"אם חוק המטרו הקיים לא יעבור שינויים - לא יהיה פרויקט והמטרו יישאר על הנייר"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארחת נחמה בוגין , שמאית מקרקעין ומשפטנית, ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין. היא שוחחה עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן , על תקן 21, על המטרות שלה בתפקיד, על השינויים הנדרשים בחוק המטרו, ומדוע החליטה להתמודד לתפקיד אחרי שנים רבות בתחום. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

לגוגל

בוגין הסבירה על תקן 21, תקן שמאי שקיים כבר הרבה שנים ותפקידו לתת רף מינימלי של זכויות שיוצרות כדאיות כלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית . לפני כשנתיים התקן עודכן על ידי השמאי הממשלתי הראשי דאז. "אחת המטרות החשובות שלי כיו"ר לשכה זה לשים את שמאי המקרקעין בלב העשייה הנדל"נית. יש לנו כ"כ הרבה מה לתרום לכ"כ הרבה תהליכים. תקן 21 הוא אחד הדברים החשובים בתחום ההתחדשות העירונית, שזה לדעתי העתיד של שוק הנדל"ן בישראל, זה הפתרון למשבר הדיור, וכמעט רק שם אפשר לייצר יחידות דיור חדשות. 

"תקן 21 הוא הצלחה מסחררת בגדול, תפקידו ליצור את הקשר בין התכנון לכלכלה. אני מלווה אלפי דיירים, ואני אומרת להם שהשמירה על רווחיות ליזם היא קודם כל לטובתם, כדי להיות בטוחים שהפרויקט כלכלי ולא ייפול. המטרה העיקרית של התקן היא לייצר כדאיות מינימלית. הבעיה היא שהתהליך לא מוסדר, היום שמאי הפרויקט מגיש חוות דעת תקן 21 מטעמו לוועדות התכנון השונות, שמאי הוועדה מגיב ושם נעצרים. אלא שהרבה פעמים התהליך הזה נתקע ואין זמן מוגדר לתגובה, ובעיקר כשאין הסכמה אז אין גורם שלישי שיכריע במקרה של חוסר הסכמה.

"צריך להיות גורם שלישי, שמאי ניטרלי כלשהוא שיכריע, וזה יכול לשחרר צוואר בקבוק על הרבה מאוד פרויקטים שתקועים בשלב הזה של תקן 21. אחד השינויים שהיו בתקן 21 היא ההבהרה שהתקן הוא רק רף מינימום. אנחנו משוועים היום לכל דירה פנויה. וכל מה שצורכי השוק דורשים והתקן מאפשר - צריך לאשר. ברשויות התכנון לצערי הרבה מאוד פעמים תוכניות נתקעות מכל מיני סיבות, כי הרשויות חוששות לקדם אותן בגלל בעיות של תשתיות".

בוגין התייחסה לעובדה שכבר יותר משנה, יש ממלא מקום בתפקיד השמאי הממשלתי הראשי. "אני דוחפת למנות שמאי ממשלתי ראשי קבוע. בינתיים אני מקפידה כלשכה לא להיכנס לטריטוריה של השמאי הממשלתי, אבל זה חשוב מאוד למנות מישהו קבוע לתפקיד".

בוגין התייחסה לנושא חוק המטרו שנחקק עוד בתקופת הממשלה הקודמת: "לדעתי זה הנושא החשוב ביותר שנמצא על שולחן עולם הנדל"ן הישראלי. יש חוק קיים, שמכונה מטרו 1. אם מטרו 1 לא יעבור שינוי - לא יהיה פרויקט והמטרו יישאר על הנייר. זה די ברור. אנחנו בעיצומו של דיון על מטרו 2, שצריך לתקן בו כמה בעיות משמעותיות שיש במטרו 1 ואני מניחה שהן יתוקנו. אני יושבת באופן אישי בכל דיוני הוועדה ובהתייעצויות עם משרדי הממשלה.

"זה מתחיל בנושא היטל ההשבחה. החוק הקיים מעלה את היטל ההשבחה ל-75%, אם אתה מייצר פרויקט חדש לאומי שאתה חושב שאתה צריך לגבות עליו מס יותר גבוה - אז תגבה את המס הגבוה על מה שאתה מוסיף, לא על מה שהיה קיים קודם. למשל, תוכניות המתאר הכוללניות, הרצון הוא לגבות 75% גם עליהן, תוכניות שכבר היו בתוקף קודם ולא רק על הזכויות הנוספות שמוסיף המטרו. זו שערורייה בעיני. זו תוכנית שהייתה קיימת קודם לכן בלי שום קשר למטרו. היטל ההשבחה הקיים, 50% הוא מספיק כבד".

על ההחלטה להתמודד לתפקיד יו"ר הלשכה: "המון שנים היו אליי פניות, לפחות 20 שנה. תמיד הייתי פעילה בוועדות למשל, אבל הפעם עצרתי ואמרתי שאולי בכל זאת הגיע הזמן לתת את התרומה שלי. אני מאוד ותיקה ומוכרת ולא זקוקה לדבר הזה בשביל חשיפה, באמת באתי נטו כשליחות. להרים את מעמד השמאי ומעמדה של הלשכה, אני 'קורעת את התחת' אבל יש המון סיפוק. אני רואה סביב שמאים שגאים להיות בתפקיד שלהם. אני ישנה קצת פחות ומוותרת על הזמן האישי שלי. עובדת מאוד קשה, המחיר הוא בעיקר על הזמן האישי שלי, אבל המטרה היא מאוד חשובה.

"אני האשה הראשונה בתפקיד, אבל אני לא מסתובבת עם דגל מגדרי. אני יודעת אבל שזה נותן המון תקווה והשראה לנשים אחרות, וזה נפלא בעיני, אבל אני לא מנופפת בדגל הזה".