"למה שהיזם יקח את הזכויות האלה לעצמו?"

תמר אברהם נכנסה בטבעיות לתחום ההתחדשות העירונית והיא רואה בביטחון של הדיירים חלק מרכזי בהצלחה של כל פרויקט. "אנשים חוששים לעזוב את קורת הגג שלהם או את הרכוש הכי משמעותי בחיים שלהם," היא מתארת, ומדגישה את החשיבות של גורם שידאג לאינטרסים שלהם ויעניק להם ביטחון. בראיון אישי היא מגלה לאן היא "בורחת" באמצע היום ומספרת כיצד תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך השנים.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

כשהתחלתי לעסוק בשמאות עוד לא הייתה בכלל התחדשות עירונית . כאשר היא התחילה לקרום עור וגידים, עוד בתצורה הראשונית שלה, היה זה טבעי שאכנס לתחום – שמאית ותיקה עם ניסיון רב. תחום ההתחדשות הוא שונה מפרויקטים של בנייה חדשה על קרקע פנויה. המגרש הריק מתחלף באנשים ובמשפחות ובסביבת חיים קיימת, ועבודת השמאות הופכת מורכבת יותר כי צריך לדאוג לדיירים שיקבלו את מה שמגיע להם מבלי שזה יפגע ביזם ובפרויקט כולו.

ספרי על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך.

אין חוויה אחת. יש חוויות רבות וכולן קשורות ברגע המרגש בו פרוייקט חדש יוצא לדרך. תהליכי התחדשות טומנים בחובם הרבה פחדים וחששות – לוקחים בפועל לדיירים את הבית והם לא בטוחים שיהיה להם איפה לגור ולאן לחזור. התפקיד שלי הוא לדאוג לאינטרסים שלהם בד בבד עם היותי גורם המאפשר לפרויקט לצאת לפועל. לנסוך בהם ביטחון תוך התבססות על העובדות והמספרים. מעבר למספרים היבשים יש כאן גם עבודה עם בני אדם והשמחה שלהם שפרויקט מצליח לצאת לפועל, היא סיפוק גדול.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

בסופו של יום נדל"ן הוא לא רק אדמה ובלוקים, הוא גם אנשים. בייחוד בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית חשוב להיות תמיד אמיתיים עם הלקוחות ולא להבטיח דברים שאי אפשר לעמוד בהם במציאות. אלה חיים של אנשים, תקוות וחלומות. מעבר לזה, שלב התכנון בפרויקטי התחדשות הוא המורכב ביותר ותכליתו תכנון נכון של פרוייקט אשר צריך להבשיל לכדי הסכם בין הדיירים לבין היזם. בניגוד לפרויקטים של " מגרש ריק" גם הרשויות מתערבות במערכת היחסים בין הדיירים ליזם באמצעות קביעה של מסגרת תמורות שהיזם יכול לתת לדיירים. גורם זה יוצר מורכבות שצריך לדעת איך להתיר אותה ולהתנהל בצילה.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרבי?

אני רואה כל פרויקט כהזדמנות, כזה שעשוי להיות רלוונטי ואשמח לקדם אותו. הסייג היחיד מבחינתי הוא פרויקטים בהם עלול לעלות ניגוד עניינים, מאחר ולעתים אני מייצגת גם רשויות מקומיות. כל עוד אין ניגוד אינטרסים כל פרויקט מעניין אותי.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאת פועלת בו?

ככל שנקפו השנים היזמים וגם הציבור הבינו יותר את חוקי המשחק. השינוי העיקרי בעיניי חל אצל הרשויות המקומיות. תחילה הן לא הבינו בכלל את המשמעות של התחדשות ולא התערבו בתמורות לדיירים. עם הזמן שחלף, התגבשה ההבנה שהמשמעות של תמורות גדולות הן יותר יח"ד, דבר אשר השליך על התקצוב ועל מתן השירותים לתושבים. הסיבה העיקרית היא כי יחידת דיור או "בית אב" היא גירעונית לרשות המקומית מבחינת הכנסות מארנונה לעומת ההוצאות אשר הרשות המקומית מוציאה בגינה. בשנים האחרונות החלו הרשויות להתערב ולהגביל את הזכויות, בייחוד כאלה שנעדרות עורף כלכלי רחב הנשען על ריבוי שטחי תעשייה ומסחר.

כולם יודעים שהיזם חייב ליווי של שמאי, האם גם הדיירים צריכים שמאי מטעמם?

התפקיד של השמאי עבור הדיירים מבוסס על שני היבטים מרכזיים. האחד הוא כדי לבדוק, כלכלית, שכל אחד מהדיירים יקבל את מה שמגיע לו. והשני הוא לבדוק שמתקיים שוויון ואיזון בין הדיירים לבין עצמם. בהיבט הכלכלי יש ללוות את המהלך התכנוני, לבדוק האם הדיירים תורמים לפרוייקט גם זכויות בניה שהם לא ניצלו ולוודא שהם מקבלים תמורה עבורם. הדבר רלוונטי בעיקר בפרוייקטים מתחמיים. בהיבט האיזונים, אנו מוודאים כי יש שוויון ואיזון בתמורות בין הדיירים לבין עצמם, דבר החשוב על מנת לבסס יחסים טובים בין הדיירים. היחסים הטובים הם גורם חיוני לקידום של כל פרויקט התחדשות.

האם אי-הוודאות בנושא היטלי השבחה בהתחדשות עירונית תיעלם בקרוב לדעתך?

החוק חייב את הרשויות המקומיות לקבל החלטה על שיעור היטל השבחה בפרוייקטים של התחדשות עירונית , צעד שתרם לקבלת וודאות מסויימת. הסכומים הסופיים אינם ידועים עד להכנת שומה מטעם הרשות המקומית. ליווי שמאי במקרה הזה חיוני כדי להבין את המשמעות ולתווך אותה לצדדים בכל פרויקט.

ספרי על אתגר שמאי שזכור לך מעבודתך בפרויקט להתחדשות עירונית.

עבודת השמאות כוללת לא פעם גם אלמנט של גישור, כזה שיכול לקדם את הפרויקט בצורה מהותית. למרות שאני מייצגת בדרך כלל דיירים אני גם מוצאת את עצמי מגשרת בין הדיירים לבין היזם. באחד הפרויקטים שליוותי היזם חתם עם הדיירים על הסכם עם תמורות מפליגות. כאשר העירייה שינתה את המדיניות תוך כדי התהליך, היקף השטחים הבנויים שהיזם יכול לקבל בפרויקט הצטמצמו באופן משמעותי, ולכן נאלצנו לפתוח ולעדכן את החוזה עם הדיירים. צריך להסביר לדיירים את המשמעות של הדברים ולגרום להם להבין שבאמת אין ברירה וצריך לעדכן את החוזה – התהליך הזה של תיווך המציאות והעובדות –  היה מאתגר במיוחד.

ספרי משהו על עצמך שלא כולם יודעים עליך.

אני חובבת טראקים וטיולים ברגל בטבע בארץ ובעולם. יש לי גם חוף ים "סודי", איפשהו בתל אביב-יפו, ויש לי תמיד באוטו את כל מה שצריך לעשות אתנחתא קלה ממירוץ היום יום ולהיות קצת בטבע ובים.