אושרה סופית התוכנית שתאפשר את פיתוח שכונת שפירא בת"א: "אלפי בעלי זכויות יזכו לראשונה בבעלות"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, דחתה השבוע את כלל העררים שהוגשו נגד תוכנית האיחוד והחלוקה מחדש בשכונת שפירא בתל אביב. הכוללת למעלה מ-1,000 בעלים שונים שנרשמו עד כה בבעלות משותפת (מושע), ואשר מתפרשת על כמחצית משטח השכונה. בכך יתאפשרו פעולות פיתוח והתחדשות עירונית  קשה להוציא לפועל עד כה.

המדובר בתוכנית איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים שאישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו לפני כשנה, על אף שאת חלק מבעלי הקרקע לא ניתן היה לאתר. נגד ההחלטה הוגשו ארבעה עררים מצד חלק מדיירי השכונה, הן נגד הוועדה המקומית וכן נגד בעלים אחרים בקרקע.

המדובר בשטח של כ-60 דונם שנבנה כחלק מהקמת השכונה לפני כ-100 שנה, ושהבעלות בו מעולם לא נרשמה באופן מסודר על פי חלקות. עם השנים בנו בקרקע את בתיהם עוד ועוד בעלים, וברבות השנים נכנסו לרשימת הבעלויות גם יורשים רבים. במהלך השנים אמנם אושרו תוכניות רבות בשטח השכונה, אך העדר הרישום המסודר הקשה על הבעלים לבצע פעולות נדל"ניות בסיסיות במקרקעין כגון קבלת היתרי בניה, נטילת משכנתאות, ובעיקר הקשה על התחדשות עירונית . 

המתחם שלגביו אושרה התוכנית גובל מצפון בשדרות חכמי ישראל, בדרום ברחוב קיבוץ גלויות,  ממערב ברחוב מאיר בעל הנס וממזרח ברחוב שיפר. בתחום התוכנית נמצאים גם רחובות חכמי אתונה, מאור הגולה ומסילת ישרים. התוכנית לא קובעת תוספת זכויות מעבר לתוכניות המאושרות במקום, לפיהן גובה הבינוי בפנים השכונה הינו בן 4 קומות וברחובות ההיקפיים ניתן להגיע לגובה של עד 15 קומות. במענה לסוגיית בעלי הזכויות הנעדרים קבעה התוכנית כי זכויות הבנייה של אלו ירוכזו מדרום לקיבוץ גלויות.

"התוצאה מעמידה את כלל הבעלים בפתחו של עידן חדש"

הדיונים על התוכנית החלו ב-2018, ועוד לפני הפקדתה נעשו כנסים של שיתוף הציבור ומהלכים לאיתור בעלים. במהלך השנה אושרה התוכנית להפקדה והוגשו לה 43 התנגדויות. באפריל 22 לאחר דיון בהתנגדויות הוחלט לקבל חלקית את ההתנגדויות ולאשרה למתן תוקף בהתאם לשינויים. בגין אישור התוכנית הוגשו ארבעה עררים. גם לאחר קבלת התוכנית היא חזרה לדיון כיוון שהשפיעה על בעלי זכויות שלא היו חלק מההליך, ורק ביוני 23 אושרה סופית.

בחלק גדול מהמגרשים תפיסת הקרקע בשטח על ידי הבעלים היתה שונה משמעותית מהזכויות הרשומות. במקרה זה נערך איזון בין שטח המגרש לבין זכויות הבנייה שהוקצו. האיזון נעשה תוך שמירה על החלק היחסי ומול שיקולים שמאיים נוספים.  זאת לפי עקרון שבמסגרתו  זכויות הבנייה המיוחסות לכל אחד מן הבעלים במתחם מבוססות על השטח הרשום הכולל של החלקות, בניכוי שטח כולל של ההפרשות לצרכי ציבור, כשלכל בעלי הזכויות במתחם חושב שיעור הפרשות זהה.

העוררים טענו לפגיעה בזכויותיהם והקטנת שטחיהם. לפי ועדת הערר, מצבה הקיים של השכונה המאופיין במגרשים קטנים אינו מאפשר להקצות לעוררים מגרש התואם את חלקם היחסי במגרשים הקטנים הקיימים בפועל. וכן "שרובם הניכר של המגרשים מאוכלס בידי בעלי זכויות אשר מתגוררים בבתיהם מזה שנים רבות". על כן, לפי ועדת הערר, "פעלו המתכננים לאתר שטחים ריקים או כאלה הבנויים בדלילות בהם ניתן לרכז זכויות בניה רבות ולשטחים אלו שויכו העוררים עם עוד בעלי זכויות שלא היו מחזיקים בפועל".

לסיכום קבעה ועדת הערר כי "משמעותה הציבורית של התכנית דנן, אשר לפי הוראותיה אלפי בעלי זכויות יזכו לראשונה לבעלות במגרש ספציפי היא כבדת משקל. גם אם נדמה לרגע כי זכויותיו של בעל קרקע כזה או אחר 'קטנו' כתוצאה מהחלוקה, אין הדבר כך. לאחר שבדקנו את הנתונים לעומקם, מצאנו שתוצאת החלוקה במקרה דנן שומרת על שוויון בין בעלי הזכויות בין מצב נכנס למצב יוצא, ומעמידה את כלל הבעלים בפתחו של עידן חדש שבו הם מחזיקים כדין בבעלות במגרש מסוים.

"מדובר בשיפור משמעותי ביחס למצב הקודם, כאשר הבעלות בכל החלקה היתה של כלל הבעלים – כאחד. אין זה מובן מאליו כי וועדה מקומית מצליחה אחרי כל השנים לבצע חלוקה בשכונה בנויה וקיימת, מרובת בעלים ומורכבויות ואין אלא להחמיא לוועדה המקומית על פועלה". בכך אשררה ועדת הערר את החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית, והורתה על דחיית העררים.

את הוועדה המקומית ייצגו  עו"ד יודפת כהן ואחרים מהשירות המשפטי.
 

.