בעלת דירה בלוד: זוג חברים ניצל את מצוקותיי וגרם לי להעביר אליהם את הדירה. ביהמ"ש הכריע

חוזה למראית עין הינו חוזה שקיימת בו אי התאמה בין הסכמתם הגלויה של הצדדים, כפי שהיא משתקפת מהחוזה שנכרת ביניהם, לבין רצונם וכוונתם האמיתית. על פי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, חוזה שנכרת למראית עין – בטל מעיקרו. עם זאת, הוראה זו לא תחול על צד שלישי כלשהו שהסתמך בתום לב על קיום החוזה.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר נדרש להכריע בשאלה – מה דינו של חוזה למכירת דירה שנכרת למראית עין לשם הונאת נושים, וללא שהוכחה הסכמתה וכוונתה של בעלת הזכויות לבצע עסקת מכר? 

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה שהגישה בעלת דירת מגורים בלוד, במסגרתה ביקשה להורות על בטלות כלל המסמכים שעליהם הוחתמה על ידי הנתבעים ביחס למכר זכויות הבעלות שלה בדירה. וכן, להורות על סילוק ידיהם של בני הזוג מהדירה, תוך חיובם בתשלום שכר ראוי בגין השימוש בה. 

בתמצית: בין בעלת הדירה לבין בני הזוג נרקמה מערכת יחסים חברית, במסגרתה בעלת הדירה חשפה בפניהם כי נפתחו נגדה תיקי הוצאה לפועל, וכי היא נקלעה לקשיים כלכליים. אחד מבני הזוג, אשר היה בקיא בתחום הנדל"ן, הציע לסייע לבעלת הדירה בסגירת תיקי ההוצאה לפועל שנפתחו נגדה ותשלום חוב המשכנתה הרובצת על דירתה. לשם כך, הציע לנהל את השכרת דירתה, ולשלם באמצעות שכר הדירה שיתקבל את תשלומי המשכנתה החודשיים. כל זאת, ללא תמורה.

בעלת הדירה נענתה להצעה זו, והסכימה לחתום במשך שנים על כל מסמך שבני הזוג ביקשו ממנה לחתום עליו לטובת העניין. זאת מתוך אמונה כי אלה יחלצו אותה מקשייה הכלכליים. אלא שבמהלך השנים יחסי הצדדים עלו על שרטון: לטענת בעלת הדירה, בני הזוג פעלו להחתימה על הסכמים שונים באצטלה של מתן סיוע, בין היתר, תוך זיוף חתימותיה כדי להעביר את הזכויות בדירה על שמם. כל זאת, תוך ניצול חולשתה הפיזית והבריאותית וניצול מצוקתה הכלכלית.

לטענת בעלת הדירה, ההסכמים שעליהם הוחתמה מהווים הסכמים למראית עין בלבד ופסולים מעיקרם, לנוכח מעשה המרמה וההונאה, ואף הואיל ובשום שלב לא שולמה לה תמורה. בני הזוג טענו מנגד, כי בין הצדדים נחתם הסכם למכירת הדירה, במסגרתו שולמה לבעלת הדירה תמורה מלאה, ועסקת הרכישה הושלמה לאחר שנערכה כדין ובתום לב

לטענת בעלת הדירה, ההסכמים שעליהם הוחתמה מהווים הסכמים למראית עין בלבד ופסולים מעיקרם, לנוכח מעשה המרמה וההונאה, ואף הואיל ובשום שלב לא שולמה לה תמורה. על כן, יש להורות באופן מיידי על בטלות ההסכמים והמסמכים שעליהם הוחתמה. זאת ועוד, בני הזוג פלשו לדירתה, והם מתגוררים בה "חינם אין כסף", שלא כדין.

בני הזוג טענו מנגד, כי בין הצדדים נחתם הסכם למכירת הדירה, במסגרתו שולמה לבעלת הדירה תמורה מלאה, ועסקת הרכישה הושלמה לאחר שנערכה כדין ובתום לב. לטענת בני הזוג, הם נוהגים בדירה מנהג בעלים, מזה שנים, והדירה מהווה כיום את מרכז חייהם. כמו כן, כל המסמכים שעליהם חתמה בעלת הדירה נחתמו בפני עו"ד, לכן היא אינה יכולה לטעון כי רומתה. 

להוכחת טענותיהם, הציגו בני הזוג בפני בית המשפט מספר מסמכים שעליהם חתמה בעלת הדירה, וביניהם – הצעת בני הזוג לרכישת הדירה בתמורה לסך של 320 אלף ₪, שתעמוד בתוקף עד לחתימת הסכם מכר. בעלת הדירה חתמה על הצעה זו ואישרה את קבלתה, כמו גם קבלת תשלום מקדמה. מסמך נוסף שהוצג, הוא הסכם מכר שנכרת בין הצדדים כחודשיים לאחר ההצעה. 

החלטה:

בית המשפט קיבל את התביעה במלואה, והורה לבני הזוג לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ. נקבע כי מכלול הראיות והנסיבות מלמד שבעלת הדירה לא התכוונה למכור את הדירה. וכל שעשתה – בסיוע ובניהול של בני הזוג – נועד לשמור את הדירה בידיה, אף אם התנהלותה לא הייתה תקינה. נקבע כי בעלת הדירה סמכה על בני הזוג, וחתמה על מסמכים שהם ביקשו ממנה לחתום עליהם, מבלי לקרוא את תוכנם, בשל האמון הרב שנתנה בהם. זאת, מתוך שסברה שמדובר בייפויי כוח שיאפשרו לבני הזוג לטפל עבורה בהשכרת הדירה ובתשלום המשכנתה, וכן כדי להגן על הדירה מפני נושים. 

נפסק כי הסכם המכר נחתם למראית עין בלבד, כדי לסייע לבעלת הדירה מול נושיה, וככזה הוא נוגד את תקנת הציבור. בעניין כץ עמד בית המשפט העליון על מהותו של חוזה למראית עין. ולפיו חוזה למראית עין הוא חוזה בו ישנה אי התאמה מכוונת בין הרצון הגלוי של הצדדים, כפי שהוא משתקף מהחוזה שנכרת, ובין הרצון המשותף האמיתי שלהם. בענייננו, נקבע כי לא היה כלל רצון משותף של הצדדים, שכן בעלת הדירה לא הבינה על מה היא חותמת, ובני הזוג שהחתימו אותה על המסמכים, לא התכוונו לקיים את ההסכם. בנסיבות אלו, ניתן לראות בהסכמים ככאלו שנערכו למראית עין, שכן ההסכם לא ביטא את הרצון האמיתי של מי מהצדדים.

בית המשפט שוכנע כי לבעלת הדירה לא הייתה כל כוונה להתקשר בהסכם המכר, וכן כי לנתבעים לא הייתה כוונה לקיים את ההסכם, ולפחות בעת שההסכם נחתם. אלא שמטרת ההסכמים כולם הייתה לחמוק מנקיטת הליכים נגד הדירה בשל חובותיה

בית המשפט הבהיר כי להתקשרות בחוזה למראית עין יכולות להיות מספר תכליות. החל ממטרות בעלות אופי פלילי מובהק, ועד למטרות שאינן אסורות על פי הדין - כגון מכר פיקטיבי כדי למנוע קנאה בין אחים. בתווך, עומדים מקרים כגון המקרה בענייננו, שבהם נעשה שימוש בחוזה למראית עין כדי למנוע מנושיו של בעל נכס להיפרע ממנו.

בית המשפט שוכנע כי לבעלת הדירה לא הייתה כל כוונה להתקשר בהסכם המכר, וכן כי לנתבעים לא הייתה כוונה לקיים את ההסכם, ולפחות בעת שההסכם נחתם. אלא שמטרת ההסכמים כולם הייתה לחמוק מנקיטת הליכים נגד הדירה בשל חובותיה. עוד נקבע, כי גם אילו היה ממש בדברי בני הזוג, הרי שהם לא הצליחו להוכיח ששילמו את מלוא התמורה על פי הסכם המכר. כמו כן, תנאי הסכם המכר אינם סבירים ואינם הגיוניים, שכן אין זה סביר כי החזקה בדירה תימסר טרם החתימה על הסכם המכר. 

לנוכח כל האמור, התביעה התקבלה, ובית המשפט הורה על בטלותו של הסכם המכר, על כל מסמכיו הנלווים. 

[ת"א (מרכז) 60385-03-21 צביה חיה הרוש מקייטן נ' סוזן דהן, פורסם בנבו 2.4.2024].

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי, בסיועה של נוגה אלון)