי שהוא נושא בסיכונים ובסיכויים הכרוכים בהוצאה לפועל של פרויקט נדל"ן. נמצא כי המוכרת פעלה בפרויקט באופן יזמי המאפיין מוכרי דירות. כן נמצא כי הפרויקט אינו קודם על ידי גורם מטעם הקבוצה אלא על ידי המוכרת בלבד". 

כמו כן, טען הממונה כי בוצעו בפרויקט פעולות משמעותיות הכוללות התקשרויות עם קבלן מבצע  ויועצים שונים – "הכל בהיעדר נציגות המייצגת את האינטרסים של  חברי הקבוצה. על אף הטענה של המוכרת כי המחיר אשר נקבע לרוכש אינו סופי – מהמסמכים המוצגים בהחלטה זו עולה תמונה ברורה וחד משמעית כי המחיר הינו סופי כאשר הממכר ברור – דירת מגורים" . כמו כן נקבע כי תאריך המסירה, הבעלות על הקרקע ועוד - נשארו בידי היזם. 

השופט ציין כי עד היום אין תב"ע המאפשרת את בניית הדירות ולא ברור עדיין אם תאושר תב"ע שתאפשר לבנות את הדירה הספציפית שנמכרה לכל אחד מהם. על אף זאת, גבתה העוררת מהרוכשים כבר עם מכירת הדירות, סכום כסף ללא שסכום זה הובטח בבטוחה הקבועה בחוק ביום התשלום.

רום כנרת טענה שמדובר בקבוצת הרכישה עם מנגנונים של קבוצת רכישה , אך הממונה דחה את הטענה בקובעו כי המנגנונים לא בוצעו בפועל.

עדיין אין תב"ע מאושרת

בשולי הדברים ציין השופט, כי הרוכשים רכשו בשנת 2016 דירות שמכרה להם העוררת ללא שקיימת תב"ע המאפשרת את בניית הדירות. למעשה, עד היום אין תב"ע המאפשרת את בניית הדירות ולא ברור עדיין אם תאושר תב"ע שתאפשר לבנות את הדירה הספציפית שנמכרה לכל אחד מהם. על אף זאת, גבתה העוררת מהרוכשים – כבר עם מכירת הדירות סכום כסף, ללא שסכום זה הובטח בבטוחה הקבועה בחוק ביום התשלום.

מנכ"ל משרד הבינו והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "הנחתי את האגף להגנה על רוכשי הדירות במשרד להמשיך לפעול בתקיפות מול כל גורם הפועל בניגוד להוראות חוק המכר. אנו נחושים להיאבק במפרי חוק על מנת לאפשר שוק נדל"ן בטוח עבור כלל העוסקים בדבר ובדגש על רוכשי דירות, שעומדים לרוב מול חברות גדולות ובעלות אמצעים".

הממונה על חוק המכר, עמית גריידי: "מטרת חוק המכר הינה להגן על רוכשי הדירות. כל שיטה בה מוכרים מנסים לעקוף את החוק מעמידה בסיכון את רוכשי הדירות. אנו ממליצים ואף דורשים מרוכשי דירות לעמוד על הזכויות המגיעות להם על פי חוק ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מקום בו קיים ספק".