"כל מנוף שאני רואה בארץ בפרויקט שאני לא קשור בו, עושה לי כאב בטן"

עו"ד יואב זהבי הוא איש של אנשים, שאוהב במיוחד להנגיש את עולם המשפט לאנשים שזה לא התחום שלהם. בראיון אחד על אחד הוא מספר מה משך אותו לתחום ההתחדשות העירונית, מה השינוי הקיצוני שחל בהתנהלות היזמים והדיירים בשנים האחרונות ואיזה משפט בענף הנדל"ן מזכיר לו, לצערו, את "כשתגדל כבר לא יצטרכו להתגייס לצבא" – משפט שאומרים כבר שנים למרות שכולם יודעים שזה לא יקרה.

מה גרם לך לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית?

"חלק מרכזי בקריירה שלי, שנמשך כעשור, התמקד בליווי משפטי לקבוצות רכישה. עבדתי עם המון קבוצות, הכי גדולות שהיו בארץ, בהיקפים של 6000-7000 יחידות דיור. בגלל שהגעתי מהעולם הזה, שבו באה לידי ביטוי החיבה היתרה שלי לאנשים ולהנגשה של עולם המשפט לאנשים שזה לא התחום שלהם, נמשכתי גם לעולם של ההתחדשות. תחושת האחריות הקצת אבהית, אפשר לומר, כלפי בעלי הזכויות, משכה אותי הרבה יותר מלהיות עורך דין שיודע לצטט חוקים. היה לי גם מאוד ברור, כבר לפני עשור או יותר, שמי שרוצה למכור דירות, צריך לעסוק בהתחדשות. בין היתר, כי ראיתי לאורך שנים את ההתנהגות של המשק וראיתי שתנודתיות בריבית או בכלל בשוק, יחד עם המחירים הלא מאוזנים של קרקעות (כולל במכרזי רמ"י), שולחים יזמים לעשות פרויקטים שבהם הם משקיעים פחות הון התחלתי בתחילת הדרך. לכן חיפשתי את עצמי בפרויקטים שעונים להגדרה הזאת. ראיתי כל כך הרבה רפורמות וניסיונות לאורך השנים, כל פעם הגיע שר אחר שחשב שהוא מביא איזו בשורה, וכולם שכחו את השיעור הראשון במבוא למיקרו-כלכלה: היצע וביקוש (עם תיבול של אינטרסים). ואכן מה שלא עשו, רק החמירו את המצב במשק מהבחינה הזאת. מהסיבות האלו ועוד, הבנתי שהשוק, רובו ככולו ילך להתחדשות, ולשמחתי התיישבנו על הגמל הזה רגע לפני שהוא נעמד".

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מהדרך שעשית.

"זכורה לי נסיעה עם אבא שלי למשרד, הייתי אז סטודנט, אנחנו עולים מאיילון לדרך השלום, לידנו המנופים שמקימים באותו זמן את המגדל הראשון ממגדלי עזריאלי, ואבא שלי, שהקים את המשרד בו גדלתי, אומר לי: "כל מנוף שאני רואה, שאני לא קשור בו – עושה לי כאב בטן". אני חושב שזה מסמל את הקריירה שלי אולי יותר מכל דבר אחר. אם הייתי יכול, הייתי רוצה שכל מנוף בארץ יהיה קשור אליי. מכאן הדרייב, בגלל זה אני עובד 15 שעות ביום, לא מוכן לוותר על אף פרויקט ועל מצויינות בכל פרויקט, אבל אני גם באמת נהנה ממה שאני עושה. בהיבט של ההתחדשות, הייתי לפני חודשיים-שלושה בפגישת היכרות של דיירים עם מספר עורכי דין. זה היה בדרום אשקלון, במקלט, כשרוב הדיירים דוברי אמהרית או רוסית. בצד אחד של החדר מתורגמנית לאמהרית, בצד השני לרוסית, אני מדבר ושומע את עצמי סימולטנית בשלוש שפות, בלגן לא נורמלי, וכל שלוש דקות המקלט רועד ולא מרקטות שנוחתות פה אלא מההפגזות של צה"ל בעזה. להיכנס למקלט הזה, זה דרך לא דרך, ואני מבין שהאנשים האלה שמולי, גם אם הם עומדים בכניסה לבניין, לא בטוח שהם מספיקים להיכנס למקלט בזמן המועט שיש להם, אז מהדירה? שום סיכוי. עכשיו, אני מגיע לאירוע הזה עם חולצת כפתורים, כי רוב היום אני מתלבש כמו עורך דין, ומי שלבוש בכפתורים, בעיני חלק מהאנשים שם, הוא המדינה. אחד מהם מתחיל לצעוק עלי: "אתם הייתם פה לפני עשר שנים, ולא עשיתם כלום". ונחנקתי, כמעט לא הצלחתי לדבר. גם עכשיו קשה לי. ההבנה כמה זה צורך קיומי עבורם, מבעירה בי את הרצון לעשות עבורם. לשמחתי הם בחרו אותי ואנחנו יוצאים שם לפרויקט ענק, ואני מקווה שנצליח באמת לעשות להם טוב".

מהן התכונות הדרושות לעורך דין דיירים?

"הכישרון הגדול בייצוג דיירים הוא הפסיכולוגיה, להיות איש של אנשים. ליתר דיוק, זה להיות הורה. מצד אחד באמת אכפת לך, מצד שני - חוסך שבטו שונא בנו. צריך לדעת לאזן אותם, להגיד להם איפה נגמר ההיגיון במה שהם רוצים ולדעת לאזן בין צרכים של אנשים שונים. לדעת לנהל משא ומתן. זה משהו שאני מרצה עליו באוניברסיטאות ובכל מיני פורומים, וזה מצרך חשוב מאוד בהתחדשות עירונית, לא רק לנהל משא ומתן מול היזם אלא גם בין הדיירים".

מה השתנה בשנים האחרונות בהתנהלות של הדיירים והיזמים?

"אני רואה שינוי דרמטי בהתנהגות של יזמים. הם איבדו את הכבוד אחד כלפי השני. פעם, אם יזם היה פונה לבעלי זכויות במתחם, ויזם אחר היה אומר לו שהוא עכשיו עובד על המתחם הזה – היזם מיד היה משחרר. היום? כמות הפעמים שהוצאתי מכתבים תחת הכותרת "גרם הפרת הסכם", כלומר פניתי ליזם ואמרתי לו שהוא גורם נזק ליזם שאני מייצג, זה קיצוני. גם אצל הדיירים חל שינוי, הם קיבלו תאבון שלפעמים הוא לא רלוונטי. רוצים הכל. ולעיתים התאבון הזה כל כך גדול ומוגזם שהוא מפיל את הפרויקט. בחלק מהמקרים זה בגלל עורכי הדין שמייצגים אותם, ששוכחים לפעמים שהמטרה היא לעשות פרויקט טוב, לא הסכם טוב".

מה הממשלה צריכה לעשות מחר כדי להאיץ את תחום ההתחדשות העירונית?

"יש היום סקאלה של גישות בתחום ההתחדשות העירונית. בצד אחד, עיר כמו ירושלים, שבה התפיסה היא "תכנון מוביל", כלומר, אם אפשר לבנות 500 יחידות דיור במגרש, וזה יוצר ליזם רווח לא נורמלי – תפדל, הכל בסדר. אפשר להקים? בוא נקים. בצד השני – רמת גן, לדוגמה, שטוענת שכל דייר עולה לעירייה כסף, וכיוון שבפרויקטים של התחדשות היא לא מקבלת היטלי השבחה כמו בפרויקטים יזמיים, אז היא פועלת על פי תקן 21 שקובע רווחיות מינימלית ליזמים. כלומר ברמת גן, גם מגרש שיכול לשאת עוד בנייה, תאושר בגינו הקיבולת המינימלית לפי התקן. אבל הלוא מטרת העל שלנו היא לבנות עוד דירות. אז אני מציע פתרון לדוגמה: עד תקן 21, תנו ליזם פטור מלא מהיטל השבחה . מעל התקן, אם היזם כבר מרוויח יותר, תגבו ממנו היטל השבחה . ככה גם העירייה תרוויח יותר, יהיה לה אינטרס לקדם פרויקטים, יהיה כסף לעירייה לתשתיות וכו', והאינטרס יפגוש את הצורך לייצר יותר היצע ולפתור, ולו במעט, את בעיית מחירי הדיור ומצוקת הדיור. בנוסף, באופן כללי, צריך למצוא פתרון לפער במוטיבציה בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי, כי המדינה מחליטה החלטות ובסוף השלטון המקומי הורג אותן. וכמובן שצריך לשפר את הליכי התכנון, שהמשך שלהם קטסטרופלי, והם הדבר הכי חשוב בשביל לייצר היצע גבוה ומהיר. לצערי, זה יושב אצלי באותה קופסה עם המשפט "כשתהיה גדול לא יצטרכו להתגייס לצבא". אלה משפטים שאנחנו שומעים שנים וכבר יודעים שזה רק משפט ולא באמת יקרה".

ספר על משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

"לאשתי, איילת, יש מסעדה שנקראת "הלוחשת לסירים", ויום שישי זה ה-יום של העסק הזה, המון אנשים והמון עומס. אז כל יום שישי אני מגיע, לובש סינר ואורז קופסאות אוכל ללקוחות. זה מה שאני עושה כל יום שישי, עובד אצל אשתי במובן הפשוט של המונח, ואוהב כל רגע מזה".