בין גן עדן לגיהינום: מה עשתה שנה בלי ממשלה לשוק הדירות?

לא תכננתי שטור הפתיחה שלי ייפול דווקא על שבוע הבחירות. ככה יצא. לכאורה – הזמנה לניתוח מעמיק על אתגריה של הממשלה הבאה בתחום הדיור. בפועל - כולנו כבר בעלי ניסיון בתחום, ויודעים שהביטוי "הממשלה הבאה" יצא לחופשה, ושלא ברור מתי הוא יחזור. אך ניתוח לא פחות מעניין הוא מה עשו שנה וחודשיים עד כה, של היעדר ממשלה נבחרת לשוק הדיור. על רקע התוצאות המסתמנות שמלמדות על סיכוי לא רע לביקור נוסף בקלפי בעוד כמה חודשים, זו גם השאלה היותר רלוונטית לשנה הקרובה.

מבחינה עסקית טהורה, נחשבת 2019 על ידי רבים לשנה טובה עבור ענף הנדל"ן, במיוחד על רקע שנות ההאטה שיצרה יוזמת " מחיר למשתכן ". נתוני הלמ"ס שפורסמו לפני שבועיים הגדירו אותה כשנת שיא ברכישת דירות חדשות מאז החלה המדידה בנושא לפני כ-20 שנה, עם כ-32.5 אלף דירות שנרכשו. על אף שמדובר בנתון מעוות בשל האופן שבו מתייחסת הלמ"ס לרכישת דירת מחיר למשתכן, הוא בכל זאת מעיד על עלייה משמעותית בהיקפי העסקים לשמחתם הרבה של יזמי הנדל"ן למגורים.

על רקע הקדנציה הסוערת נראה שהמצב הזה של "אין ממשלה" דווקא מתאים היום לרבים מהקבלנים, שרוצים קצת שקט מתוכניות חדשות. ובכלל, התפיסה הליברלית הטהורה היא שהשוק עובד נהדר בעצמו וממשלה יכולה רק להפריע

כידוע, כהונת כחלון הייתה שזורה בשורה של מהלכים לצינון שוק הדירות הרותח, מהכבדת המיסוי על דירות להשקעה ועד יוזמת " מחיר למשתכן ", ואלה הובילו גם לחילופי מהלומות תקשורתיות בין השר והקבלנים. על רקע הקדנציה הסוערת נראה שהמצב הזה של "אין ממשלה" דווקא מתאים היום לרבים מהקבלנים, שרוצים קצת שקט מתוכניות חדשות. ובכלל, התפיסה הליברלית הטהורה היא שהשוק עובד נהדר בעצמו וממשלה יכולה רק להפריע.

אך כשמסתכלים על שורת המהלכים בתחום התכנון הבנייה והדיור אשר החלה להתגבש בשנה האחרונה לכהונת כחלון, שנעצרה בצנרת וזה יותר משנה לא מקודמת, נראה שלאותם קבלנים יש גם כמה סיבות להצטער. במיוחד משום שכמעט כל המהלכים הללו נועדו לפתור חסמים ולזרז בנייה, עם דגש על תחום ההתחדשות העירונית רווי החסמים.

במסגרת חבילת החקיקה בנושא שממתינה לממשלה הבאה נמצאים דובדבנים של ממש עבור יזמים וקבלנים בתחום, כגון הפחתת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות בפינוי-בינוי מ-80% חתימות ל-66% בלבד, בדומה לפרויקטי תמ"א 38 , מהלך אשר היה משחרר לדרך עשרות פרויקטים תקועים, וכן יצירת כלל מחייב באשר להיקפי היטל ההשבחה שרשאית הרשות המקומית לגבות בפרויקטים מסוג זה, ולהעמידו על 25% מההשבחה – מחצית משיעור המס החל כיום.

יוזמה נוספת שגיבש כחלון עם התאחדות הקבלנים היא בניית מערכת הטבות מס (Tax Credit) לקבלנים שיבצעו פרויקטי התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה. מעל כל זה מרחף כמובן הדד ליין ההולך ומתקרב של תוכנית תמ"א 38 : שנתיים וחצי נותרו עד אוקטובר 2022. את הזמן הזה הייתה אמורה המערכת לנצל לבניית חלופה טובה יותר לתוכנית, דבר שכמובן לא קורה כרגע.

סביב תחושת האס"ק האינסופית הלכו לאיבוד גם מכוני הבקרה: מי שהיו אמורים להיות בשורת ענק בתחום הרישוי – גופים שירכזו תחת קורתם את כלל הגורמים הנדרשים לרישוי בנייה, מכיבוי האש ועד המשרד להגנת הסביבה – ניצבים גם הם כאבן שאין לה הופכין

בתחום הרישוי נתקעה הרפורמה הגדולה שיזמה מנהלת מנהל התכנון דלית זילבר (עוד יוזמה שתובא לאישור "הממשלה הבאה"), שביקשה לבטל את הקלות השבס שיצרו בעיקר כאוס ובלגאן, והביאו למסכת אינסופית של דיונים בפני ועדות ערר על כל פרויקט קטן וגדול, ועיכבו אותו בכמה שנים. 

סביב תחושת האס"ק האינסופית הלכו לאיבוד גם מכוני הבקרה: מי שהיו אמורים להיות בשורת ענק בתחום הרישוי – גופים שירכזו תחת קורתם את כלל הגורמים הנדרשים לרישוי בנייה, מכיבוי האש ועד המשרד להגנת הסביבה – ניצבים גם הם כאבן שאין לה הופכין, בלי סמכויות ועם מעט מאוד עבודה.

את הרשימה הזו ניתן היה להמשיך עוד ועוד. האם המחירים הרבים הללו שהשוק משלם שווים את ההקלה שחשים כיום הקבלנים, שמתנהלים ללא שר דומיננטי בתחום כבר יותר משנה? אם לשפוט לפי הקבלנים שלי יצא לפגוש בשנה האחרונה – התשובה חיובית. אך ברמה הציבורית הרחבה יותר, שכוללת את הצורך הגובר בדיור בר השגה, בחיזוק מפני רעידות אדמה בפריפריה, ובעיקר בעוד ועוד דירות – מדובר באסון.

העיר משיבה מלחמה

לא פחות משלוש כתבות שונות התפרסמו השבוע בכלי תקשורת שונים כמעט באותו נושא – חיזוק מרכזי הערים כאמצעי להחיות את הפעילות הכלכלית העירונית כולה. את הספתח עשתה יעל ולצר ב-ynet ביום שישי, עם כתבה שהביאה כדוגמא שלוש עיריות – כפר סבא, פתח תקווה וחיפה – אשר השקיעו מיליוני שקלים כל אחת בשדרוג השוק המקומי וקוצרות את הפירות בדמות מיזמים עסקיים ונדל"ניים הצצים בסביבתם (מלבד חיפה שעדיין בתחילת התהליך). 

ביום ראשון המשיכה בכך דפנה ברמלי-גולן ב"גלובס" שכתבה על חזרתה לאופנה של אפשרות המגורים מעל בתי עסק כגון חנויות או בתי קפה, וביום שני המשיך גם הדר חורש מ-TheMarker במגמה, עם כתבה ברוח דומה.

הציבור הישראלי, שבמשך עשורים ראה בדירה בפרוור, עם שני מקומות חניה וגן משחקים רחב ידיים מולה, כאידיאל המגורים המושלם, משנה בימים אלה ממש את טעמו וחוזר לאהוב עירוניוּת

אין מדובר רק במקריות, כי אם באמת ובתמים בשינוי תרבותי שסוף-סוף מתחיל לחלחל. הציבור הישראלי, שבמשך עשורים ראה בדירה בפרוור, עם שני מקומות חניה וגן משחקים רחב ידיים מולה, כאידיאל המגורים המושלם, משנה בימים אלה ממש את טעמו וחוזר לאהוב עירוניוּת.

במידה מסוימת נעשה הדבר בלית ברירה. המשך התניידות ברכב פרטי עבור כל צורך יומיומי כמו לחם מהמכולת, קפה בבית קפה או אקמול בבית מרקחת הייתה תמיד קצת מתישה, אך בעידן עומסי התנועה כבר הפכה לבלתי אפשרית. יתרה מזו, הציבור הישראלי כבר מבין היום יותר מבעבר עד כמה העיר יודעת לפנק את מי שמשתמשים בה נכון. כשכל צרכיך כמעט מצויים במרחק הליכה, אופניים או אוטובוס, מדובר בתחושת חירות עצומה.

דווקא העסקים במרכזי הערים עשויים להיות חסינים יותר לתופעה ממקביליהם בקניונים. חוויה הכוללת ביקור אצל הירקן, לאחר מכן בחנות בגדים, ובסופה קפה בשמש עם חבר או חברה, היא חוויה שמרכז עיר יודע לספק טוב יותר מקניון

במשך שנים הלכו והוזנחו מרכזי הערים על רקע צמיחת הקניונים. אך כעת, בעידן שבו הרכישות המקוונות הופכות להיות נפוצות יותר ויותר, נדמה כי דווקא העסקים במרכזי הערים עשויים להיות חסינים יותר לתופעה ממקביליהם בקניונים. חוויה הכוללת ביקור אצל הירקן, לאחר מכן בחנות בגדים, ובסופה קפה בשמש עם חבר או חברה, היא חוויה שמרכז עיר יודע לספק טוב יותר מקניון. גם בגלל שבמקרה הראשון אין צורך ברכב פרטי וגם כי, מה לעשות, בקניון אין שמש.
 
הכותב שימש ככתב ועורך בכיר בתחום הנדל"ן, וכיום הוא בעל משרד יחסי ציבור.