הקבלנים זועמים: "פחות אנשים יוכלו לקנות דירות"; יועצי המשכנתאות מברכים: "בנק ישראל מנע בועה"

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הטיל הבוקר (א') פצצה כאשר פרסם תקנות במטרה להגביל את מבצעי המכר של הקבלנים, ובאופן לא מפתיע – הרוחות בענף סוערות.

נזכיר כי במסמך המדובר מופיעות שתי הגבלות מרכזיות. הראשונה: תוספת הקצאת הון בפרויקטים המלווים על ידי הבנקים אשר בהם למעלה מ-25% מהעסקאות נחתמו במודל 20/80 ודומיו, באופן אשר ייקר את מתן האשראי לפרויקטים אלה. השניה – הצבת "רף עליון" לבנקים כך שהיקף הלוואות הבלון הממומנות על ידי קבלנים , לא יחצה את שיעור ה-10% מתוך כלל הלוואות הדיור המוקצות על ידם.

בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ תקפו הבוקר את ההחלטה, בטענה כי זו צפויה לפגוע בהיצע הדירות, שלטענתם נפגע גם כך בשל המלחמה. "שוק הדיור נמצא באחת התקופות הקשות שלו מקום המדינה", אמר המשנה לנשיא ההתאחדות חיים פייגלין. "מסיבות רבות שכולן תוצאה של החלטות המדינה, נאלצים יזמים וקבלנים להיאבק על היכולת להמשיך לבנות. בצד השני נמצאים רוכשי דירות, שבשל הריבית וגילום זינוק עלויות הבנייה של השנה וחצי האחרונות, מתרחקים בכל יום שעובר מיכולתם לרכוש דירה. במצב הזה, לא יתכן שבנק ישראל יפעל בצורה שהתוצאה שלה תהיה פחות דירות ופחות אנשים שיוכלו לקנות דירות".

עוד טען פייגלין כי "בנק ישראל טוען שמכירות הדירות השנה מסכנות את יציבות הבנקים, אז נזכיר שלאורך עשרות שנים דירות נמכרות במגוון גדול של שיטות ואחת מהן היא המכירה בתשלום חלקי מוקדם שלא פגעה באף בנק. הבנקים שרשמו אשתקד רווחים עצומים אינם אלה שהמדינה צריכה לדאוג להם. תפקידה לחזק את התעשיות הישראליות ובראשן ענף הבנייה והתשתיות ולהגן על מי שזקוק לפתרון דיור".

"הבנקים הם האחרונים שצריך לדאוג להם"

עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי יורו ישראל, מבקרת גם היא בחריפות את ההחלטה: "שוב בנק ישראל דואג לבנקים, שמצידם שוברים שיאים ברווחי העתק. נכון שתפקידו של הפיקוח על הבנקים הוא לשמור על יציבות הבנקים, אבל אלה כבר מזמן איבדו את יציבותם מרוב רווחים עודפים, והם האחרונים שצריך 'לדאוג' להם. בכל שנות קיומה של המדינה לא היתה פעם אחת שהיציבות של הבנקים נפגעה. מלחמות, משברים, מיתון ועוד – והבנקים ממשיכים לגרוף מיליארדים. מוטב אם הממשלה תסתכל מעט על הציבור ולא רק על המערכת הבנקאית".

עוד לדברי חדד, "הצעד של בנק ישראל רק מרחיק את חלום הדירה מהזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. זה בסדר אם הזוגות הצעירים יקרסו תחת העול הכלכלי, העיקר שהבנקים יאותרגו? זו איוולת. המדינה צריכה לדאוג לאזרחיה ולסייע להם לקבל קורת גג. הצעד הנוכחי עושה בדיוק להיפך. הממשלה חייבת לשים קץ להגבלות על הציבור, די, מספיק. והקבלנים? הם ממילא בתקופה מהקשות שהיו בתולדות המדינה, וכעת הם יידרשו להקצות יותר הון עצמי כדי לקבל מימון בנקאי. יהיה להם קשה הרבה יותר להתמודד במכרזים, שגם כך הופכים לפחות ופחות נגישים להם בגלל הריבית הגבוהה, יהיו פחות פרויקטים חדשים, פחות התחלות בנייה וגמר בנייה והיצע הדירות בשוק ייפגע".

יש לציין כי לא כל הקבלנים תמימי דעים ויש מי שדווקא מברך על המהלך. כך למשל, רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון אומר כי "המהלך של בנק ישראל הוא צעד מבורך. תנאי התשלום של 20/80 או 10/90 למעשה משקפים ירידת מחירים של קרוב לעשרה אחוזים, אך מסווים את המצב האמיתי בשוק. האסדרה החדשה תחייב את השוק לחזור לשקיפות במחירי הדירות".

עם זאת, לדבריו, "התזמון של המהלך מעורר שאלות. היה נכון יותר לבצע את השינוי הזה במקביל להורדת ריבית, שכן ללא צעדים משלימים השוק עלול לקפוא. כדי שהשינוי יהיה אפקטיבי ולא יפגע בקצב הבנייה והמכירות, חייבת להיות לצד הבשורה של שינוי תנאי התשלום גם בשורה נוספת שתייצר דרייב חיובי אצל הרוכשים. לטעמי, יש כאן הזדמנות לחזור לתמחור הגיוני ושקוף יותר בשוק הנדל"ן, אך התהליך צריך להיעשות בזהירות ובחוכמה, תוך איזון בין צרכי היזמים, הרוכשים והמערכת הבנקאית".

רז שרייבר, בעלים של חברת אינהאוס שיווק פרויקטים: "ההגבלות שהטיל בנק ישראל על עסקאות המימון הן צעד משמעותי וקשה שישפיע קודם כל על רוכשי הדירות ולא יפסח על הקבלנים. בעבר, היקף העסקאות הללו הוגבל לכ-20%-15% מכלל העסקאות בפרויקט, אך בשנתיים האחרונות הן הפכו להיות דבר שבשגרה. רוכשי הדירות יידרשו כעת להעמיד אחוזי מימון גבוהים יותר כבר בתחילת הדרך, מה שעלול להקשות עליהם משמעותית, במיוחד בתקופה של האטה כלכלית.

"מבחינת הקבלנים, רבים מהם מסתמכים על הלוואות הקבלן כדי להציע תנאי מימון נוחים לרוכשים, וכעת, עם ההגבלות החדשות, יתקשו להמשיך בכך, מה גם שיאלצו לשנות את פריסת התשלומים שלהם. המשמעות היא האטה במכירות ואף מצוקה פיננסית ליזמים שעלויות המימון שלהם יעלו משמעותית, דבר שיגולגל בסופו של יום לרוכש הדירה. בטח ובטח כשמדובר בפרויקטים שזמן האכלוס שלהם רחוק".

לסיכום מזהיר שרייבר כי "צמצום אפשרויות המימון באופן כה משמעותי עלול לגרום להאטה ניכרת בפעילות הבנייה ולפגוע קשות בשוק הנדל"ן. למעשה, צעדים אלו עלולים להוביל לעלייה במחירי הדירות דווקא במקום להוזילן, שכן היצע הרוכשים יקטן".

יועצי המשכנתאות: "בנק ישראל מנע מהתופעה להפוך לבועה"

מנגד, בהתאחדות יועצי המשכנתאות דווקא ברכו את הפיקוח על הבנקים על המהלך. "כבר לפני כשנה זיהתה ההתאחדות את הסיכונים ההולכים וגוברים בתחום, ואת הטרנדים המסוכנים שצצו בשוק על ידי משווקים למיניהם", נכתב בתגובת התאחדות יועצי המשכנתאות שפורסמה היום, "בפעמים הראשונות שהזהרנו לפני כשנה, התעורר הממונה על חוק המכר במשרד השיכון והטיל מגבלות על מכירת דירה לפני טופס 4 , וכעת מגיע גם בנק ישראל".

עוד נמסר בהתייחס למגבלות כי "מגבלות אלו הן מגבלות 'רכות' ואחראיות אשר לא מתערבות בשוק הנדל"ן ובקשר בין הלקוח לקבלנים, ומשאירות את השוק כשוק פתוח, חופשי ותחרותי. אפשרויות מבצעי הקבלן ימשכו בשוק, אך תיפסק האפשרות המסוכנת ביותר של תשלום 10% או 20% הון עצמי בלבד וכניסה לעסקה ללא הלוואות קבלן וחיתום אשראי כלל. ההוראה של בנק ישראל לא יוצרת מגבלה משמעותית על מצב השוק הקיים, אלא אומרת לבנקים ולקבלנים: 'עד כאן, זה הגבול'.

"בנק ישראל בהוראת השעה שלו עוצר את המשך גידול התופעה, ומונע ממנה מלהפוך לשיטה. שיטה שאם הייתה מתרחבת לנורמה מלאה בשוק הייתה עלולה להיות מסוכנת. ובעצם מנע מהתופעה להמשיך להתפתח לבועה".

לדברי מאיר וידר מנכ"ל "וידר משכנתאות", "המהלך של הפיקוח על הבנקים צפוי לצנן את שוק הנדל"ן ולהגביל את היכולת של רוכשים לממן דירות באמצעות מסלולי "בלון" ו-"20-80", שהיו פופולריים במיוחד בתקופה האחרונה. מצד אחד, ההגבלות עשויות להגן על רוכשים מפני נטילת התחייבויות שהם עלולים להתקשות לעמוד בהן בעתיד, ובכך למנוע עלייה במספר הדירות שלא יימסרו בשל בעיות מימון , אך מצד שני, יזמים עלולים להיתקל בקשיים במכירת דירות, מה שעשוי להאט את קצב הבנייה ואף להוביל לירידת מחירים. בנוסף, משקיעים ובעלי הון שנסמכו על מימון דחוי עלולים למצוא עצמם עם פחות אפשרויות מימון, מה שעשוי לשנות את דפוסי הרכישה בשוק".

רו"ח מגי טמפלמן יצחק, בעלי חברת אופרטיבה קפיטל: "טיוטת הוראות שעה של בנק ישראל צפויה להשפיע על מנגנוני המימון בפרויקטים למגורים, ובעיקר על מבצעי תשלום נדחים ועל הלוואות מסוג בלון/בולט. ההנחיות עשויות להיתפס כמאתגרות במבט ראשון, אך טומנות בחובן גם יתרונות: שיפור בתזרים המזומנים בפרויקט, הפחתת עלויות מימון בטווח הבינוני, ויצירת ודאות גבוהה יותר לגבי עסקאות המכירה. ניתן להניח כי כעת, יזמי הנדל"ן והקבלנים ייבחנו את מבני המימון הקיימים וייעדרכו בהתאם להתפתחויות".