"הם לא הסכימו לחתום בגלל שקיבלו 20 סמ"ר פחות מדייר אחר. אמרו: לא, זה פרינציפ"

עו"ד חגי מידן הוא שותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' - משרד העוסק בכל תחומי הנדל"ן, לרבות תחום ההתחדשות העירונית, ופועל במרכז הארץ ובשנים האחרונות גם בירושלים. בתחום ההתחדשות העירונית, המשרד עוסק באופן כמעט בלעדי בייצוג בעלי דירות. עו"ד מידן משתף מתוך ניסיונו ומספר על האתגרים, הטעויות והשינויים שחלו בתחום במהלך השנים.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

"המשרד שלנו היה בין פורצי הדרך בתחום זה, ומאד האמנו בו. בין היתר, שימשנו יועצים של הרשות להתחדשות עירונית לצורך ניסוח הסכמים לדוגמה ומסמכים אחרים הנמצאים באתר של הרשות. ברמה האישית, מה שמשך אותי לתחום זה דווקא האתגר המוסף הנובע מהממשק השוטף עם האנשים - לעמוד מול עשרות בעלי דירות, כאשר לכל אחד דעה, פחדים וחששות משלו, וחלקם כלל לא מעוניינים לקדם פרויקט. כעורך דין, עליך להיעזר בכלים משפטיים ורגשיים כדי לייצר פתרונות יצירתיים שיקלו על בעלי הדירות להצטרף לפרויקט ולקבל נכס משודרג. בסופו של דבר, אלו עסקאות של win win. כשפרויקט מצליח, וברוך השם המשרד שלנו הצליח לסיים כבר הרבה מאוד פרויקטים, אתה רואה את בעלי הדירות מאושרים וזה סיפוק גדול שהצלחת לבצע את השליחות הזו".

מהן התכונות הנדרשות לעורך דין שמייצג בעלי דירות?

"ראשית, נדרשת בקיאות משפטית. יש להבין היטב את המאטריה. בנוסף, דרושה גם סבלנות רבה, אמפתיה והבנה לנפש האדם. עם זאת, נדרשת גם יכולת להיות תקיף מול בעלי הדירות- הדבר  הוא לרוב לטובתם ופעמים רבות נוסך בהם בסופו של דבר ביטחון. באחד הפרויקטים, עוד לפני שנבחרתי ללוות את בעלי הדירות, הגיעה אלי בעלת הדירה הגדולה והמפוארת ביותר במתחם והציבה מספר דרישות. אמרתי לה: "את לא צודקת בבקשות שלך ואני אומר לך מראש שגם אם לא תבחרו בי כעורך הדין שלכם, לדעתי זה לא מגיע לך". היא הסתכלה עלי רגע בהלם ואמרה לי: "רק בזכות זה אני רוצה לבחור בך". אסור לפזר הבטחות בלי כיסוי. צריך להגיד את האמת, מה אפשרי ומה לא, מתי הדרישה לא הגיונית ועל מה אפשר לנהל משא ומתן ולמצוא פתרונות יצירתיים".

טעות נפוצה שעלולה להכשיל פרויקט?

"מה שמפיל פרויקטים, בדרך כלל, זו לא הסוגייה של עוד מטר או פחות מטר, אלא היחסים הבינאישיים בין הדיירים. העניין הפסיכולוגי בפרויקטים האלה הוא קריטי. לכן עורך הדין חייב לעבוד בשקיפות כלפי כל הדיירים, לוודא שאף דייר לא מרגיש ממודר, שכולם מרגישים שהם חלק בלתי נפרד מהתהליך, גם אם הם לא חברים בנציגות".

ספר על אתגר בתהליך העבודה מול דיירים.

"איזון התמורות בין בעלי הדירות הוא אחד הנושאים המאתגרים, במיוחד בפרויקטים שיש בהם דירות מטיפוסים שונים, וכן בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי שמצריכים קידום תב"ע , כך שאיש אינו יודע מה יהיה התכנון הסופי. כבר קרה שבפרויקט שטיפלתי בו בעלי דירה לא הסכימו לחתום בגלל שדייר אחר קיבל 20 סמ"ר יותר. זה שטח של מרצפת ישנה. אבל הם אמרו: "לא, זה פרינציפ". חצי שעה צרחו במשרד שהם לא חותמים, ולבסוף חתמו".

כשאתה מתבונן חמש שנים אחורה – האם לדעתך חל שינוי בהתנהלות הדיירים?

"לדעתי כן. הם כל כך מודעים ומבינים, כל דייר היום הוא חצי דוקטור למשפטים ולהתחדשות עירונית. הם הפכו להיות מיני יזמים בעצמם, מסתכלים מה היזם מרוויח ואם זה מעל אחוז מסוים דורשים להתחלק ברווחים. זה לגיטימי בעסקה, ובמקרה כזה, תפקיד עורך הדין הוא להכניס לדיון את הממד של הראיה הרחבה יותר, ולוודא שההתעסקות שלהם ב"מיקרו" לא תגרום ליזם לסגת מהפרויקט".

מה הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

"זה יותר עניין של סיפוק, שמחה. כל פרויקט הוא סוג של "בייבי". בכל פרויקט שאנו מחליטים לטפל אנחנו יודעים, פחות או יותר, למפות את המוקשים שלו, את הקשיים, את האתגרים, ומטבע הדברים כאשר מצליחים לדלג מעל המשוכות והפרויקט יוצא אל הפועל – זה סיפוק גדול ושמחה. לדוגמה, אחד מהפרויקטים שיצאו אל הפועל לא מזמן, פרויקט תמ"א הריסה ובנייה שליוויתי ברחוב בודנהיימר פינת פנקס בתל אביב. זה היה פרויקט מאוד מאתגר. בהתחלה היו לא מעט דיירים שכלל לא רצו בפרויקט. שכנענו כמעט את כולם ובסופו של דבר היה צורך לנהל הליך משפטי נגד בעלים של שביעית דירה מתוך כל הפרויקט. כמו כן, התמודדנו עם כניסתה לתוקף של תכנית רובע 4 אשר הכתיבה צמצום של קווי הבניין ושינוי בהיקף זכויות הבנייה. בהמשך, היה שינוי בשליטה בחברה היזמית, כך שהאתגרים והמשוכות היו רבים, אך לשמחתי צלחנו אותם. כיום הפרויקט המקסים נמצא כבר לקראת סיום בנייה".