דייר סרבן - המדריך המלא לשנת 2024

על מנת לקדם פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי-בינוי, יש להשיג רוב בין בעלי הדירות הקיימות. בפרויקטים בה הבניין הקיים נהרס (תמ"א 38/2 או פינוי-בינוי),הרוב הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות (המחזיקים מעל 75% מהרכוש המשותף הצמודים לדירות שלהם). במתחם בין מספר בניינים, הרוב הנדרש הוא 67% לפחות מבעלי הדירות בכל הבניינים. בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) הרוב הנדרש הוא 66% מבעלי הדירות.

מה זה דייר סרבן?

בחלק מהמקרים, נוצר מצב בו אחד מבעלי הדירות מתנגד לקידום הליך התמ"א או הליך הפינוי-בינוי. הסיבות לסירוב יכולות להיות מגוונות: רצון לקבלת תמורה גבוהה יותר ממה שמוצע לדיירים, התנגדות ליזם מסוים או עורך דין מסוים, חשש ממעבר לדירה חלופית (נפוץ יותר אצל בעלי דירות מבוגרים),מוגבלות המקשה על עזיבת הדירה, רצון לקבל תמורה כספית חריגה עבור ההסכמה, סכסוכים עם שכנים וחוסר שביעות רצון מאי קבלת תפקיד בנציגות הדיירים.

על פי החוק, בעלי הדירות זכאים לפנות לבית המשפט ולטעון כי בעל דירה מסוים מסרב לחתום על ההסכם מסיבות לא ראויות, בניסיון לגרום לבית המשפט לקבוע כי אם אותו בעל דירה לא יחתום, עליו לעמוד בפני קנס כספי.

בפרויקטים של פינוי-בינוי, הסוגייה של בעל דירה סרבן נידונה בבית משפט, בעוד שבתמ"א 38 המקרים נידונים על ידי המפקח על הבתים המשותפים, אשר פועל במשרד המשפטים. למפקח סמכות לחייב את בעל הדירה להסכים לקידום הפרויקט (רק במקרים בהם נמצא כי הסירוב אינו סביר).

על פי הגדרת המפקח על הבתים המשותפים ובית המשפט במשך השנים, ישנו סירוב המוגדר סירוב סביר וסירוב לא סביר, אשר מולו אפשר לנקוט בהליכים משפטיים.

השאלה המרכזית המתעוררת בכל הנוגע לתופעת הדייר הסרבן היא מידת ההתחשבות בפרט לעומת האינטרס הציבורי, שהוא התחדשות עירונית של הבניין וכתוצאה מכך של האזור כולו. הגישה השלטת כיום היא כי הקניין אינו מקנה לבעליו כוח אבסולוטי בבית משותף, המהווה 'יצור כלאיים' של רכוש פרטי ונכסים משותפים.

בהתאם, ניתן לראות בשנים האחרונות מגמה של התערבות מצד המחוקק מתוך מטרה להקל על קבלת החלטות בבית משותף בפרויקטים של התחדשות עירונית . בפסיקות שניתנו ישנה מגמה של אפיון הסוגים השונים של הסירובים והסרבנים, על מנת להחמיר עם בעלי אינטרס שלא בתום לב מצד אחד, ויחס מקל לדיירים החווים קשיים אמיתיים באשר למימוש פרויקט בבניין.

מהו 'סירוב סביר' של דייר סרבן?

על פי פסיקות העבר של בית המשפט, הסיבות האפשריות לסירוב סביר הן מקרים בהם לפרויקט אין היתכנות כלכלית, לא הוצע לבעל הדירה פתרון של מגורים חלופיים בתקופת הבנייה, לא הוצעו בטוחות מתאימות, נסיבות אישיות או תנאים ספציפיים שהופכים את העסקה ללא-כדאית, מקרים בהם התמורה של בעל דירה אינה תואמת לתמורה שבעלי הדירות האחרים מקבלים, מגבלות או נכות ללא פתרון מספק, פגיעה משמעותית באיכות החיים של בעל הדירה במהלך הבנייה, טענות לגיטימיות נגד האיתנות הפיננסית או המצב של היזם, או במקרים בהם ועד הבית או נציגות בעלי הדירות פעלו בחוסר תום לב, בצורה בלתי מוסרית.

דייר סרבן בתמ"א 38

כאשר נתקלים בדייר סרבן בפרויקט המבוצע במסגרת תמ"א 38 , אם הושג הרוב הנדרש, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים, אשר יכול לתת לבא כוח הדיירים את הסמכות לחתום במקום אותו דייר סרבן, זאת מתוך מטרה להוציא את הפרויקט לפועל.

דייר סרבן בפרויקט פינוי-בינוי

תיקון 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים),אשר נכנס לתוקף ב-2018, מסדיר את סוגיית הדייר הסרבן בפרויקטים של פינוי-בינוי, ובאופן ספציפי את ההתנגדות של בעלי דירות קשישים.

על פי התיקון, ניתן לנקוט בהליכים נגד דייר סרבן בשלב מוקדם יותר בפרויקט בהשוואה למצב עד אותה נקודה, לאחר אישור תכנית מפורטת ולפני אישור תכנית איחוד וחלוקה.

על פי לשון החוק, היזם מחויב לערוך כנס לבעלי הדירות ולמסור את עיקרי ההצעה, על מנת לאפשר היכרות משותפות. בנוסף, חובה על היזם למסור לכל בעל דירה שחתם על ההסכם את מסמכי העסקה או העתק נאמן למקור של המסמכים.

בכל הנוגע לאמצעים בהם ניתן לנקוט נגד דייר סרבן, התיקון מאפשר לקבוע כי הדייר הסרבן יהיה אחראי בנזיקין מול שאר בעלי הדירות. בית המשפט יכול לפסוק גם פינוי של הדירה בבעלות הסרבן, והתיקון מאפשר לאכוף את ביצוע העסקה ולמנות עו"ד או רו"ח שאינו מבעלי הדירות, אשר יהיה מוסמך על פי הוראת בית המשפט להתקשר בעסקת פינוי-בינוי בשמו של בעל הדירה המסרב.

תפקיד עורך דין פינוי בינוי באשר לדייר סרבן הוא פעולה נגדו בהיבט המשפטי. עליו לייצג את הדיירים בהליך בו נקבע האם סירוב הדייר מוצדק, ועליו לשכנע את בית המשפט שלא מדובר בסירוב המוכר כסירוב מוצדק על פי חוק. פינוי דייר סרבן הוא חלק מהאחריות שעורך דין נדל"ן לוקח על עצמו בהסכם הראשוני עם הדיירים.

תקנות חדשות בנוגע לבעלי דירות קשישים

בכל הנוגע לדיירים קשישים, התיקון משנת 2018 שתי עילות חדשות הנחשבות לסירוב סביר בעסקת פינוי-בינוי. רק במקרים בהם הקשיש קיבל הצעה למספר פתרונות וסירב להם, הוא יוגדר דייר סרבן שאפשר לנקוט נגדו צעדים משפטיים. במידה שלא הוצעו החלופות המפורטות בחוק לדיוק חלופי, הקשיש רשאי לסרב לפינוי והסירוב שלו ייחשב סביר.

בפרויקטים במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי),היזם מחויב להציע לבעל דירה בגיל 80 ומעלה דיוק חלופי במהלך הבנייה.

סיכום

לסיכום, דייר סרבן, או ליתר דיוק בעל דירה סרבן, הוא אחת הסיבות הנפוצות לעיכוב ומניעת יישום של פרויקטי התחדשות עירונית . הטיפול בדיירים סרבנים מגיע לטיפול משפטי או מול מפקח הבתים המשותפים, בתלות בהגדרה של הסירוב בתור 'סירוב סביר' או 'סירוב בלתי סביר'.

בשנים האחרונות נעשו תיקונים בחוק אשר מאפשרים מימוש של סנקציות נגד דיירים סרבנים, ומצד שני מחייב הקלה ומציאת חלופות עבור דיירים קשישים לפני שהם מוגדרים בתור דיירים סרבנים.