לראשונה: ביהמ"ש מחייב את רמ"י לסבסד פרויקט פינוי בינוי במטרה לוודא כדאיות כלכלית

שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, מנחם רנאל, קיבל חלקית את עתירתם של חברה אאורה ודיירים ברחוב יוספטל בקריית ים, נגד תוכנית "קריית ים יוספטל", בטענה להיעדר כלכליות למתחם, וחייב את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בהשלמת כלכליות עוד לפני אישור התוכנית. את העתירה הגישו אאורה והדיירים נגד רמ"י, הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית קריית ים.

לפסק הדין המלא, הקלק כאן.

מדובר בתוכנית המקודמת בסמוך לחוף הים, בין הרחובות ספיר, יוספטל, יששכר וצה"ל בקריית ים על שטח כולל של כ-115 דונם, בו בנויות כיום 452 דירות ב-14 במבנים. בדצמבר 2023 אישרה הוותמ"ל תוכנית להריסת המבנים הקיימים והקמת מתחם מגורים חדש בן כ-1,868 יח"ד בבנייה של עד 29 קומות, לצד שטחים להקמת מבני ציבור, תעסוקה, מסחר ושטחים פתוחים.

התוכנית, ביוזמת רמ"י ועיריית קריית ים, אושרה בוותמ"ל חרף ההתנגדויות שהוגשו, לפיהן התוכנית לא רווחית ליזם, בהתאם לתקן השמאי הממשלתי, ולכן לא ישימה. בעתירתם לבית המשפט דרשו אאורה ודיירי המתחם מבית המשפט כי יבטל את ההחלטה לאשר את התוכנית, ויורה להחזיר את הדיון לוותמ"ל וכן על מינוי מומחה בלתי תלוי שיוכל לאמוד את העלויות הצפויות.

הדמיה של תוכנית ההתחדשות בקריית ים (עמוס ברנדייס אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ)

בין היתר טענו העותרים כי מי התהום הגבוהים מאיינים את ההיתכנות הכלכלית של התוכנית שאושרה בוותמ"ל. לטענת העותרים המחלוקת ההנדסית היא המחלוקת האמיתית בין הצדדים, והוותמ"ל לא מינתה איש מקצוע לפי החוק והסתמכה על חוות דעת השמאי וחברת בנייה העוסקת בתחומים אחרים. כשל מרכזי נוסף שלו טענו העותרים הוא סירוב להבטיח קרקע משלימה או מענק, כשבמקום זאת, הוועדה דחתה את הסדרת העניין למימוש התוכנית.

עוד טענו לאפליה לטובת רמ"י בחלקי ההשבחה וכי השומה נקבעה זמן רב לפני אירועים משמעותיים, בהם מלחמת חרבות ברזל, המחסור בעובדים ועליות הריביות המשפיעים על הרווח היזמי. בסופו של דבר טענו כי ההחלטה אינה מבוססת על הליך יסודי ומקיף ולוקה בחוסר סבירות קיצוני. 

רמ"י, הוותמ"ל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית השיבו כי הערכת היתכנות כלכלית אינה מחייבת, וביקשו לדחות את העתירה. המשיבות טענו עוד שהחליטו לקדם את התוכנית על אף רווחיות נמוכה מהתקן וכי אין מקום לדרישה לוודאות כלכלית כי כך יכול להיפגע התכנון לרעת הציבור. לגבי מינוי מומחה טענו המשיבות שאין חובה לעשות זאת, והדבר מותנה בשיקול דעת של הוותמ"ל, ובחינת ההיבטים הנדסיים תידחה לעת מימוש התוכנית.

"התוכנית תוחזר לדיון מחדש בשים לב לצורך בהשלמת הכדאיות הכלכלית" 

השופט דחה את רוב טענות העוררים אך קבע שעל רמ"י היה להסדיר קרקע משלימה או מענק כבר בשלב זה: "ביצועה של התוכנית יעוכב והיא תוחזר לדיון מחדש, בשים לב לקביעה שיש צורך בהשלמת הכדאיות הכלכלית לגבי מתחם זה, כך שהשלמת הכדאיות הכלכלית של המתחם תפורט בין רמ"י ובין בעלי הזכויות והיזם, ולא בצורה של התחייבות בעל פה". עוד קבע בית המשפט שלאחר אישור התוכנית לגבי המתחם יופסק העיכוב לגבי התוכנית הכוללת. בשל הקבלה החלקית של העתירה לא נקבע צו להוצאות. 

את אאורה והדיירים ייצגו עורכי הדין יובל גלאון ודן אור ממשרד עמית, פולק, מטלון. עו"ד יובל גלאון, ממשרד עמית, פולק מטלון ושות' אמר: "זו הפעם הראשונה שבית משפט בישראל לא מסתפק בהתחייבות עקרונית ומורה לרמ"י להגיע להסכמה לפני אישור התוכנית. למעשה, רמ"י צריכה להגיע להסכמה מפורטת על סכומים או מגרשים עם זכויות בנייה שיבטיחו את כדאיות פרויקט ההתחדשות במתחם של אאורה בקרית ים".