פרויקט של תדהר בהוד השרון הוביל לקרב פוליטי ומלחמת הכפשות. כך הכריעה ועדת הערר

ועדת הערר המחוזית של מחוז המרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי קיבלה בשבוע שעבר ערר שהגישה חברת " תדהר בני ברית" נגד החלטה שקיבלה מליאת הוועדה המקומית של עיריית הוד השרון בחודש יוני האחרון, אשר הפכה החלטה של ועדת המשנה העירונית, ודחתה הפקדת תוכנית מפורטת לבניית פרויקט מגורים, מסחר ומבני ציבור, שקידמה החברה בשיתוף הוועדה המקומית.

לקריאת ההחלטה המלאה.

ברקע למחלוקת שסבבה את התוכנית, טענות מצד חברי האופוזיציה לניגוד עניינים של ראש העירייה אמיר כוכבי הקשורות בפרויקט, שאחד היזמים בו הוא בעלה של עוזרתו האישית – טענות אשר ככל הנראה קיבלו רוח גבית עם התקרב מועד הבחירות לרשויות המקומיות. זאת על אף חוות דעת של משרד המשפטים שניתנה בנושא כבר בשנת 2021, לפיהן כוכבי, שנמנע מלשבת בדיונים הקשורים בפרויקט, אינו נמצא בניגוד עניינים.

בהחלטתה, פתחה ועדת הערר את הדרך להמשך קידומו של פרויקט התחדשות במרכז העיר, אשר כולל 140 דירות בבנייה של שני מגדלים בני 19 קומות. עוד כוללת התוכנית 1,200 מ"ר עיקרי למסחר ושני מבנים ציבוריים: אחד בשטח 600 מ"ר עבור שני גני ילדים ומבנה קהילה, והשני מבנה בן 4 קומות בייעוד תעסוקה ומסחר מעל קומת קרקע עם חניון ציבורי תת קרקעי.

בדיון שנערך בנושא בשנת 2021 לא השתתפו ראש העירייה אמיר כוכבי וסגניתו, שהיו מנועים בשל חשש לניגוד עניינים. רעייתו של כוכבי מפעילה פאב במתחם, ואילו עוזרתו האישית, שהייתה פעילה במטה הבחירות שלו, נשואה ליזם ירון שמש, ממנהליה של תדהר בני ברית. בעקבות הדיון פנה חבר הוועדה המקומית, עו"ד משה חנוכה, לוועדה למניעת ניגוד עניינים של נבחרי ציבור ברשויות המקומיות במשרד המשפטים, וביקש את חוות דעתה בשאלת ניגוד העניינים של חברי סיעתו של כוכבי שכן השתתפו בדיון והצביעו בעד ההחלטה, ונענה על ידה כי אין חשש לניגוד עניינים.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי מליאת הוועדה המקומית הוד השרון הפכה את החלטת ועדת המשנה בניגוד למדיניות תכנונית ארוכת שנים שאותה היא עצמה קידמה, ללא כל נימוק, זאת תוך פגיעה הן בזכות הטיעון של העוררת, והן בהסתמכות שלה על מדיניות שלטונית קיימת. לסיום השיתה ועדת הערר על הוועדה המקומית הוצאות שכר טרחה בסך 40 אלף שקלים, שישולמו לתדהר ולבעלי הזכויות במקרקעין.

הקשר האישי של כוכבי וחוו"ד משרד המשפטים

החלטת הוועדה המקומית הוד השרון התקבלה ביחס למתחם בן 10.7 דונם בצומת הרחובות הבנים ובני ברית בהוד השרון, שלגביו אישרה הוועדה המחוזית בשנת 2015 את תוכנית המתאר הר/52/88 – "מתחם בני ברית, פרויקט פינוי בינוי ". בהחלטתה כתבה הוועדה המחוזית כי במקום קיים מרכז מסחרי, "הבנוי בצפיפות נמוכה ומהווה מטרד סביבתי וחזותי... מטרת התכנית – ליצור מנגנון של פינוי השטח מהיעודים, המהווים מטרד, והכשר הקרקע לבניית מבני המגורים בצפיפות ההולמת את מרכז העיר ובאיכות גבוהה". בעקבות זאת, התוכנית המתארית שינתה את ייעוד הקרקע העיקרי, ממלאכה ותעשייה למגורים ומסחר, וקבעה הוראות להוצאת היתר בנייה.

הוא וסגניתו לא השתתפו בדיונים בנושא. ראש עיריית הוד השרון אמיר כוכבי (ינאי יחיאל)

במאי 2021 החליטה הוועדה המקומית על הצטרפות העירייה כמגישת התוכנית ועל העברת התוכנית המפורטת להפקדה בוועדה המחוזית. בדיון שנערך בנושא לא השתתפו ראש העירייה אמיר כוכבי וסגניתו, המשמשת כמ"מ יו"ר הוועדה לתכנון ולבנייה, שהיו מנועים בשל חשש לניגוד עניינים. רעייתו של כוכבי מפעילה פאב במתחם, ואילו עוזרתו האישית, שהייתה פעילה במטה הבחירות שלו, נשואה ליזם ירון שמש, ממנהליה של תדהר בני ברית.

בעקבות הדיון פנה חבר הוועדה המקומית, עו"ד משה חנוכה, לוועדה למניעת ניגוד עניינים של נבחרי ציבור ברשויות המקומיות במשרד המשפטים, וביקש את חוות דעתה בשאלת ניגוד העניינים של חברי סיעתו של כוכבי שכן השתתפו בדיון והצביעו בעד ההחלטה. באוקטובר 2021 השיב עו"ד ד"ר עמר בן צבי, מרכז הוועדה למניעת ניגוד עניינים במשרד המשפטים, לפניית עו"ד חנוכה כי אין חשש לניגוד עניינים.

הוועדה המקומית מאשרת - ומתהפכת

במאי 2022 אישרה מועצת העיר שני מהלכים נוספים הקשורים בתוכנית. הראשון - הצטרפות העירייה כמגישת התוכנית המפורטת, והשני - אישור הסכם עקרונות בין תדהר בני ברית לעירייה, שעניינו התחייבות של החברה לביצוע 'המטלות הציבוריות' שנקבעו בתוכנית המתארית, בהם הקמת מבנים ציבוריים בשטח של 600 מ"ר כחלק מהמתחם. בעקבות זאת, באוגוסט 2022 נחתם הסכם העקרונות בין העירייה לתדהר, והתוכנית המפורטת הועברה לוועדה המחוזית לקליטה ולדיון.

אלא שבמקביל להליכים אלה, ביוני 2022 פורסמה למתן תוקף תוכנית המתאר של הוד השרון, ובעקבות זאת עברה הסמכות לדון בתוכנית לידי הוועדה המקומית, ודיון בתוכנית המפורטת, שכבר אושרה בעבר על ידי הוועדה המקומית בטרם הועברה לוועדה המחוזית, נקבע פעם נוספת, והפעם לשם הפקדתה להתנגדויות על ידי הוועדה המקומית. בתאריך 21.5.2023 החליטה ועדת המשנה להפקיד את התוכנית המפורטת – בתנאים.

זמן קצר לאחר אישור התוכנית להפקדה ביקשו שניים מחברי הוועדה המקומית לקיים דיון חוזר בהחלטה במליאת הוועדה המקומית (הרכב הכולל את כלל חברי המועצה),ובעקבות זאת ב-11.6.23 כונסה המליאה לדיון אשר בסופו התקבלה ברוב של 7 חברים לעומת 6 חברים, החלטה לפיה "מליאת הוועדה אינה מאשרת את החלטת ועדת המשנה מיום 21.5.2023 להפקדת התכנית". נגד החלטה זו הגישה תדהר ערר.

"אי הנמקת ההחלטה – פגם חמור"

ועדת הערר בראשות עו"ד אשכנזי קיבלה את הערר, וביקרה בחריפות את התנהלות מליאת הוועדה המקומית הוד השרון, שהפכה את החלטת ועדת המשנה. "החלטת ועדת המשנה לאשר את התוכנית המפורטת נטועה היטב בהמלצות הצוות המקצועי של הוועדה המקומית, אשר סבר כי יש להפקיד את התוכנית. התוכנית המפורטת עולה בקנה אחד עם הסכם העקרונות שנחתם בין העירייה לבין העוררת, ומסדיר את נושא המטלות הציבוריות, והעירייה הצטרפה כמגישת התוכנית המפורטת.

"במקרה זה, לא קיבלו נציגי העוררת זכות טיעון כדין. טרם כניסתו של נציג העוררת לאולם הדיונים לא התקבלה החלטה לשנות את החלטת ועדת המשנה, וממילא לא הודע על קיומה של החלטה כאמור לנציג העוררת. בנוסף, לא הוצגו בפני נציג העוררת הטענות או הנושאים העיקריים שנדונו טרם כניסתו לדיון, לא ניתנה לו הזדמנות להתייחס אליהם או לנושאים שעלו לאחר צאתו מאולם הדיון – זכויות הבנייה, התועלות הציבוריות והשלביות – נושאים שעמדו בבסיס ההחלטה שלא נומקה"

"הוועדה המקומית עצמה החליטה, עת סברה שהתוכנית המפורטת מצויה בסמכות הוועדה המחוזית, להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד אותה להתנגדויות", כתבה הוועדה בהחלטתה, והוסיפה כי "הסיבה היחידה לקיום דיון נוסף בתוכנית המפורטת בוועדת המשנה היא, שבינתיים אושרה התוכנית הכוללנית, והתוכנית המפורטת הפכה לתוכנית בסמכות הוועדה המקומית".

 על פי ועדת הערר, החלטת הוועדה המקומית לסטות מהמלצות הצוות המקצועי ומהחלטתה הקודמת של הוועדה המקומית, ולבטל את החלטת ועדת המשנה "לא נומקה כלל. החלטה זו התקבלה בחריגה מסדרי הדין החלים בעת קיום דיון חוזר בהחלטת ועדת המשנה, תוך פגיעה בזכות הטיעון של העוררת, ולא נתמכה בשינוי נסיבות או באינטרס ציבורי שיצדיק סטייה מהחלטה קודמת של הוועדה המקומית. אי הנמקת החלטת הוועדה המקומית מהווה פגם חמור".

אי מתן זכות טיעון

פגם נוסף שמצאה הוועדה בהליך, הוא אי מתן זכות טיעון לנציגי תדהר , שכלל לא ידעו כי ביטול התוכנית על הפרק לפני ישיבת מליאת הוועדה, וגם הסיבות בגינה הוחלט כך לא הובאו בפניה. "במקרה זה, לא קיבלו נציגי העוררת זכות טיעון כדין. טרם כניסתו של נציג העוררת לאולם הדיונים לא התקבלה החלטה לשנות את החלטת ועדת המשנה, וממילא לא הודע על קיומה של החלטה כאמור לנציג העוררת. בנוסף, לא הוצגו בפני נציג העוררת הטענות או הנושאים העיקריים שנדונו טרם כניסתו לדיון, לא ניתנה לו הזדמנות להתייחס אליהם או לנושאים שעלו לאחר צאתו מאולם הדיון – זכויות הבנייה, התועלות הציבוריות והשלביות – נושאים שעמדו בבסיס ההחלטה שלא נומקה".

לבסוף קבעה הוועדה כי החלטת מליאת הוועדה המקומית מהווה פגיעה בהסתמכות, כלומר יכולת האזרחים להסתמך על פעולות שלטוניות, ובמקרה זה – הסתמכות על הליך תכנוני ארוך שנים שקידמה הוועדה עצמה לאישור התוכנית. בהחלטה קבעה הוועדה כי ישנם שני סוגי מקרים עשויים להצדיק עיון מחודש בהחלטת מוסד התכנון, חרף הפגיעה באינטרס ההסתמכות: שינוי נסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה, או הערכה חדשה של הנסיבות הקיימות מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור, אך כי אף אחד מאלה לא התקיים במקרה זה.

"אשר על כן הערר מתקבל. החלטת הוועדה המקומית מבוטלת, החלטת ועדת המשנה תעמוד על כנה והצדדים יפעלו לפיה, קרי: התוכנית תופקד בתנאים הקבועים בהחלטת ועדת המשנה והליך התכנון ימשיך מאותו שלב על פי הוראות הדין", סיכמה הוועדה.

בעניין ההוצאות קבעה הוועדה כי "בהתחשב בעובדה, שמי שיישא בתשלום הוצאות לעוררת ולמשיבים היא הקופה הציבורית, ולא חברי הוועדה המקומית שהחליטו על ביטול החלטת ועדת המשנה, לא מצאנו לנכון להשית הוצאות בסכום מלא על הוועדה המקומית. על כן הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררת ( תדהר ) בסך 10,000 שקלים ובהוצאות כל אחד מן המשיבים 2 - 62 (בעלי זכויות במתחם, נ"ב) בסך 500 שקלים לכל אחד".