"מה שהתחיל אצלי כרצון להתמקצעות משפטית התרחב לרישיון עריכת דין, מכרתי את חברת הבנייה שהקמתי והשאר היסטוריה"

עו"ד נח רפפורט מדגיש את החשיבות של שיח בגובה העיניים, סבלנות אין קץ והצבת גבולות אמיתיים ומבוססים עובדתית כדי להצליח לקדם כל פרויקט התחדשות עירונית . הוא מסביר איזו טעות עלולה להביא כל פרויקט לכישלון וחושף היכן הוא מרגיש שנכשל באופן אישי בפרויקט התחדשות בהרצליה.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

הסיפור שלי מתחיל לפני יותר מ-45 שנה אז סיימתי לימודי הנדסה בטכניון. התחלתי לעבוד בסולל בונה והתקדמתי במעלה הדרך עד לתפקיד של מהנדס ראשי ומנהל סולל-בונה בירושלים. אחר כך החלטתי לצאת לדרך עצמאית והקמתי חברת בנייה, בעלת סיווג בנייה בלתי מוגבל (ג'5). איך הגעתי להחלטה ללמוד משפטים ב"אמצע החיים"? הייתי מעורב במספר גדול מאוד של בוררויות ומצאתי את עצמי מספק חוות דעת מקצועיות בבתי משפט. החיידק המשפטי דבק בי והחלטתי ללמוד משפטים בתחילת שנות האלפיים. מה שהתחיל אצלי כרצון להתמקצעות משפטית התרחב לרישיון עריכת דין, מכרתי את חברת הבנייה שהקמתי והשאר היסטוריה. ב-2005 עם החלטת הממשלה בנושא תמ"א 38 ומתוקף תפקידי במשך יותר מ-15 שנה כחבר הנהלת ארגון הקבלנים והתאחדות הקבלנים מצאתי את עצמי, חבר בוועדות הכנסת כנציג של התאחדות הקבלנים ולקחתי חלק פעיל בעדכון שלושת החוקים – התכנון והבנייה, המקרקעין ומיסוי מקרקעין. הכרתי את החוקים כל כך טוב שהיה זה אך טבעי לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית. החלטתי לייצג דיירים ולמנף את הידע הגדול שצברתי לאורך השנים בצד הבנייה בהקשרים המשפטיים.

למה החלטת לייצג רק דיירים?

בראש מעייני עומדת סוגיית ניגוד העניינים. בעקבות ההיכרות הרחבה שלי עם תחום הבנייה, יזמים וקבלנים, אני מרגיש בנוח כאשר אני מייצג צד אחד בלבד. לך תדע איפה תפגוש מחר את היזם או הקבלן שאתמול ייצגת דיירים מולו במסגרת פרויקט התחדשות בהם הצדדים היו מעורבים. הידע שלי מתחום הבנייה מהווה מכפיל כוח עבור דיירים ולכן החלטתי להביא את הערך לשולחן ולשמור אותו נקי לחלוטין מניגודי עניינים.

מה הטעות הנפוצה שעלולה להכשיל פרויקט?

להישאר באזור הנוחות עלול להכשיל פרויקט. הנקודה הכי חשובה ומהותית להצלחתו של כל פרויקט התחדשות קשורה באנשים – הם החומר שמרכיב כל פרויקט מקצה לקצה. כאשר יזמים וקבלנים שוכחים מהאנשים ומתמקדים בתוכניות ובהדמיות, בדו"חות ובחליפות המגוהצות – בדרך הזו פרויקט ייכשל. במקרים רבים המפגש עם הדיירים והירידה לשטח נמצאים מחוץ לאזור הנוחות של היזמים וחשוב מאוד לצאת מאזור זה כדי להצליח לקדם את הפרויקטים בהצלחה מלאה.

בצד המשפטי, לפי דעתי, עורך דין מנוסה שרוצה בהצלחת הפרויקט צריך להציב בפניי הדיירים את העובדות הנכונות והאמיתיות. חשוב לדעת להתמודד עם דרישות הדיירים, שבאופן טבעי, רוצים להשיא ערך גבוה ככל הניתן מפרויקט ההתחדשות, מה שבמקרים רבים עלול להפוך אותו ללא כלכלי עבור היזם. לכן, עו"ד מנוסה צריך להציב בפני הדיירים גם את המגבלות. בייחוד היום, כאשר התמורות הולכות ופוחתות, חשוב לזכור כי המטרה המרכזית של תהליכי ההתחדשות היא הביטחון האישי של הדיירים והגברת תחושת המוגנות שלהם. עו"ד שלא יציב גבולות לדיירים וידגיש בפניהם את המשמעות האמיתית של תהליכי ההתחדשות – זהו מתכון לכישלון של פרויקט.

ספר על כישלון או טעות שחווית במעלה הדרך.

חלק מתפיסת העולם המשפטית שלי היא שתחילת העבודה בשטח, של הקבלן , תהיה רק לאחר שהפקיד בידי את הערבויות הנדרשות והעתקים של תעודות הביטוח בהן הדיירים הם המוטבים. פרויקט אחד, בהרצליה, הוא דוגמה לטעות שעשיתי והדגישה לי את החשיבות של הערבויות. בפרויקט ההוא הייתה נציגות דיירים דומיננטית מאוד, ובניגוד לעצתי הם החליטו לאשר את תחילת הבנייה מבלי שהופקדו המסמכים הדרושים ועל בסיס הבטחות בעל פה של היזם. אני כמובן התנגדתי אבל לא יכולתי לעצור את הנציגות וכך התחילה סאגה של שנה וחצי במהלכה היזם התחמק ולא מסר את הערבויות. בשלב מסוים נדרשה חתימתי על תוכנית לשינויים ואני התנגדתי לחתום עד שעניין הערבות לא יוסדר כהלכה. באותה עת, שוב התערבה הנציגות ועל בסיס קבלת המחאה, אישרה ליזם להמשיך וחתמה על תוכנית השינויים. ומה קרה? היזם נקלע לקשיים והפרויקט נעצר. אני התפטרתי, בצעד חריג, מאחר ולא ניתנו לי הכלים לנהל את התהליך. תפקידי הוא לייעץ ואינני יכול לכפות את דעתי על הלקוח, ובכל זאת אני רואה בזה כישלון אישי שלי.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב לעולם?

על בסיס הניסיון שצברתי, וזו גם המגמה השלטת בתחום, אני לא אטפל יותר בפרויקטים של תמ"א 38 /1. בהתחלה זה מה שהיה וזה עדיף מכלום, אבל היום המשמעות של תמ"א 38/1 היא תפירת טלאים על בניין ישן. השיטה הזו יוצרת הרבה בעיות בייחוד סביב סוגיית המגורים של הדיירים תוך כדי תהליך הבנייה. לעומת זאת, תהליכי פינוי-בינוי הם "בריאים" יותר ונכונים יותר בעיניי.

בהתבוננות של חמש שנים לאחור - האם לדעתך חל שינוי בהתנהלות הדיירים?

השינוי המהותי שחל לאורך השנים, בהקשר זה, הוא שהדיירים מעורבים, מעורים ובעלי ידע רב יותר בכל מה שקשור לתהליכי ההתחדשות העירונית. הם מבינים את מה שאני מסביר להם. זה יתרון גדול אך לעתים גם חיסרון, מפני שעם הידע מגיעות גם דרישות שלפעמים אינן ריאליות. אני תמיד אומר שכל פרויקט הוא לגופו, אי אפשר להשוות בין שני פרויקטים או מגרשים. אני תמיד מדגיש בפני הדיירים שאני מייצג, שחוץ מלהגן עליהם בתהליך, אני אקפיד על שקיפות מלאה ועל שוויוניות כך שכל אחד ואחת יכירו מה שהשכן שלהם מקבל וביחס לאיזה קריטריון זה נקבע. הכל גלוי, הכל מעל האדמה ושום דבר לא מתחת לשטיח.

מהו הפרויקט/עסקה שאתה הכי גאה בו, ולמה?

אחד מפרויקטי הדגל שלי הוא פרויקט פינוי-בינוי במתחם מעגלי יבנה בירושלים, והיום הוא נמצא בתהליך אישור סופי של התב"ע. מדובר בפרויקט גדול מאוד שכולל פינוי של 385 דיירים ובנייה מחדש של 1250 יח"ד. כדי לצלוח את המשוכה הזו ולקדם את הפרויקט, הפעלתי את כל כישוריי וניסיוני מתחום הבנייה ופרסמתי בקשה מפורטת ויסודית מאוד לקבלת הצעות מיזמים. פניתי ל-12 היזמים המובילים לפי BDI, כולם ניגשו לפרויקט, ובהליך מאוד מסודר שכלל מו"מ מעמיק ושימוש בשירותים של יועצים חיצוניים בכל מיני תחומים נבחר היזם המתאים בסופו של דבר.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

אני מאוד אוהב לטייל בעולם, אבל את זה אני חושב שיודעים עליי. מה לא יודעים? אני חובב שחמט ובצעירותי הייתי אלוף שחמט – מה שהציל אותי מריתוק בצבא. הסיפור הוא שלקחתי אחריות על פאשלה של חבר, קיבלתי ריתוק של 21 יום ורק בזכות כך שהתקיימה באותו זמן אליפות שחמט צבאית, יצאתי להתחרות וחזרתי מנצח – אלוף פיקוד הצפון (בשחמט) – ומהריתוק כולם שכחו.