המספרים לא משקרים: ההתחדשות העירונית דורכת במקום - ואלו הן הסיבות

לענף ההתחדשות העירונית היו השנה את כל הסיבות לזנק, וזאת עוד לפני מלחמת חרבות ברזל. לסיבות ה"שגרתיות" של הזדקנות מרכזי הערים והשכונות הוותיקות, האינטרס העצום של התושבים בשיפור רמת חייהם ואיום רעידות האדמה ומטחי הטילים, התווסף השנה גורם משמעותי נוסף: עליית הריבית החדה והתייקרות עלויות המימון בעקבותיה.

משתנה זה, אשר הפך את רכישת הקרקעות והבנייה בהן ליקרות יותר, ופחות משתלמות, היה אמור להעביר את מרכז הכובד של הענף להתחדשות עירונית. לכן, כאשר פורסמו בשבוע שעבר נתוני התחלות הבניה של הלמ"ס, לאחר שנה של עליות ריבית, ציפיתי לגלות בהן עלייה משמעותית בהיתרי הבניה.

אלא שהנתונים, כפי שיודע כל מי שהביט בהם, לא רק שלא מבשרים על עלייה, נהפוך הוא – ניכרת בהם ירידה מסוימת. לאחר מספר שנים שבהן ניתן היה לזהות עלייה בהיקפי הבניה בהתחדשות בכל שנה לעומת זאת שקדמה לה, צפויה 2023 להניב נתונים שבמקרה הטוב יהיו דומים לאלה של 2022 - סביב 12 אלף דירות בהליכי הריסה ובנייה, ותוספת של עוד כמה אלפי דירות בתוספות בנייה.

לא בנקודה הזאת ציפינו להיות בשלב זה, ונשאלת השאלה למה בכל זאת אנחנו כאן. הרי ברור לכל שהיקפי ההתחדשות כיום עדיין לא מספקים, וגם לא קרובים לכך.

הסיבה הראשונה לכך היא היעדר ודאות. על אף שבאזורים מסוימים במרכז הארץ אושרו תכניות המספקות רמת ודאות גבוהה, כמו תכניות הרובעים בתל אביב, מדובר ביוצא מן הכלל המעיד על הכלל. בפועל, ברוב רובם של המקרים, היזם אשר נכנס לתהליך מול בעלי הדירות הוותיקות במתחם ומשקיע משאבים בארגון המתחם ובקידום התכנון, אינו יכול לדעת האם בסוף הדרך ממתינה לו תוכנית שתהיה רווחית מבחינתו. הדברים מקבלים כמובן משנה תוקף בפריפריה.

התקן דורש תיקון

וכאשר מדובר ברווחיות, מתווסף מרכיב נוסף למכלול השיקולים, והוא המכפיל שאותו יש לקחת בחשבון על מנת שאכן הפרוייקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית. לפני שנה וחצי נכנס לתוקפו תקן 21 העדכני שהיה אמור לעשות סדר בסוגיה. התקן מפנה אל טבלה אשר קובעת מהו שיעור הרווח היזמי המינימלי הנדרש באזורי הארץ השונים (ארבעה בסך הכל) על מנת שתיווצר כלכליות.

לפני חצי שנה סיים השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני את תפקידו, ועד לרגע זה לא מונה לו מחליף. לשר במשרד המשפטים דודי אמסלם, שתחת אחריותו נמצאת מועצת השמאים, לא בוער. בינתיים תקוע הענף כולו עם תקן שמפנה אל טבלת רווחיות לא רלוונטית, ותוכניות מאושרות בלי שמץ של היתכנות.

מאז שנוצר התקן, לפני שנה וחצי, לא עודכנה אותה טבלה עד היום. זאת על אף שכידוע עולם הנדל"ן השתנה מהקצה אל הקצה בתקופה זו. מחירי הדירות שהיו באותה עת בעלייה חדה - עצרו ואף עברו למגמת ירידה מתונה. קצב המכירות פחת, ומעל הכל – הריבית מכרסמת ברווחי היזמים ומעלה משמעותית את רמת הסיכון.

האבסורד הוא, שמזה חצי שנה גם אין מי שיתקן אותה. לפני חצי שנה סיים השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני את תפקידו, ועד לרגע זה לא מונה לו מחליף. לשר במשרד המשפטים דודי אמסלם, שתחת אחריותו נמצאת מועצת השמאים, לא בוער. בינתיים תקוע הענף כולו עם תקן שמפנה אל טבלת רווחיות לא רלוונטית, ותוכניות מאושרות בלי שמץ של היתכנות.

על ועדות התכנון לשנות דיסקט

נראה כי על אף הכוונות הטובות של חלק גדול מהפקידים ומקבלי ההחלטות ברמה הארצית והמקומית, המדינה עדיין לא פיצחה את האופן שבו תוכל להוציא אל הפועל התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים. על ועדות התכנון לשנות דיסקט, להבין כי התקן בצורתו הנוכחית כלל אינו רלוונטי, ולהוציא תחת ידן תוכניות התחדשות בעלות כלכליות. והיכן שהדבר לא מתאפשר, בפריפריה הרחוקה ובאזורי קו העימות, על המדינה לפתוח את הכיס ולאפשר מיגון וחיזוק.

החלק האחרון בפאזל הוא הרשויות המקומיות, שהולכות בעוד מספר שבועות לבחירות. יש לקוות כי כלל נבחרי הציבור – אלו שימשיכו לקדנציה נוספת וגם החדשים, יבינו את גודל השעה, ויעשו הכל על מנת לייצר ודאיות בשטח שיפוטם, כי זהו המפתח ליציאתם של פרויקטים לדרך.