"כולם מבינים שהתחדשות עירונית היא משימה לאומית, האזור שלנו רווי סכנות והזמן לא משחק לטובתנו"

מה גרם לכם להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

"לפני יותר מ-20 שנים פנתה אליי דיירת קשישה וביקשה שאגיש בשמה התנגדות לתוכנית פינוי-בינוי, לימים היא שינתה את דעתה והפרויקט יצא לדרך," מספר עו"ד תוסייה כהן, "כך נחשפתי לתחום ההתחדשות העירונית וטיפלתי לראשונה בפרויקט התחדשות עירונית , הפרויקט הראשון שהיה בירושלים. מאוחר יותר, בשנת 2011, עיריית ירושלים גיבשה את תוכנית מתאר 10038 ופרויקטים של תמ"א 38 החלו לתפוס תאוצה. באותה תקופה פנתה אליי נציגות וביקשה את המעורבות שלי בפרויקט. נכנסתי לעולם מדהים המאופיין בעבודה עם אנשים ורצוף אתגרים." ועו"ד אלקלעי מוסיף, "מבחינתי החיבור היה מאוד פשוט, בתקופת הלימודים התלבטתי אם ללמוד הנדסת בניין כמו כל חברי הצוות או משפטים כמו מרבית מבני המשפחה. התחדשות עירונית היא סוג של שילוב בין השניים. כשאתה אוהב לעבוד עם אנשים ואוהב לרדת לפרטים העיסוק בתחום ההתחדשות העירונית הוא עניין כמעט טבעי."

מה תחום העיסוק העיקרי של המשרד בהקשר התחדשות עירונית ?

עו"ד תוסייה כהן  מציין כי המשרד מייצג אך ורק דיירים. " לפני שמונה שנים קיבלנו החלטה אסטרטגית לייצג רק בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית . בעבר ייצגנו גם יזמים ואף השלמנו פרויקטים של הריסה ובנייה בייצוג יזמים, אולם כדי להימנע מניגודי ענייני ולו הקלים ביותר, קיבלנו החלטה שהמשרד יתמקד בייצוג את הדיירים. אנחנו עורכים הרבה מאוד מפגשים וכינוסים עם הדיירים ומאוד מוכוונים אליהם."

ספרו על חוויה משמעותית שזכורה לכם מתחילת הדרך.

"זכור לי במיוחד  פרויקט הריסה ובנייה קטן ומאתגר בחולון. נדרשנו להסדיר ענייני רישום והסדרות בקרקע מאוד מורכבים ולאחר שנים של עבודה וניהול הליכים הצלחנו לעמוד באתגרים האלה", מסביר עו"ד אלקלעי, "כשישבתי בדירות לאחר אכלוס הפרויקט, התמלאתי סיפוק וגאווה." עו"ד תוסייה כהן מתאר את ההתרגשות כאשר הוא מסתובב בעיר ורואה את עשרות  הפרויקטים שהבשילו והגיעו לכדי גמר. " התחדשות עירונית היא תחום מהפכני, משימה לאומית של ממש. אני לא אשכח את אירוע ההריסה בפרויקט הראשון אותו ליווינו בירושלים. מצד אחד זהו מעמד מרגש ומצד שני עצוב, מעין פרידה מהבית, מהזיכרונות. הרבה דמעות זלגו שם," הוא מספר.

מהי טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט?

אלי ורועי מדגישים את הצורך בבסיס איתן כדי שפרויקט יוכל להתקדם. החיבור בין הדיירים לבין עצמם הוא חשוב ביותר והשקיפות בתהליך היא בבחינת הכרח. "לא פעם אנו מוצאים את עצמנו מכווינים את הצדדים כיצד לפעול כדי שהדברים ילכו חלק וכדי להימנע מטעויות," מתאר רועי. אלי מסביר כי מרבית הטעויות מקורן בגישה של היזמים כלפי הדיירים. "צריך כמות אדירה של סבלנות, להיות קשוב ולעדכן באופן שוטף את הדיירים. מרבית הפרויקטים נופלים בשלב הראשון של גיבוש בעלי הדירות וניהול המו"מ. פרויקטים של התחדשות עירונית הם לא רק מרכיב רווח, יש אלמנטים חברתיים וצריך להיות בנוי לזה. כדי להימנע מטעויות שעלולות לגמור פרויקט אנחנו מקפידים להציף את הדברים מבעוד מועד ולחתור להידברות המונעת הטעויות", מדגיש עו"ד תוסייה כהן.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרבו לעולם?

"אנחנו גורם מקצועי, בוחנים כל פרויקט ופרויקט ורק אם אנחנו מאמינים שהתהליך הצפוי לא יתמוך את מדיניות התכנון, לא נתקרב אליו. כיום לאור הסינון הראשוני רוב מכריע מהפרויקטים שאנחנו מעורבים בהם מגיעים לכדי מימוש וזה לא עניין של מה בכך בנוף פרויקטי ההתחדשות," מציין רועי. ואלי מוסיף, "אם אנחנו רואים פוטנציאל לתוצאה – אנחנו בפנים."

מה התפקיד של כל אחד מכם? איך אתם משלימים אחד את השני?

"יש בינינו פער גילאים ויש לזה משמעות בהתנהלות," מסביר אלי, "רועי הוא הטכנולוג מבין שנינו, קצבי יותר, ואני רגוע יותר". "אחרי למעלה מעשור של עבודה משותפת למדנו אחד את השני, אני כבר יודע מה אלי חושב עוד לפני שהוא אומר. הכימיה עובדת ויש בינינו גיבוי ועידוד הדדי," מוסיף רועי.

ספרו משהו שאף אחד לא יודע עליכם בענף הנדל"ן.

"אנחנו לא גרים בירושלים," מציינים אלי ורועי יחד. "ירושלמים במקור, אבל היום גרים מחוץ לעיר," מגלה רועי, ואלי מוסיף, "שנינו ספורטאים. התחדשות עירונית היא ריצה למרחקים והספורט הכין אותנו לזה."

מה הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

לדברי עו"ד תוסייה כהן שורש הבעיה הוא בבירוקרטיה. "כולם מבינים שהתחדשות עירונית היא משימה לאומית, האזור שלנו רווי סכנות והזמן לא משחק לטובתנו. אני רואה הבדל בין הרשויות העירוניות, יש כאלה שמקדמות ומקצרות תהליכים ויש כאלה שמשך הזמן הארוך והסרבול פוגע במוטיבציה של הדיירים הצעירים והמבוגרים לקדם תהליכי התחדשות בבניין שלהם לפיכך נדרש לרתום את כל בעלי העניין מתוך הבנה של הצרכים והמוטיבציות שלהם."

"בארה"ב אפשר לקדם היתר בנייה ברבע מהזמן ביחס לישראל, אז יש לאן לשאוף," מסביר עו"ד אלקלעי, "התהליכים עובדים בצורה מאוד מקצועית אבל הם ארוכים וכוללים ריבוי בירוקרטיה ,שלבים רבים, מסמכים ואישורים." עו"ד תוסייה כהן מוסיף, "אי אפשר שהתחדשות עירונית תהיה מנותקת מהפיתוח התשתיתי וחידוש התשתיות, זה גורם לעיכובים ובסוף העומס על התשתיות הקיימות יהיה בלתי נסבל."

בהתבוננות של חמש שנים לאחור - האם חל שינוי בהתנהלות הדיירים?

"בתחילת הדרך, לפני למעלה מ-15 שנה, לדיירים לא היה מושג ולא היו התארגנויות של דיירים. כל אחד התנהל בעצמו ולקח ייצוג אישי. היום אפשר לראות את המודעות שעלתה בקרב הדיירים ובעיקר את ההבנה שהתגבשה לגבי הכוח שלהם כקבוצה מלוכדת. היום הדיירים המיוצגים נמצאים ברמה כמעט שוויונית ביחס ליזמים, יש להם דרישות, הם מפעילים יועצים מטעמם ומנהלים מו"מ בצורה טובה מאוד," מתאר עו"ד תוסייה כהן.

"גם הגישה של הרשויות והיזמים השתנתה לאורך השנים," מוסיף עו"ד אלקלעי, ומרחיב, "כיום אנחנו יושבים עם הרשויות והדיירים יחד כדי להבין סוגיות משמעויות בתכנון הפרויקט. ההתאגדות של הדיירים מקצרת את משך המו"מ, מצמצמת נקודות מחלוקת ומקצרת את משך התהליך כולו."