בענף מברכים על הפסיקה הדרמטית בתוכנית הרובעים: "בשורה למוכרי הדירות ומכה לעירייה"

פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב שניתן היום (ב') אשר שמשמעותו היא למעשה ביטול היטלי השבחה בהיקף עצום של מאות מיליוני שקלים בתחום תכנית הרובעים בתל אביב, הכה גלים בקהילת הנדל"ן, בעיקר בקרב המשפטנים ושמאי המקרקעין. רובם, אך לא כולם, ברכו על ההחלטה.

כפי שפורסם, קבע היום הסופט יעקב שקד כי אין לראות בעליית השווי שנגרמה בשל תמ"א 38 כחלק מ"המצב הקודם" בעת גביית היטל השבחה על זכויות המוענקות מכוחה של תוכנית לפי סעיף 23, דוגמת תכנית הרובעים בתל אביב. "מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת 'מצב קודם' של הדירות", נכתב. המשמעות היא כי שיעור ההשבחה מכוחה של תוכנית הרובעים צפוי להצטמצם דרמטית, ואולי אף להתבטל כליל.

עו"ד ענת בירן , המייצגת עשרות תיקים של מוכרי דירות ברובעים 3-4 בת"א מסרה בתגובה לפסק הדין, כי "מדובר ברעידת אדמה בתחום היטלי ההשבחה שגובה עיריית תל אביב. כל מי שמכר דירה ברובעים 3-4 בשנים האחרונות קיבל מהעירייה דרישת תשלום השבחה מופרזת ומנופחת, שלא תאמה את המציאות ויכלה להגיע לכדי מאות אלפי שקלים לכל דירה בהיטלי השבחה. החלטת ביהמ"ש ביטלה למעשה את כל השומות המופרזות הללו, מאיינת את ההשבחה שנוצרה בתוכניות הרובעים אם בכלל, וקובעת כי יש לקחת בחשבון את עליית הערך של המקרקעין בעקבות תמ"א 38 במצב קודם".

 

עוד לדבריה, "ההחלטה העקרונית של ועדת הערר ניתנה לפני כשנתיים לערך, ובמהלכן היא דנה רק בתיקים שתקפו את השאלה העקרונית. יש עדיין מאות תיקים עומדים ותלויים שטרם נידונו, או כאלה שנידונו וטרם הוכרעו, ושניתן עכשיו לקבל בהם החלטה מהירה בעניין גובה ההשבחה. זו בשורה טובה מאוד למוכרי הדירות בתל אביב, ומכה של ממש לעירייה".

שמאי המקרעין דני טרשנסקי, ממשרד "קמיל-טרשנסקי-רפאל", הביע גם הוא שביעות רצון מפסק הדין: "פסיקת בית המשפט אישרה למעשה את טענתנו כי שווי השוק, המבחן השמאי והתנהלות הרשות במתן היתרי בנייה הם הקובעים, משמע -  יש להתחשב בזכויות תמ"א 38 כמצב קודם ביחס לשאלה העקרונית: האם תוכנית רובע 3 והזכויות המוקנות בה השפיעו על ערך הדירות. על-כן, פסיקת בית המשפט חיזקה את השפעתו של המישור השמאי, שימשיך ויהווה נדבך משמעותי בתהליך, בהתאם לעקרונות שמאיים מקצועיים".

 

"ביהמ"ש אימץ למעשה את עמדת ועדת הערר ירושלים"

לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה והיטלי השבחה , "בית המשפט המחוזי דחה באופן חד משמעי את עמדת ועדת ערר תל אביב בראשותה של עו"ד סילביה רביד בכל הנוגע להשבחת תכנית רובע 3, וקבע באופן חד משמעי שיש להתחשב במצב קודם בהשפעת תמ"א 38 החלה על בניינים אלה. בית המשפט קבע כי לאור עקרון 'מס אמת', לא ניתן להתעלם משווי השוק של המקרקעין הנובע מתמ"א 38, שהינה תוכנית העומדת בפני עצמה, שאינה מעוררת ציפיות לתכנית רובע 3, כאשר הפוטנציאל שלה ממשי ואמיתי, שיש לאמוד אותו בכלים שמאיים, בהתחשב בהיקף הזכויות (2.5 קומות) ובוודאות למימושן.

"בית המשפט קבע כי על השמאית המייעצת שמונתה ע"י ועדת הערר לבדוק האם חלה עליית שווי על הדירות מעת מועד תחולתה של תמ"א 38 ובעטיה, כאשר במסגרת זו עליה לבדוק האם ניתנו היתרי בניה מכוח תמ"א 38 בטרם אישורה של התכנית, כאשר בית המשפט מדגיש כי בסופו של דבר מדובר בבחינה שמאית של שני מצבי שווי שוק".

עוד לדברי קמנקוביץ, "בית המשפט, למעשה, אימץ את החלטת ועדת הערר בראשות יו״ר ועדת הערר לשעבר עו״ד בנימין זלמנוביץ, בעניין תכנית שכונת רחביה בירושלים, שהינה תכנית מקבילה לתכניות הרבעים בתל אביב, שאף הוא קבע באופן חד-משמעי כי יש לקחת בחשבון את עליית השווי בשל השפעת תמ״א 38 על המקרקעין".

"היעדר קוהרנטיות שמביא לחוסר ודאות"

עם זאת, לא כולם היו תמימי דעים כי בית המשפט דייק בהכרעתו. לדברי עו"ד משה רז-כהן, מבעלי משרד רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית, "עמדת בית המשפט בהחלט משרתת את בעלי הנכסים והיזמים, ופסק הדין מבסס הלכה שתביא להפחתה משמעותית בהיטל ההשבחה. הפחתה שכה חיונית לשוק".

עם זאת, לדבריו, "אפשר להמשיך ולתהות כיצד גישה זו עולה בקנה אחד עם ההלכה שעוסקת במכירת נכס בתקופת חלות תמ״א 38. הרי בעניין המכר נקבע שהיות והזכויות מותלות ואינן וודאיות, אין להביא בחשבון את קיומה של תמ״א 38. יוצא אפוא שהבעלים אוחזים בחבל משני קצותיו: מן הצד האחד במכר הדירות, מתעלמים מקיומה של התכנית ומן הצד השני אם מאושרת תכנית חדשה שהזכויות בה אינן מותלות, מביאים בחשבון את קיומה של התמ״א לשם הפחתת ההשבחה. היעדרה של הקוהרנטיות תורמת לחוסר וודאות בתחום שבו לוודאות חשיבות עצומה".