בית המשפט נגד התנהלות עיריית חיפה בפרויקט שמעוכב שנים: "לא מתקבל על הדעת ובלתי סביר"

"אין בסמכויות התכנוניות של ראש העיר והוועדה המקומית לתכנון ובניה, או בחשיבות עקרון עצמאות שיקול הדעת המנהלי, כדי להצדיק הימשכות וסיבוך הליכי תכנון מעבר לכל פרק זמן סביר", כך קבע בית המשפט המחוזי בחיפה בפסק דין שנתן החודש השופט רון שפירא, לגבי התנהלות עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר בשל עיכוב בתוכנית בחלק משטח מורדות הכרמל המערביים. עם זאת השופט דחה את העתירה אך קבע הוצאות משפט לרשויות.

מדובר בעתירה מינהלית שהגישו 83 עותרים מבעלי הזכויות בחטיבת הקרקע הממוקמת במורדות הכרמל המערביים בעיר חיפה נגד העירייה, הוועדה המקומית וראש העיר בשל עיכוב בהגשת תוכנית מורדות לינקולן-תל אהרון למחוזית. על פי התוכנית היו צפויות להיבנות מתחת לרחוב הרופא באחוזה, ומעל רחוב פרויד, למעלה מ-2,800 דירות, להיסלל 2.5 ק"מ כבישים, והשכונה אמורה הייתה להתחבר לכביש פרויד בשני מחלפים. העותרים ביקשו לקדם את התוכנית כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית מפברואר 21 לאחר הסכמות שהושגו בפסק דין  הקודם של המחוזי מ-2020.

מדובר בחטיבת קרקע המשתרעת על שטח של 350 דונם שהחל מהתקופה המנדטורית יועדה בחלקה במספר תכניות למגורים ולפיתוח עירוני. עם זאת, בשל קשיים רבים שעלו במהלך הליכי התכנון השטח כיום עדיין אינו מפותח.

לאחר מחלוקות על התוכנית וקביעת עיריית חיפה כיזמית התוכנית נקבעו אבני דרך להמשך קידום התוכנית בתוך שנה. נציגי העירייה קיימו את אבן הדרך הראשונה, כשהועברו תיקונים לתכנית על ידי אדריכל זוהר אלטמן שהתקבלו על ידי אגף התכנון. עם זאת, לא עמדו בשאר אבני הדרך עד כה, ולא הביאו נתונים של בדיקה כלכלית לתוכנית בפני הוועדה בהתאם לאבן דרך השנייה, בטענה שהתחשיב הכלכלי שנערך על ידי אנשי מקצוע בתחום התכנון אשר הועמדו לרשותן מטעם קבוצות בעלי ענין בקרקעות בתכנית, היה חלקי ולא מאומת.

מדובר בתוכנית שמנסים לקדם אותה כעשרים שנה, והיא אף פורסמה להפקדה ב-2012 אך בשל הליך התנגדויות ממושך הוחלט לגרוע את השטחים המדוברים מהתוכנית המאוחדת, בעוד שטחים אחרים אושרו בתוכניות אחרות. למרות הסכם שנחתם ב-2015 בין אחד העותרים ושיכון ובינוי לבין העירייה לזירוז התוכנית, רק לאחר ארבע שנים ערכה העירייה בדיקה כלכלית, שבסופה קבעה שהתוכנית אינה כלכלית. בעקבות החלטה זו הוגשה כאמור עתירה קודמת שבסופה הגיעו הצדדים להסכמות.

בעתירה הנוכחית שהוגשה באפריל השנה ביקשו העותרים להורות לעירייה לקדם את התוכנית בזמן סביר. העותרים טענו כי "הימשכות ההליכים במשך תקופה של עשרות שנים פגעה פגיעה קשה בזכות הקניין שלהם, ומהווה פגם מנהלי המצדיק ביקורת שיפוטית. לטענתם, מדובר במקרה קיצוני ויוצא דופן בו המשיבות מנעו ומונעות את הפיתוח ומימוש של זכויות מוקנות בקרקע במשך עשורים, וכן מעכבות כל תכנון מחדש תוך הפרת ההסכם, ואי עמידה בלוחות הזמנים שהוועדה קבעה בעצמה".

כמו כן נטען כי "המשיבות אינן עומדות בחובתן לקידום מהיר ויעיל של ההליך התכנוני, שהינה חובה נגזרת מחובת הנאמנות של רשות מנהלית כלפי הציבור". בשל כך ביקשו לבטל את הצורך להציג את התוכנית שנית בפני הוועדה המקומית, להורות לוועדה המקומית להגיש את התוכנית בהקדם לוועדה המחוזית תוך ארבעה חודשים ולבצע את התיקונים הנדרשים תוך חודשיים.

השופט: "הימשכות ההליכים אינה מתקבלת על הדעת" 

נציגי העירייה הסכימו עם רוב העובדות והודו בעיכובים, אבל טענו כי היעדר עמידתם באבני הדרך לא נבע מחוסר מעש, אלא בשל קשיים שונים שעלו במהלך הדרך, לרבות ליקויים בתחשיב של יועץ דרכים שמונה על ידי קבוצות בעלות עניין. עוד טענו כי גם אם לא עמדו באבני הדרך, כן פעלו בהתאם להסכמות שנקבעו בפסק הדין הראשון, ומשכך לא מדובר בביזיון בית משפט. כמו כן סברו  כי "אף שמדובר בהליך שהתארך ושטרם הניב את התוצאה הרצויה, התובנות שנצברו לאורכו הובילו לגיבוש של הנתיב הנוכחי.. שלטענתן עדיף על פני הנתיב הקודם". מדובר בתוכנית חדשה לגמרי שלטענת העירייה יותר כלכלית והועברה לניהול החברה העירונית יפה נוף ולתכנונה.

לטענתם, לאור "המודל החדש שמקודם כעת, התכניות שהופקדו ונדחו במרוצת השנים פחות רלוונטיות לעבודה שנעשית כעת. כמו כן נטען כי בניגוד להצגת הדברים על ידי העותרים, מסמכי התכנית לא נמצאים בשלב שניתן להגיש אותם לוועדה המחוזית, אלא מדובר במסמכים המהווים את השלב הראשון של בדיקת התוכנית, וכי חסרים מסמכים מהותיים נוספים שדרושים עבור ההגשה… לוח הזמנים החדש לביצוע הצעדים הנדרשים, הגשת התכנית החדשה לוועדה המחוזית תהיה עד חודש מרץ 2024".

לאור זאת טענו שהעתירה התייתרה ואין מקום להתערבות שיפוטית. עוד טענו שהעותרים אינם מוסמכים לבקש את הסעד, כיוון שהוא מתעלם מעקרון עצמאות שיקול הדעת של מוסד התכנון. כן טענו כי  העותרים אינם מייצגים את כלל בעלי הקרקע ולכן לא מוסמכים להכין ולהגיש תוכנית מתאר.    

השופט קבע אומנם כי יש לדחות את העתירה, אך "בכפוף לכך שהמשיבות יגישו לבית המשפט ולבאי כוח העותרים תכונית עבודה קונקרטית ומפורטת להכנת התכנית החדשה להגשה לוועדה המחוזית, וכן לוחות זמנים מחייבים לביצועם של כל השלבים הנדרשים עבור הגשה זו. בכל מקרה, ההגשה לוועדה המחוזית לא תאוחר מיום 18 באפריל 24".

כאמור קבע השופט כי אין בסמכות הוועדה המקומית לעכב תוכנית מעבר לזמן סביר. והוסיף כי "בנסיבות העניין התנהלות המשיבות אינה סבירה והימשכות ההליכים אינה מתקבלת על הדעת. עם זאת, בשל הפעילות המחודשת לקידום התכנית מטעם המשיבות, אין מקום להתערב בהחלטות המשיבות בנוגע לתכנית, בכפוף להתחייבותן לתכנית עבודה מפורטת ולוחות זמנים מחייבים".

בין השאר השופט כינה את העיכובים ואת המעבר לתוכנית חדשה "תמוהים": "בהיבט זה, הנני סבור כי התנהלות המשיבות בפרשה דנן הייתה חמורה ובלתי סבירה. במשך עשרות שנים פעלו חלק מהעותרים בשיתוף פעולה עם המשיבות כדי לקדם תכניות לפיתוח הקרקע, וחרף העובדה שתכניות שונות נידונו, נדחו, אוחדו, הוגשו לוועדה המחוזית, הוחזרו, הושעו, דוחות נפסלו, והתנגדויות נידונו, ההליך כעת חזר שוב לשלב ראשוני, בתחילת קידומה של תכנית חדשה תחת ניהולה של חברה ואדריכל חדשים". 

"קשה לתאר את העוצמה של עוגמת הנפש שבעלי הקרקעות חווים"

על אף דחיית העתירה ולאור הנסיבות היוצאות דופן של הפרשה והתנהלותן של המשיבות, חייב השופט את המשיבות בהוצאות העותרים ושכר טרחת עוה"ד, ביחד ולחוד, בסכום כולל של 60,000  שקל. העתירה הוגשה על ידי עורכי הדין אסף עירוני ואנה אליאשקביץ' ממשרד ש.פרידמן אברמזון עורכי דין.

מעיריית חיפה נמסר כי "העתירה נדחתה לאחר שטענות הוועדה המקומית התקבלו ע"י ביהמ"ש. עיריית חיפה מקדמת מזה חודשים, באמצעות חברת יפה נוף, תוכנית מתאר (כתוכנית איחוד וחלוקה) בחטיבת הקרקע הידועה כמורדות לינקולן - תל אהרון. מדובר בתכנית מורכבת, המקודמת ברגישות, וזאת לאחר שתכנית קודמת שהוגשה נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, לאור שנמצאה לקויה ופוגענית ביחס לסביבה".

עו"ד אסף עירוני מסר כי "נשיא בית המשפט המחוזי לא חסך שבטו והעביר ביקורת קשה ונוקבת על התנהלותן של עיריית חיפה והוועדה המקומית לאורך שנים, בכל הנוגע לתכנון מחודש של מורדות לינקולן. בית המשפט עמד על האחריות שרובצת לפתחה של העירייה להימשכות וסרבול הליכי התכנון מעבר לפרק זמן סביר. על אף שהעתירה נדחתה באופן פורמלי, בית המשפט שם סוף למריחת הזמן וקבע כי על הוועדה המקומית להגיש את התכנית החדשה לוועדה המחוזית עד ליום 18.4.23 ולאור הנסיבות יוצאות הדופן פסק הוצאות לדוגמא לטובת העותרים.

"אנו מברכים על התוצאה ומקווים כי לאור האמירות הנחרצות בפסק הדין, העירייה והוועדה המקומית ישכילו לקדם את התכנית החדשה במהירות האפשרית, לטובת בעלי הקרקעות שמחכים לה שנים כה רבות. נזכיר, כי מדובר בקרקעות בייעוד מגורים שכל שנדרש היה לבצע בהן תכנון מחדש. בין היתר, בית המשפט עמד על כך שגם אם ישנו קושי בתכנון במקרקעין, הרי שלעירייה יש חובה מוגברת להתגבר על הקושי והוא לא יכול לשמש תירוץ למשיכת זמן".

ארז גולדשטיין, הבעלים של קבוצת גולדשטיין ואחד מבעלי הקרקעות העיקריים במורדות לינקולן, מסר כי "בית המשפט הכיר בפגיעה הקשה שאנו, בעלי הקרקעות, ספגנו בשל התנהלות עיריית חיפה. אני השקעתי יותר מ-70 מיליון שקל בקרקעות האלה בשנת 2010 בעקבות פגישה עם ראש העיר דאז ומהנדס העיר דאז שנתנו לי להבין כי בתוך שלוש-ארבע שנים יגיעו האישורים הדרושים.

"מאז עברו שנים רבות שבהן לא עשתה העירייה דבר כדי לקדם את תוכנית הבינוי. קשה לתאר את העוצמה של עוגמת הנפש שבעלי הקרקעות חווים בשל ההתמשכות הבלתי נסבלת של תהליכי התכנון. כעת, עם התערבות בית המשפט, נראה שסוף סוף התוכנית להקמת השכונה החדשה יוצאת לדרך".