הרחק מגוש דן: השכונה הזו העניקה למעלה ממיליון שקלים במתנה לרוכשי "דירה בהנחה"

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מורדות ארנונה, ירושלים.

מורדות ארנונה היא שכונה חדשה בת כ-2,000 יחידות דיור, הנבנית בימים אלה. השכונה גובלת בשכונת ארנונה הוותיקה ממערב לה, בקיבוץ רמת רחל מדרומה, ובשכונת ארמון הנציב ממזרח. על אף מיקומה על קו התפר בין חלקיה המערביים של ירושלים ובין השטחים שסופחו לה לאחר 1967, לפחות מבחינת המחירים היא מהווה חלק אינטגרלי מאזורי הביקוש של מרכז ומערב העיר.

בשל העובדה שחלק גדול משיווקי הקרקע ליזמים שנעשו עד כה בשכונה, היו במסגרתן של תוכניות דיור מוזלות - מחיר למשתכן בראשן, קשה היה להבין עד לאחרונה מהם מחירי השוק בשכונה. רק בראשית 2024 החלו להחתם עסקאות לרכישת דירות במחירי שוק בהיקפים גבוהים, ואלו העלו רמת מחיר גבוהה של למעלה מ-4 מיליון שקלים בממוצע לדירות 4 חדרים, וכמעט 5 מיליון שקלים לדירות 5 חדרים.

עובדה מעניינת נוספת שעולה ממחירי השוק, היא הפער העצום בין רמות המחיר בהן נמכרו דירות " מחיר למשתכן " במהלך 2023 לזכאים - כ-23 אלף שקלים בממוצע למ"ר, לעומת העסקאות שנחתמו במהלך 2024, ברמת מחיר של כ-35 אלף שקלים למ"ר. כלומר, בתוך שנה בלבד כבר השביחו רוכשי מחיר למשתכן בשכונה את ערך דירותיהם בכ-50% ביחס למחיר הרכישה.

כרטיס ביקור - ירושלים

מיקום: הרי יהודה

תושבים (2024): 1,000,777

מדד חברתי-כלכלי: אשכול 2 מתוך 10 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-10.2% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-10.6% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-36% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 7,933 עסקאות בכל שנת 2022, 5,016 עסקאות בכל שנת 2023     

גידול אוכלוסייה: (2023): 1.4%, ריבוי טבעי 20,456, מאזן הגירה 11,074-, עולים בהשתקעות ראשונה 3,980

מוקדי בנייה חדשה: 

• מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)

• גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)

• מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)

• מורדות מלחה (כ-400 דירות)

• מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)

• רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמת אשכול (60 פרויקטים)

• קרית משה (50 פרויקטים)

• בית הכרם (49 פרויקטים)

• קטמון א-ו (47 פרויקטים)

• ארנונה (תלפיות) (44 פרויקטים)

• קטמון הישנה (42 פרויקטים)

• רסקו (גבעת הורדים) (42 פרויקטים)

• נחלאות (40 פרויקטים)

• בית וגן (40 פרויקטים)

• רובע הכניסה (מתחם מגדלי משרדים,מגורים ומלונאות בכניסה הראשית לעיר)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 175 פרויקטים, 93 מהם בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 38 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 33 בבניה חדשה , 9 בפינוי בינוי, 1 בשימור, 1 בתוספת שלא מכוח תמא

מורדות ארנונה- תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, מזרחית לשכונת ארנונה (תלפיות), צפונית לרחוב אשר וינר וקיבוץ רמת רחל, מערבית לשכונת ארמון הנציב, דרומית למתחם שגרירות ארה"ב

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 0 (שכונה חדשה) 

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): כ-6,000

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים): 0

מספר יח"ד צפוי (2030): כ-2,000

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לשכונה יש מעט חיבורים לרשת הרחובות העירונית, עם 2 חיבורים לדרך אשר וינר, וחיבור אחד לשכונת ארמון הנציב. המשמעות היא שככל שיתקדם אכלוס השכונה צפויים עומסים ביציאה והכניסה מהשכונה. בנוסף, רוב התנועה מהשכונה צפויה להיות לכיוון מרכז העיר, דרך צומת דרך חברון/אשר וינר העמוסה. אמנם לאחרונה נפתחה בצומת מנהרה שאמורה להקל על עומסים, אך לאורך זמן העומסים צפויים לחזור, במיוחד לאור תוספת התושבים והרכבים המשמעותית שצפויה עם אכלוס השכונה ותוספת אלפי יחידות דיור בהתחדשות שכונת ארמון הנציב.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה (כנראה) - לשכונה אין עדיין שירות אוטובוסים, אך לאור רמת השירות הבינונית הקיימת בשכונות הסובבות, ניתן לצפות שגם תושבי השכונה יקבלו שירות אוטובוסים בינוני. בנוסף, השכונה מרוחקת מרשת קווי הרכבת הקלה המתהווה בעיר, והקו הכחול, שיהיה הקו הקרוב ביותר, יהיה במרחק של מעל 10 דקות הליכה מהשכונה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - אין בסביבה שבילי אופניים, ולא ידוע על תכניות לסלילתם.

סקירת השוק

שינוי מחירים: קשה מאד להערכה, על רקע העובדה שבשנת 2023 נחתמו בשטח כמעט אך ורק עסקאות " מחיר למשתכן ", ששיקפו רמת מחיר ממוצעת של 23 אלש"ח למ"ר, ואילו בחציון הראשון של 2024 נחתמו בה עסקאות במחירי שוק בלבד, ברמת מחיר ממוצעת של 35 אלש"ח למ"ר. מדובר בזינוק של 52% שאמנם אינו מלמד על שינוי המחירים הממשי בשוק, אך מעלה כי רוכשי "מחיר למשתכן" במתחם עשו עסקה נהדרת.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 10 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בתכנון

מעלות קדם בע"מ - בניה חדשה

צרפתי נוימן נדל"ן בע"מ - בניה חדשה

בבניה

איסתא נדל"ן בע"מ - בניה חדשה

אפריקה ישראל מגורים - בניה חדשה

ג'יי הנדסה ויזמות בע"מ - בניה חדשה

גיא & דורון לוי הנדסה בנייה והשקעות בע"מ - בניה חדשה

גשם החזקות - 3 פרויקטי בניה חדשה

קבוצת אבני דרך   - בניה חדשה

קבוצת בראל - 3 פרויקטי בניה חדשה

קבוצת שובל - בניה חדשה.

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,659 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,970 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן