המחוזי בתל אביב מטיל פצצה: מבטל היטלי השבחה בהיקף של מאות מיליוני שקלים בתוכנית הרובעים

פסק דין דרמטי של בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, שניתן היום (ב') קובע כי אין לראות בעליית השווי שנגרמה בשל תמ"א 38 כחלק מ"המצב הקודם" בעת גביית היטל השבחה על זכויות המוענקות מכוחה של תוכנית לפי סעיף 23, דוגמת תכנית הרובעים בתל אביב. "מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת 'מצב קודם' של הדירות", נכתב. המשמעות היא אובדן הכנסות מהיטל השבחה בהיקף של מאות מיליוני שקלים לעיריית תל אביב בשטח תוכנית הרובעים.

ההחלטה, שניתנה על ידי השופט יעקב שקד,  הופכת את החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב מאוגוסט 2022, שנגד החלטתה הוגש הערעור, ואף בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהוגשה לבית המשפט בשבוע שעבר.

לקריאת פסק הדין המלא.

את הערעור הגיש אחד מבעלי הנכסים – לויתן אדיב שמואל, שיוצג בהליך ע"י עו"ד בנימין קריתי, נגד החלטת ועדת הערר, שקיבלה את עמדת עיריית תל אביב כי יש לגבות היטל השבחה בגין מכירת נכסים בשטח רובע 3, מכוחה של תוכנית הרובעים ומבלי לכלול את עליית הערך שגרמה תמ"א 38 במסגרת "מצב קודם". עוד נטען במסגרת הערעור כי גם תוכנית רובע 3, כמו תמ"א 38, היא אינה תוכנית המקימה חיוב בהיטל השבחה . טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט.

מתוך פסק הדין: "יש לבחון אם קיים קשר סיבתי ישיר בין התכנית המשביחה לבין עליית הערך, או אז אין להביאה בחשבון בקביעת 'מצב קודם'. כאשר קיימת ציפייה שאין מתקיים בה קשר מסוג זה, רשאי השמאי להביאה בחשבון. תמ"א 38 איננה חלק מ'הליכי התכנון הכרוכים' בתוכנית רובע 3, כלשון בית המשפט העליון בעניין לוסטרניק, ולכן אין להתעלם ממנה בקביעת 'מצב קודם'"

בהחלטתו כתב השופט כי זכויות הבניה שמעניקה תכנית רובע 3 לבניין בו מצויות הדירות הינן תוספת קומה טיפוסית מלאה וקומת גג חלקית בהיקף של כ-369 מ"ר, השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין. זכויות אלה פחותות מאלה הקבועות בתמ"א 38, שבכוחה לאפשר זכויות לבנות 2.5 קומות טיפוסיות מעל הבנוי על המקרקעין. "למרות זאת, סבורה המשיבה (הוועדה המקומית ת"א, נ"ב) כי ראוי וצריך לגבות היטל השבחה בגין מכר הדירות, ללא התחשבות בעליית ערך בשל תמ"א 38 . דעתי שונה, למסקנתי כמה טעמים".

ראשית על פי פסק הדין, על המתחם שבמסגרתו תיבחן ההשבחה להיות ריאלי, דבר שככל הנראה לא קרה במקרה זה לדעת בית המשפט. שנית, "חרף היות תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית שאינה קובעת זכויות מוקנות, הרי שיכול ותובא בחשבון במסגרת קביעת 'מצב קודם'... וההתייחסות השמאית אליה תהיה 'בגווני אפור'".

שלישית, "יש לבחון אם קיים קשר סיבתי ישיר בין התכנית המשביחה לבין עליית הערך, או אז אין להביאה בחשבון בקביעת 'מצב קודם'. כאשר קיימת ציפייה שאין מתקיים בה קשר מסוג זה, רשאי השמאי להביאה בחשבון. תמ"א 38 איננה חלק מ'הליכי התכנון הכרוכים' בתוכנית רובע 3, כלשון בית המשפט העליון בעניין לוסטרניק, ולכן אין להתעלם ממנה בקביעת 'מצב קודם'".

את קביעתו ששתי התוכניות אינן כרוכות זו בזו מסביר השופט: " תמ"א 38 עומדת בפני עצמה מאז שנת 2005... תוכנית רובע 3 אושרה 13 שנה לאחר מכן, בשנת 2018, ונועדה, כלשון דברי ההסבר בה, ליישם את מסמך המדיניות. היא אף סוטה מהיקף זכויות הבניה שמאפשרת תמ"א 38 והוראותיה שונות בהיבטים לא מעטים. תמ"א 38 איננה מהווה איפוא חלק מהליכי התכנון שבעקבותיהם הוכנה תוכנית רובע 3".

לאור העובדה שהערעור התקבל רק בחלקו, לא ניתן צו להוצאות לאף אחד מהצדדים.

ההחלטה שעלתה מיליונים למוכרי דירות בתל אביב

באוגוסט 2022 הכריעה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז ת"א, בראשות עו"ד סילביה רביד, בעשרה עררים שהוגשו לעיונה בעניין קביעת ההשבחה בגין מכר דירות בתחום תכנית רובע 3 (תכנית תא/ 3616א). הוועדה קבעה כי בעלי הנכסים ברובע 3 המעוניינים למכור את המקרקעין שלהם, יצטרכו לשלם היטל השבחה , וזאת מבלי להביא בחשבון את עליית השווי מכוחה של תמ"א 38 במצב הקודם . זאת מאחר שלעמדת הוועדה מדובר בתוכנית מתארית בעלת ודאות תכנונית מכוח סעיף 23 לתמ"א, ולכן אין מקום להוראות פטור מהיטלי השבחה בעסקות מכר. יש לציין כי אותה החלטה התקבלה בדעת רוב של שניים נגד אחד, כאשר בדעת המיעוט היה השמאי זהר עירון, שחלק על מסקנה זו.

את ההחלטה קיבלה ועדת הערר לאחר ששמעה כ־70 עררים שונים החל מיוני 2020 ולמדה את "האסכולות" השונות בעריכת השומות המכריעות תוך חידוד הנושאים המרכזיים ששנויים במחלוקת ביחס לשומות בתחום הרובע. משמעות אותה ההחלטה היתה, שבעלי נכסים רבים בתל אביב יאלצו לשלם סכומים שמגיעים למאות אלפי שקלים על היטל השבחה . בנוסף, בשל היותה של תל אביב "בירת הנדל"ן" שהנעשה בה מקרין על כלל המדינה, היתה ההחלטה בעלת פוטנציאל להשפיע על הנעשה בכלל רחבי ישראל. אלא שכעת בא פסק הדין הנוכחי ומשנה את התמונה.

יש לציין כי כבר כשלושה שבועות לאחר אותה החלטה, פרסמה ועדת הערר המחוזית ירושלים בראשותו של עוד בנימין זלמנוביץ' החלטה שעל פניו היתה מנוגדת לעמדת ועדת הערר תל אביב, לגבי תוכנית ההתחדשות של שכונת רחביה. בהחלטתה, קבעה הוועדה כי יש לבטל את דרישת העירייה לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות בשכונה הוותיקה בגין התוכנית להתחדשות שכונת רחביה, שאושרה בעבר במקרים של מכירת דירה. עוד נקבע במסגרת ההחלטה כי יש לראות את עליית השווי שמהם נהנו הנכסים מתוקפה של תוכנית תמ"א 38 כחלק מה"מצב הקודם" לצורך חישוב ההשבחה בנכס.