"היכולת של המדינה לקדם מדיניות ממשלתית בכל הקשור לביטחון לאומי - נעוצה בקרקע"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארחת עו"ד רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ששוחחה עם עורך "מרכז הנדלן", נמרוד בוסו. השניים שוחחו על איך הגיעה אפריאט לתפקיד, מה רמ"י עושה כדי להביא יזמים לפרויקטים, מדוע נושא הדיור להשכרה תקוע, על המחלוקות עם משרד האוצר ולמה בכלל צריך את רמ"י. השיחה הוקלטה לפני מלחמת חרבות ברזל.

לצפייה: 

להאזנה: 

"הגעתי לתפקיד בכלל מהעולם המשפטי, וזה לא מקרי שיש אצלנו ברמ"י עוד כאלו", פתחה את דבריה אפריאט. "התמחיתי בפרקליטות המדינה, עסקתי בתחומי התכנון הבנייה והמקרקעין. הייתי פרקליטה 5 שנים בפרקליטות מחוז ירושלים, ואז נחשפתי לעולם של רשות מקרקעי ישראל - עולם תוכן מרתק ועתיר סוגיות משפטיות מורכבות. החלטתי שאני רוצה לזנוח את העולם המשפטי ולעבור לניהול עסקי, ואני לא מתחרטת לרגע. ב-2021 מוניתי לתפקידי הנוכחי".

איך השנה הזאת נראית בעיניכם?
"עובדים במלוא המרץ בכל התחנות, במקביל, כולנו חיים בתוך עמנו ובתוך המציאות הנדל"נית וסביבת הריבית. זו שנה מאתגרת. יש מכרזים שלא מצליחים, ראינו מיעוט הצעות במכרזים וגם הצעות נמוכות יותר. מטיחים בנו ביקורת שאנחנו מנהלים את הכל דרך החור של הגרוש, אבל אנחנו לא חברה ממשלתית וזה לא חלק מהמטרות שלנו. הקשיים באים לידי ביטוי במכרזים שלא מגישים אליהם הצעות. רואים את זה בעיקר במכרזי מחיר מטרה בפריפריה, בדיור להשכרה ובדיור מוגן".

איך אתם פועלים בכדי להביא יזמים?
"הפחתנו את מחיר המינימום במכרזים ל-15 אחוז מ-50 אחוז שהיה פעם. במחיר מטרה אין בכלל מחיר מינימום. מאז שנקטנו בצעד הזה יש יותר הצעות ומכרזים שנסגרים, אז רואים שיפור. חוץ מזה מנסים גם כל הזמן לבחון ולשפר את המכרזים ואת הכדאיות שלהם. בפריפריה מחיר הקרקע נמוך יותר ממילא, אבל מחיר הפיתוח הוא קשיח ולא תלוי בערך הקרקע בהכרח. יש במסגרת חוק ההסדרים תקציב ייעודי לצורך סבסוד הוצאות פיתוח, והכוונה היא ליישם את זה. זה כלי משמעותי שיסייע במקומות בו המכרזים נכשלים.

"בנוסף אישרנו פריסת תשלומים ליזמים, שלא יידרשו לשלם את כל הכסף ביום הראשון, וזה משמעותי. בדיור להשכרה זה יחול בכל הארץ בשל המורכבות של ההשכרה. מאמינים שזה יקל כי ליזם יש אפשרות לפרוס את התשלומים על פני תקופה של כשנתיים".

"הפחתנו את מחיר המינימום במכרזים מ-50 אחוז פעם ל-15 אחוז היום. במחיר מטרה אין בכלל מחיר מינימום. מאז שנקטנו בצעד הזה יש יותר הצעות ומכרזים שנסגרים, רואים שיפור"

לדבריה, "בעבר, במחיר למשתכן, היו הגרלות הרבה לפני שהוצא היתר בנייה. זה השאיר את הזוכים תקופה ארוכה עם איזה פתק לזכאות לדירה והתהליך היה ארוך מאוד. בשנים האחרונות ננקטת גישה יותר שמרנית, שאפשרה את ההגרלה עם השלמת הזכייה ע"י היזמים".

"האוצר? אי אפשר בלעדיו ולפעמים אי אפשר איתו" 

אפריאט התייחסה לנושא הדיור להשכרה והודתה כי מכרזים בו בקושי מצליחים. "המודל של ההשכרה הנוכחי של דירה להשכיר היה מוצלח משום שהוא יצר סטנדרט השכרה ראוי, כי ליזמים היה עניין לחזק ולתחזק את זה. בהתחלה הייתה הססנות מאוד גדולה של ראשי הרשויות בקשר לדיור להשכרה, פחדו שזה יהפוך ל'פילים לבנים', אבל זה הצליח מאוד. מה שאנחנו מנסים לעשות זה לאפשר כניסה של שחקנים חדשים לתוך מיזמי ההשכרה, שלא יהיו רק מוסדיים. מצד אחד אנחנו מחייבים השכרה לתקופה שנקבעה, אבל מאפשרים למכור את הזכויות בשלבים מוקדמים יותר והיזמים יוכלו יותר לתכנן את העתיד".

"בישראל, מדינה קטנה עם היקף שטחים מצומצם, משאב הקרקע הוא המשאב העיקרי של המדינה. היכולת לקדם מדיניות ממשלתית בכל הרבדים של הביטחון הלאומי – נעוץ בקרקע. אם המדינה תאבד את זה היא תאבד את היכולת להשפיע במגוון תחומים"

היו לכם השנה לא מעט מחלוקות עם משרד האוצר

"כשעובדים בצורה כל כך אינטנסיבית תחת משבר דיור, נוצרים חיכוכים גם עם גוף כה מרכזי כמו האוצר, שאי אפשר בלעדיו ולפעמים גם אי אפשר איתו. בסופו של דבר יש לנו יותר אינטרסים משותפים ממחלוקות. המתח המרכזי נעוץ לדעתי בכך שבניגוד לרשויות אחרות, רמ"י היא מפעל עסקי שההכנסות שלה משמשות את כיוון המטרות שלה. והמתח הוא סביב מידת הגמישות שלנו לקידום המטרות, מה נכנס בתוך המטריה הזו ומה לא".

למה בכלל צריך את רמ"י?

"בישראל, מדינה קטנה עם היקף שטחים מצומצם, משאב הקרקע הוא המשאב העיקרי של המדינה. היכולת לקדם מדיניות ממשלתית בכל הרבדים של הביטחון הלאומי – נעוץ בקרקע. אם המדינה תאבד את זה היא תאבד את היכולת להשפיע במגוון תחומים.

"למשל תכנון, אנחנו יודעים שבמתחמים שיש ריבוי בעלים כמו שדה דב, הקרקע שכבה שנים בשיממונה, ורק במקומות שרמ"י נכנסה ולקחה את המושכות, אפשר לטפל במשימות כמו משבר דיור, לתעדף פריפריה, לחזק אוכלוסיות מסוימות. תוכניות שיווק כמו מחיר מטרה, מאבחנים אוכלוסייה שצריך לטפל בה במעגל ראשון, אם היית משאיר את זה לשוק החופשי זה לא היה קורה".